土地热潮席卷全国楼市步入深度博弈期

      在持续严厉的楼市调控下，全国许多城市土地市场犹如寒冬里的一把火，给进入冬季的楼市送去了一股暖流。然而，作为房地产市场“风向标”的土地市场，地方政府不断高涨的推地热情和开发商持续膨胀的拿地冲动，让许多购房者屡屡心惊胆战。楼市“实质性回暖”窗口是否已开启？房价是否会再次扭头回升？

　　多个城市土地成交量与供应量齐升

　　11月8日，武汉再度迎来一场土地拍卖，集中推出26宗地块。除5宗土地流拍外，其余21宗地共拍得40亿元。其中，楼面地价最高的洪山区东亭村地块，总成交价为7.2亿元。

　　这是近一个月来的武汉第三场土地拍卖。10月12日，武汉上演了近两年来最激烈的土地拍卖。一城中村地块引来两大上市房企争抢，经过近1小时的激烈竞争，最终广州越秀豪掷12亿元将其收获囊中。而11月1日推出的18宗地，2宗流拍，其余16宗地块共拍出近30亿元，并诞生了硚口片区的新地王。

　　与此同时，北京等一、二线城市的土地拍卖中心也一样忙碌不停。

　　根据链家地产市场研究部最新统计，截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金高达406亿元。

　　面对频频出世的优质地块，品牌房企也掀起新一轮囤地潮，北京、上海等城市都出现了久违的地王。据统计，10月9日到11日，保利地产(600048)先后在佛山、长沙、上海拿下4宗土地，斥资超过110亿元。万科三季度拿地速度明显加快，新增项目23个。金地也不例外，三季度在西安、沈阳、北京等地拿下6宗地块。

　　在成交量直线飙升的同时，各地土地挂牌量也明显加大。继10月集中挂牌62宗地块后，武汉市国土资源和规划局11月2日再次挂牌30宗地块，净用地面积达184.58万平方米，是今年以来挂牌量最大的一次。

　　相关研究机构数据显示，10月份，全国300个城市共推地3242宗，推出面积13326万平方米，环比持平，同比增长8%，年内首次出现同比增长。而11月首周，土地市场继续了这种态势。监测数据显示，20个主要城市中，上海、广州、深圳等10多个城市都推出了大量的优质地块。

　　各地出现供地高潮，与今年较早时供应相对不足有直接关系，需要下半年推地弥补。

　　国土资源部数据显示，上半年全国住宅用地供应仅完成全年计划的29.6%。第三季度，全国105个主要监测城市土地供应5.43万公顷，环比减少4.26%，同比减少37.75%。

　　数据显示，武汉今年综合用地计划供应量，比去年减少了近40%，而今年上半年，仅完成18.04%。业内人士认为，第四季度土地供应放量“冲一冲”，也在情理之中。

　　同时，地方政府加速推地的更大“压力”来自于财政收支所发生的变化。财政部数据显示，上半年，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，同比下降27.5%。

　　另一方面，持续数月的销售热潮，不仅消化了一定的库存量，使得房企土地储备开始匮乏，而且带来了足够的现金流，缓解了资金压力，开发商拿地热情明显上升。

　　武汉某知名地产公司副总经理姚泽伟告诉记者，由于销售的回暖及持有现金增加，对于未来市场的预期也逐渐由悲观转为积极。特别是大型房企，调控后拿地量减少，远期项目用地逐渐紧张，拿地补库存的意愿较为强烈。而且，现在政策尚未见底，土地市场竞争较少，地价较低，此时抄底出手比较划算。

　　近期土地成交活跃，各地推地及房企拿地热情不断高涨，是不是意味着土地市场开始回暖？

　　对此，相关研究机构华中分院副总监李国政表示，只有拿地价格才直接决定着商品房的成本，影响楼市的涨跌。土地市场是否回暖，房价是否因此而上涨，不仅要考察土地的供应量与成交量，更重要的是看成交地价是否出现大幅上涨。国土资源部发布报告显示，第三季度，和住房相关度最高的住宅用地价格同比增长1.03%，同比增速连续五个季度回调，较上一季度下调0.74个百分点。

　　“由此看来，土地价格涨幅在放缓，土地市场整体依然平稳。偶尔出现单个的地王，并不能代表整个市场的回暖。”李国政表示，由于调控政策持续严厉，房地产市场整体资金压力依然未减，年底之前土地市场或将继续保持平稳态势。

　　国土资源部报告显示，下一阶段须严格监控各地的房地产调控政策变化，在经济下行压力持续的背景下，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式。同时，研究科学实施土地供应，避免个别区域优质地块集中入市引发的炒作。

　　(作者：徐海波)