上海楼市新增供应量创40周新低房价继续上涨

      金丰易居&佑威联合研究中心11月12日提供的监测数据显示，上周（11月5日-11月11日），上海市商品住宅成交面积环比（较前周）下跌22.32%，至20.2万平方米；新增供应面积更是环比暴跌73.88%，至1.92万平方米；成交均价则环比上涨3.33%，至22088元/平方米。

　　按21世纪不动产统计，上周上海楼市1.92万平方米的新增供应量，创下近40周新低。上海楼市最近一次出现类似低位，尚是春节期间。

　　据东方网报道，佑威机构执行董事黄志坚认为，周新增供应水平存在很大波动性，9月“巨幅”供应，不少楼盘提前上市，10月、11月供应少一点也属正常，仅表明开发商想在“金九银十”有较好的成交量。最近几周新增供应量偏少，也并不代表后市供应“枯竭”。

　　某上市房企副总裁进一步说，“虽然一些已完成年度销售任务的房企可能不会再加推，但今年内可达到预售条件的新增供应量还是很大的。真正会出现新增供应量大幅下降的时间节点，可能会在明年3、4月。”

　　10月以来供应缩量

　　上海楼市的新增供应量已连续两周大幅缩水。

　　据佑威机构执行董事黄志坚介绍，上海楼市上周和前周新增供应量仅分别为1.92万、7.35万平方米，远低于17.11万平方米的年化周均新增供应量，显得很异常。

　　21世纪不动产分析师黄河滔进一步说，上周上海楼市的整体供应量甚至不及此前单个楼盘的新推体量，这不仅是房企资金面压力放缓所致。开发商对政策走向的担忧也是近两周供应量大幅缩减的主因。不过，他认为，这两周超低的供应体量或许已经触底。

　　新增供应量不足自10月以来已有迹可循。

　　德佑地产研究主任陆骑麟介绍，自10月开始，上海楼市的新增供应就已出现了大幅缩水的情况，10月的新增供应量仅相当于9月的一半，进入11月后这种情况开始愈演愈烈。11月1日-11日，上海市商品住宅新增供应量仅为9.07万平方米。

　　“目前，部分开发商已提前完成了销售目标，推盘意愿不强；而另一部分库存较多的开发商也将去化库存作为首要目标，同样推盘热情不高。”陆骑麟认为，年末楼市的供应量难有起色，去化库存仍将是主旋律。

　　某上市房企副总裁称，据他所知，大型房企目前的去库存情况还是可以的，“我们对拿地持积极态度，但也要看价格水平。”

　　截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市一手住宅库存量为1010万平方米，较前期高点有所减少，但仍处年内高位。

　　3月以来最低“月均价”

　　伴随着新增供应量的走低，上海楼市成交量也有所缩水。

　　不过，黄志坚称，上周上海楼市20.2万平方米的成交量，仍高于年化周均16万平方米的成交水平。截至11月11日，上海市11月商品住宅成交面积为33.19万平方米，日均成交量为3.02万平方米，以成交水平计算，则11月上海楼市成交量可达90.53万平方米，和10月87.62万平方米的成交量相当。

　　黄河滔则认为，上周成交量虽仍能维持在20万平方米上方，但供应的急速萎缩对需求释放的影响正在逐步显现。相信短期内随着交投双方的观望态度加剧，楼市成交或更多处于平稳过渡阶段。

　　值得一提的是，高价房源的成交仍维持了一定热度。

　　佑威数据显示，上周上海楼市单价2.5万元以下的商品住宅成交了14.56万平方米，环比下跌23.64%；单价2.5万-4万元的商品住宅成交了3.98万平方米，环比下跌27.08%；但单价4万元以上的商品住宅成交了1.65万平方米，成交量上涨了12.48%。

　　黄志坚称，单价4万元以上商品住宅成交量反弹，是上周上海楼市均价上升的主因。

　　不过，他也指出，截至11月11日，上海楼市11月商品住宅均价仅为21013元/平方米，系今年3月以来的最低“月均价”，高端住宅市场总体上仍未摆脱低迷。

　　高库存压制着高端楼市的复苏力度。

　　网上房地产显示，目前上海一手住宅1010万平方米的库存中，有770万平方米为非普通住宅，以中低价房源为主的普通住宅仅占240万平方米。

　　“市场明显分化”

　　临近年底，部分开发商把主要工作放到去库存上。

　　某大型房企华东区总裁称，年内该公司在上海的项目基本不会再有加推，“有的项目已经推得差不多了，有的项目还不具备预售条件。我们还是打算在年底把在售的库存清一清。”

　　该总裁认为，整个楼市在9、10月份推盘量太了，该推的基本都推出来了，“当然一些还想冲业绩的开发商，也不排除在年末继续推盘，但集中的、大量的推盘情况会比较少。”

　　某上市房企副总裁则认为，目前政府正在大力推地，想拿地的开发商还是很多，他们都需要现金流支持，所以还是会加大推盘。该担心的是，这两年房企对市场预期都比较悲观，因此明年新增供应方面可能会紧张一些。

　　据他介绍，该公司旗下的楼盘一直在按正常节点申请预售证，目前主流在售楼盘的去化率在70%～80%，12月初还会继续加推。

　　该副总裁称，库存降低是市场平稳的表现，在市场平稳的情况下，改善型、中高端需求就会得到释放，“目前这类需求会持续一段时间。”他所在公司的一些中高端楼盘销售得也还可以，“价格、优惠没有变化，今年任务完成得不错，没必要在年底时促销。”

　　在黄志坚看来，当下市场存在明显分化。有的产品价格已经止跌企稳，甚至存在着上涨空间；有的产品却仍存在着严重“供过于求”的失衡现象，有明显的价格下行空间。