内地客香港炒楼受阻 或转入广州买豪宅

      10月底，香港连续出台两道新政冷却楼市，新政收效明显，香港楼市特别是住宅市场受到巨大冲击，相关机构评测香港豪宅市场投资前景暗淡。

       业内人士分析，香港楼市新政将影响珠三角地区投资者的判断，为广州高端物业及商铺市场带来利好：一方面准备赴香港买楼投资的内地购房客将回流广州市场；另一方面一部分在香港投资受阻的投资者也会放眼内地市场。

      香港豪宅行情看淡

      今年10月27日，香港政府正式实施“楼市新政”，新政规定，在原有基础上提高房屋交易印花税税率5%，即物业持有期为6个月或以内的，税率由原来的15%上调为20%。此外，持有期为6～12个月内的，税率由原来的10%上调至15%，持有期为12～36个月的税率由5%上调至10%。另外，香港非永久居民和非香港注册公司还需额外负担15%的印花税。

      专家表示，2012年香港住宅市场经历了第一季度的火热成交，其后会软下来，而随着第三季度资金涌入，楼市曾出现短暂复苏，但9月中按揭贷款进一步被收紧，之后10月份推出的楼市新政，进一步打击了住宅买家的购买意欲，尤其是豪宅市场。

      数据显示，2012年1月至10月，豪宅平均售价升幅约4%，香港政府的冷却楼市措施令住宅市场再受压。“到了今年年底，楼价会回落至2011年底的水平，买家印花税及政府的调控楼市措施，令住宅市场以用家为主，第四季度至明年第一季度，市场会出现短期整固，预料农历新年后买家会再度入市，银行亦会放宽借贷审批。”高力国际预测，未来12个月，豪宅平均租金下跌5%，售价跌幅约10%。

      专家表示，香港政府推出的多项冷却楼市措施，预料会对明年豪宅市场构成一定压力。虽然目前的物业投资意欲仍然高涨，但香港政府出招调控住宅市场，投资者将资金转向写字楼、商铺及工业物业，此情况在香港政府出招后不久即出现，亦是来年甲级写字楼、商铺及工业物业增长的支持动力。有业内人士指出，在放弃住宅市场的投资后，投资广深的商业地产市场也成为了香港投资客的一个选择。

      内地购房客将回流

      “楼市新政”出台后，让非香港户籍的内地投资客在香港买房变得更为困难，他们需要承担的房屋交易印花税的最高税率将达到35%，再加上深受投资客欢迎的豪宅类产品前景看跌，将使得许多内地购房客回流，广州本地的豪宅投资市场可能将因此激活。

      新政推出后，内地购房客在香港买房，额外印花税将由非香港永久性居民的买家单独缴纳，这意味着新措施推出后，现在非香港永久性居民在香港购买住宅，最高要支付35%的印花税。以1套价值1000万元的住宅单位计算，就是350万元。以前只需要缴纳15%额外印花税，现在额外印花税增加5%，再加上15%外地买家支付的买家印花税，一共多缴纳200万元。

      业内人士指出，过去三年香港楼价不断上升并屡创新高，与越来越多的内地人到香港买房有关，其中很大一部分就是珠三角地区的投资客。香港楼市新政推出后，在香港买房不再划算，这将导致热钱回流，投资广州本地豪宅市场的投资客将增多，这种现象已经出现了苗头。

      阳光家缘数据显示，近一个月以来，广州楼价最高的三个项目是侨鑫汇悦台、凯旋新世界、颐德公馆，这三个楼盘均是位于珠江新城的豪宅盘，成交均价分别高达98744元/平方米、75839元/平方米以及56065元/平方米。而近期开盘的售价在3万元/平方米以上的大盘比比皆是，包括萝岗的雅居乐富春山居、白云新城的中海云麓公馆、荔湾珠光御景一号等等。

      准备在珠光御景一号购房的朱先生告诉记者，曾考虑过在深圳或港澳投资，但最终受阻港澳的楼市“新政”，“钱不是问题，主要是新政一出，内地投资客减少，港澳楼市后市发展很难预料，投资变数大，不如在内地投资。”最终他选择了荔湾的该楼盘，看中的就是这块当年的“地王”所处的黄金地理位置，该楼盘的单价高达5万元/平方米以上。记者注意到，目前推货的一些楼盘虽然出现了零星的“天价”成交，但整体成交数量并不多，购房客投资仍整体较为谨慎。

      一位销售人员透露，目前豪宅盘推盘众多，但不愁没有买家，豪宅盘普遍成交量不高，并不是购买动力不足，而主要是受限于限购限贷等楼市调控措施。销售人员认为，投资港澳的投资客回流将进一步拉动内地豪宅市场的消化能力，但并不是目前豪宅市场成交的主要决定性因素，豪宅市场最大的变数仍旧是可能出现的政策变化。