土地财政转向购物中心4000家店或引发破产潮

      在宏观调控政策毫无放松之意的情况下，地方政府和开发商正在把精力转向商业地产尤其是购物中心。

　　德勤和中国连锁经营协会共同发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》指出，中国购物中心快速发展的主要动力来自城镇化和服务业增长，并最终体现在消费升级上。在宏观调控下，限贷限购导致住宅市场萎缩，地方政府倾向利用商业地产提升当地税收、就业和城市形象进而化解“土地财政”难题，同时打造升值潜力更大的商圈，提升周边地价。

　　截至2011年年底，中国新增276家购物中心，使全国开业购物中心总量达到2,812家，累计商业建筑面积达1.77亿平方米，预计未来将以每年300家的速度增长，到2015年总量将达4,000家。

　　“2010年住宅市场开始调控后，商业地产投资增速达到30%，高于房地产行业的平均投资增速。以今年8月的低点为例，商业地产增速仍然达到了25%，而房地产平均投资增速为15%。”德勤中国兼并及收购税务咨询合伙人龚兵告诉和讯网。

　　不过，德勤中国全国房地产行业主管合伙人何锦荣则指出，购物中心背后有一些不应怱略的开发及投资风险，如地方政府是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足够的支持，将是决定购物中心实现预期运营目标的关键因素。

　　“自2009年起，购物中心开始在二、三线城市快速蔓延，到了今天，部分二、三线城市出现购物中心建设过热，或是居民的消费能力、消费观念还尚未达到大型购物中心的要求，开发者与运营者必须审时度势、量力而行。”何锦荣说。

　　德勤中国研究与洞察力中心屈倩如告诉和讯网，日本、韩国人均购物中心面积约为1平方米，香港约为1.5平方米，但中国内地的一些二三线城市人均面积已经达到或超过了2平方米，购物中心建设过热的势头已经显现，行业即将进入兼并整合的时期。

　　上述报告同时指出，一、二线城市购物中心的增长动力将逐渐从开发为主进入注重商业运营和零售渠道功能的时期。购物中心的开发者和运营者正在商业定位、业态组合、经营和管理模式等方面进行调整，以适应购物中心的发展规律和消费需求的变化。

　　中国连锁经营协会有关专家指出，对于刚刚进入商业运营的开发商而言，未来将面临很大挑战，他们需要从重开发、轻经营的模式上转变到商业运营的模式上来，而国内相关人才的储备显然无法跟上每年300家购物中心的需求。

　　“互相挖人将成为一种常态，但人才总量短缺是无法避免的，企业可以考虑从香港、新加坡等地引入。除自身团队建设外，帮助商户销售创新，提供展示、营销、人员培训方面的支持，才是购物中心创造长期价值的根本。”德勤中国消费行业主管合伙人龙永雄说。