国人海外置业潮去年广州海外购房成交50亿

 

      当中国人最为迷恋的投资品“房产”被限购以后，一股由中国富豪们掀起的房地产投资飓风更疯狂席卷全世界，并在刚刚过去的2012年里达到新高峰。投资机构指出，国内的限购政策和物业租金回报率的下降，促成了一个到海外置业的中国军团。不仅如此，以纯投资为目的的海外置业比例急剧上升，已超过移民和留学达到50%。美国有杂志甚至仿造“中国制造”创作了“中国购买”一词，来形容中国资本正在引发的海外楼市热潮。

 

　　只是，这些挥金如土，富有到无视价格的“中国购买”到底是些什么人？而那上百万甚至上千万人民币的房款，又是如何轻松过“关”远赴重洋的呢？

 

　　“他一个人就在我手上买了三套房，儿子还在芝加哥买了楼”

 

　　冯小姐(化名)是一家海外置业公司广州分公司的销售顾问，说话爽快，自信干练，经常在推介会上被客户围得连喝水的时间都没有。“有一次我一上午就卖掉了两套房子。”她有些得意地告诉记者，那次是他们公司针对美国某度假项目举办的推介会，很多同事都没有签单，她的业绩最好。

 

　　这个在北京、深圳分公司都呆过的女孩子，对广州买家也有自己的观察，“广州人更挑剔一些，广州没有深圳好做，我刚来的时候也觉得奇怪，怎么会这样？”她后来自己分析原因，发现广州人的海外关系多，很多人通过亲戚朋友直接在海外置业了，根本不需要依靠他们。而深圳是新移民城市，想去海外置业对于很多买家来说，找中介公司是最便捷可行的途径。

 

　　冯小姐所在的公司主要代理美国的房产业务，但公司代理的房产只属于中等档次，大多数总价在二三十万美元左右，但也有个别高档盘。“我遇到过一个客户，他一个人在我手上买走了三套房子，总价超过了百万美元。”冯小姐告诉记者，这位客户是大企业的老板，国内已经有很多套房产了，他的儿子在美国大学毕业后留在了那里工作，“他除了通过我在美国买房外，他儿子自己也在芝加哥买了楼。”冯小姐说，像这样的客户她们接触得比较多，特别是在国内楼市调控政策出台之后，海外购房的人更多了，“他们基本都去过美国，在国内看到合适的房子一般会让自己的家人或朋友去现场看一下，然后就签约了。”

 

　　都说海外置业持有的成本高、风险大，但在很多买家眼里，这些并不能阻挡他们的购房意愿。“其实我们也能感觉到，很多人在海外买房并不寄望于这些房产赚多少钱，只要租金抵得过税费和保养费用，很多人就觉得赚了。”有业内人士向记者透露，目前海外置业的买家主要有三种类型，一是纯投资行为；二是有孩子在国外读书或准备去国外读书，在海外置业可以用来自住兼具投资用途；三是以个人或公司名义购买房产，用于资金转移。

 

　　“2005年是移民，2007年是留学，这两年是纯投资”“去年我们公司成交的海外购房实例中，纯投资需求已占到五成，比2012年之前的不足两到三成占比翻番。”2013年1月12日，家叶海外在佛山海外房展会上对南都记者表示。

 

　　感觉纯投资比例上升的不仅仅是广州家叶。

 

　　来自香港嘉豫投资的统计也显示，目前国内以纯投资为目的的海外置业比例已达50%。

 

　　“2005-2006年，广州人去海外置业基本以移民为主；2007年为子女留学而买房多了起来，因为国外大学基本没有宿舍，学生以租房为主，所以导致了很多‘以房养学’；2008年金融海啸后，很多人开始意识到财产应该在全球范围内布局，由此拉开广州人在海外投资买房的序幕。尤其这两年，纯投资性购房比例增加特别明显。”

 

　　至于原因，家叶海外投资分析师黄弼唯认为，国内的限购政策以及物业租金回报率下降，是海外置业中投资比例上升的主因。“这两年的楼市调控，使本来没打算在海外置业的客户也开始向外投资。”

 

　　“也有人问我没有调控会怎样，我觉得那样的话海外投资也是一种趋势。”这扇门关了，就要开启那扇窗，钱总是要找出路的。

 

　　胡润2012年11月发布的一份报告似乎也在证明：目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达1/3，海外资产占到其总资产的约19%，而海外资产中，房地产是这部分群体最主要的投资领域。

 

　　转行一年中介成交30宗，“我们只是小公司，大公司一年做几百单”行情的确很好，好到中介也纷纷转行。

 

　　2012年1月，王先生在广州关闭和转让了此前经营的几家二手中介门店后，专门成立了一家海外置业的机构。从去年4月至今，王先生的公司已促成约30宗的国外房产交易，成交金额近2亿。

 

　　澳洲大约成交了将近20套，其中一手楼占大部分，都是以纯投资为主，平均大约七八十万澳元(相当于人民币450万元至520万元)/套；美国成交了约八套别墅，以移民自住为主，平均金额150万美金(约人民币930万元以上)；英国成交的是学生公寓，有三套，均价在二三十万英镑(约300万元人民币)。

 

　　至于佣金，和国内置业相比相对要高一点。“购买美国物业收取的佣金一般在4个点，澳洲也是，英国则比较灵活，低的只收1点多，高的亦收五六个点。”

 

　　在给南都记者算账时，王先生笑称自己只是个小公司，小打小闹而已，大一点的公司一年可做几百单。

 

　　据相关机构统计，除了高力国际、第一太平戴维斯等大型中介机构以外，广州目前经营海外房产稍有规模的公司还有家叶、环球、新地、奥星、美亚、邦拓、和燕等近10家。而据南都记者侧面了解，以广州某大型海外置业机构为例，该公司2012年广东省内交易约200套，成交总金额约10亿人民币。其中，广州占比五成以上。据家叶海外统计，广州2012年去海外置业的人数环比增加约60%。

 

　　有业内人士保守估计，广州2012年海外交易至少有1000套，涉及总金额约50亿人民币。事实上，在限购政策持续的大背景下，经过中介搭桥牵线来中国淘金的海外项目，并不仅仅局限于广州，从北京、上海、深圳等一线城市到其他二三线城市，都有海外项目的身影。在北京、上海去年的秋季房展会上，海外参展商多达100多家。

 

　　有业内人士指出，中国调控楼市政策挤出的投资资金，预计超过4000亿元。其中流向海外楼市的数量比较庞大。

 

　　横扫美澳加英法连塞浦路斯都猛增，中国人购房的足迹可谓遍布全球。

 

　　“针对这些纯投资性的买家，我们楼盘的推广策略倒是从往年突出周边学校资源，转而变成直接计算投资回报率。”家叶海外投资分析师黄弼唯表示。

 

　　当然，推荐投资的国家和产品也更加广泛。从澳大利亚、加拿大、英国、美国，到新西兰、迪拜、塞浦路斯；从学位房到酒店式公寓，从市区地铁房到郊区大别墅，应有尽有。

 

　　不过，他告诉南都记者，去年的成交显示，广州人似乎更喜欢投资澳洲、加拿大、美国。其中，澳洲和加拿大增加明显，增幅超过70%。另外，塞浦路斯置业人数也增加不少。

 

　　黄弼唯分析，广州人之所以热衷在澳洲买房，一方面是因为澳洲的总房价不高，200万人民币的房处处可见；另一方面是因为澳洲房地产市场相对稳定，租金一般可达5%。“澳洲的房是永久产权，若想移民，买房还可以加分。”澳大利亚赢家房地产开发有限公司董事长程喆这样形容内地人购买热度，“澳洲的外国人基本不买房，它们的房子90%是华人在买，而华人中有40%至50%是大陆人，我们在澳洲开发的项目买家也基本都是华人。”

 

　　而在其他国家买房，黄弼唯直言不讳，在英国、美国买房子，总房款太高，而且风险相对较大，尤其是美国，经过2008年的金融风暴之后，海外人士在美国买房是无法贷款的，再加上资金转向海外受限，所以限制了相当一部分人到美国置业。

 

　　广州的中介不愿做美国市场，并不代表国人在美国投资不多。

 

　　相反，来自全美房地产经纪人协会的数据显示，自2011年以来中国内地和香港买家成为购买美国房产的第二大外国买家群体，去年交易额达90亿美元，仅次于加拿大，比2011年的73亿美元高23%，比2010年的48亿美元高88%。来自中国的买家占美国外籍购房比例由2007年的5%一路飙升到10%左右。

 

　　此外，英国和加拿大等国也是中国买家比较集中的地方。第一太平戴维斯所发布的一份报告显示，英国的一些楼盘中，包括中国在内的亚洲买家占比在30%-45%之间，高力国际公布的一份调查数据则显示，在英国伦敦，市中心的新建物业中，近两成由中国内地和香港买家购入。

 

　　记者采访了解到，中国人在新加坡置业的购买力近年来逐渐增强。新加坡市区重建局的统计情况显示，2009年，中国内地购房者在新加坡私宅外籍买家的比例尚在第三位；在2010时，升至第二位；到了2011年上半年，中国内地购房者首次超过印度尼西亚，成为新加坡私人住宅第一大外籍买家。“在新加坡，大约有30%左右的豪宅被中国人买走，中国人已超越印度尼西亚人和马来西亚人，成为新加坡豪宅的第一外籍买家。”世邦魏理仕有关专家介绍。

 

　　2 0 11年以来中国内地和香港买家成为购买美国房产的第二大外国群体，去年交易额达9 0亿美元。

 

　　“澳洲的外国人基本不买房，它们的房子9 0 %是华人在买，而华人中有4 0 %至50 %是大陆人。”

 

　　塞浦路斯商业、工业和旅游部长西利基奥蒂斯表示，中国人对于购买塞浦路斯房地产的兴趣正推动当地建筑业的复兴。

 

　　目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达1/3，海外资产占其总资产约19%，而海外房产是最主要的投资领域。

 

　　由于国内投资市场不景气，越来越多普通投资者将视野转向海外，海外房产投资便是其中一个重要的部分。

 

　　据全美房地产经纪商协会(National Association of Realtors)最新报告显示，2011年海外投资者在美购房金额总计820亿美元，其中中国买家以超过70亿美元的投资，成为美国房地产第二大投资群体，仅次于加拿大。而在新西兰、加拿大、澳大利亚等地，华人购房的比例也在攀升。接踵而来的，便是华人聚居区“领涨”海外楼市，中国人“炒热”了全球地产的说法时有耳闻。

 

　　专家表示，目前中国人在海外购房主要考虑生活环境、房产的位置和升值空间、是否有移民便利等。虽然海外购房相对来说出租回报率可能较高，但是，在海外购房大多要一次性付款。同时，不少地区的房产虽然在买卖时的费用较少，但是持有成本较高，投资者应该通盘考虑。

 

　　现象：中国人大举海外扫房

 

　　据中新社报道称，全美房地产经纪商协会(Nationa Association of Realtors)最新报告显示，2011年海外投资者在美购房金额总计820亿美元，其中中国买家以超过70亿美元的投资，成为美国房地产第二大投资群体，仅次于加拿大。

 

　　“中国人喜欢在美国东西海岸购房，如西海岸的西雅图、洛杉矶，东海岸的波士顿、华盛顿等，尤偏爱学区房。”据某境外购房网站投资顾问介绍，由于学区不错，目前洛杉矶东北部60%的房产被中国人或华裔买走。

 

　　房价：中国人聚居区抬升快

 

　　标准普尔公司11月27日发布月度报告称，9月份美国大城市房价连续第6个月上涨。同时，美国第三季度房价也继续上涨。20个大城市房价综合指数与去年同期比上涨了3.6%，与前一个月相比上涨了2.2%。

 

　　据新西兰房地产协会(REINZ)数据，相比去年10月，新西兰的房屋中间价创下38万纽币新高。据移民新西兰的洪小姐介绍，“我投资的公寓，今年上半年入手需支付约100万元人民币，如果两年前，只需85万元人民币。”

 

　　另据高力国际此前发布的报告指出，中国内地投资者在温哥华的购房比例截至今年第一季度已达29%，较去年上升4个百分点。温哥华和多伦多这两大海外华人比例最高的城市，房价涨幅也十分明显。

 

　　新西兰：

 

　　100万元买房月收租8000元

 

　　洪小姐两年前远嫁新西兰，目前在奥克兰生活，已通过按揭购得一个小户型自住。今年上半年在奥克兰购得一个面积85平方米、近市中心的公寓，花费共折合人民币100万元。

 

　　洪小姐告诉记者，在新西兰投资住宅出租回报率比较高。“现在每月月租能收折合人民币8000元，除去给房屋出租中介6~7个百分点的中介费，剩下的收入不但可以支付现在住房的按揭费用，还可以覆盖投资房的按揭费用。”

 

　　“一般来说，一套相当于内地联排别墅的房子，在奥克兰的价格仅为200万~300万元；而一套独立house，带前后大花园和两个车位，价格不过600万元左右。”

 

　　不过，她介绍说，如果没有新西兰国籍，购房都没有贷款的政策，只能一次性付款。不过，“许多中国人过来都是抢楼”。

 

　　洛杉矶：

 

　　郊区购房6套“博升值”

 

　　台湾的杨女士今年先后在洛杉矶市郊的CHINO HILLS社区购买了6套住宅用于投资。这是一个华人聚居的社区。据杨女士介绍，自己已经退休，购房是为了让自己的退休生活更有保障。

 

　　据介绍，其购买的房子都是独栋的house，每套房子的面积在3000~3500平方英尺之间，平均下来，每套房子的价格在40万美元/套，这个价钱比起房价高峰期已跌了三分之一左右。目前，这6套房产全部出租，月租金在2500美元左右。而之所以选择这个时间购房，是由于她认为“房价已经跌不下去了，可以坐等升值”。

 

　　据美国中介介绍，在美国中介可以帮助搞定住宅的出租，像杨女士购买的这种房子，一般都是学生或者普通家庭租住。按现在的市场行情，除去税负等一应费用，平均租售比应该不低于7%。