三部门紧急磋商保护刚需 文件已上报国务院

      价格面积购买年限综合划线售房个税有望“区别征收”

      在遭遇到巨大的“舆论反弹”之后，财政部、住房和城乡建设部(下称“住建部”)、国家税务总局(下称“国税总局”)已经着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则(下称“17号文”)的落实方案。截至本报发稿时，有关方案已经上报国务院。

      记者了解到，除保留了居住满5年且为唯一自住房产出售免征个税的“优惠政策”外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的“空间”。中央部门对此只做原则性规定，地方政府将制定具体的实施征收技术方案。

     为尽快落实国办发17号文，北京等城市已经加紧制定包括个税征收等一系列的细则，并已就其中个别条款征求市场、业界意见。北京市有可能按照住房面积、销售价格等因素划线，实施“有所区别”的售房个税征收办法，以对刚性需求实施保护，打击投资投机资本。

     预留空间

     “‘细则’之后恐怕还有‘细则’，应该会为保护刚需预留一定的空间。”3月7日上午，一位接近住建部的人士向《中国经营报》记者透露，住建部正在会同财政部、国税总局研究国办发17号文中的有关解释性文稿和技术实施方案，其中就包括售房征收20%个人所得税方面的内容。

     此前，国务院办公厅以国办发17号文的方式，下发了新国五条的执行细则，除要求统一实施限购、扩大限购范围外，还要求依法对个人转让住房所得征收20%个人所得税。住房转让所得征收个税虽然并非“新政”，但还是引发“误伤刚性需求”的舆论反弹。

     财政部、住建部、国税总局等已经意识到了这一问题，并已经在全国两会期间，召集有关部门参加会议，研究“如何解释国办发17号文”的问题，其中，如何在征收售房所得个税过程中，保护合理刚性需求的问题，是焦点之一。

     经过多次磋商，财政部、住建部、国税总局已经基本取得共识，即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为唯一住房的转让所得免征个税”优惠政策之外，还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，方式有可能是通过住房面积、售价等因素综合划线，有针对性地区别实施征收政策，具体办法由地方政府制定。

     截至本报记者发稿时，有关方案已经上报。但其最终公布的方式，尚存在变数。这一解释性方案有可能以三部门通知的方式联合下发，也有可能通过有关部门负责人发表谈话，或接受新华社记者采访的方式播发。

     对于上述情况，住建部多位内部人士均表示不便评价，只是强调应以国务院的精神为准。截至3月7日，国务院尚未正式批复包含上述内容的方案。

     综合划线

     由于国办发17号文的落实采用了“中央政府提原则，地方政府具体实施”的方式，包括北京、上海在内的地方政府都在紧张制定有关地方执行和落实的具体办法。住建部副部长齐骥在两会期间表示，地方实施办法会集中在3月末出台。

     3月4日，北京市地税局内部下发文件，要求在新的实施办法出台前，对能够提供购房发票的按买卖差额征收20%个人所得税，对不能提供发票的，按房产交易全值的1%征收个人所得税。而包括售房个税征收北京市新的实施办法，已在紧张制定中。

     记者了解到，北京市除继续执行“个人住房满5年且为唯一住房的转让所得免征个税”的优惠政策外，还有望通过综合住房面积、售房价格、持有时间等因素，以划线的方式，区别刚性需求和投资投机性需求，有针对性地实施“有所区别”的售房个税征收口径。

     多位北京大型开发企业负责人也向记者表示，他们在和政府不同部门官员交流的过程中，也听到了“划线区别征收”的说法，也提出了一些具体划线标准，但在正式政策确定前，不便透露。

     北京市政府内部人士告诉记者，目前北京地税局正抓紧与住建委等部门协调，调取住建委的房产交易信息数据，并与其数据库联网。不过，目前遇到的主要障碍是，该数据库的信息主要是2005年开始实施“房地产交易网上签约”之后形成的数据，即只能查询到2005年以后的房产交易价格。

     与此同时，北京市税收征管部门已经和多家北京区域内的房地产开发企业有关负责人进行谈话，了解房地产定价、销售等方面工作流程，同时也非正式地征求一系列与房地产税收有关政策的意见，其中亦包括售房所得征收20%个税。

     “转嫁”税负

     “20%的个税会不会完全转嫁给购房一方，这还要看当时当地具体的供需关系，不能一概而论。”住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示，当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税负较容易转嫁，相反则难以转嫁。

     由于担心新政可能带来的转嫁税负的风险，包括北京在内的各地二手房交易过户均有较为明显的提升。但综合链家、21世纪不动产的数据显示，成交价格均未出现明显波动。但是，21世纪不动产市场分析师张磊告诉记者，已经有“转嫁”税负的情况出现。

     不过，多家中介门店的销售人员告诉记者，这些业主将个税预期价格转嫁到现有售房价格中的房产，实际上还只是停留在“挂牌价”的阶段，目前尚未有“加价成交”的案例，中原地产分析师张大伟表示，没有成交的价格，并不能反应市场的真实情况。

     “如果分析一下我国目前的住房市场，可以发现，大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的位置优越，供给有刚性，所以就相对容易转嫁。”秦虹说。

     “当然，调控政策还有进一步细化和改进的空间。”秦虹表示，楼市调控涉及法律手段、行政手段和经济手段，但目前因相关法律不够完善，所以多用行政手段和经济手段。行政手段的特点是刚性较强，短期容易见效。而经济手段弹性较强，但效果出现不确定性大，如提高利率，房价会有一定的滞后反应。

     中国房地产学会会长陈国强则表示，从长久上看，改善房地产市场的现状，应该强化流通环节，通过增加持有成本，增加房地产市场中的流通性，才能使供需关系更加平衡。