深圳“土改”使小产权房大热 身价急升10%

      深圳市政府近前发布“优化资源配置促进产业转型升级‘1+6’文件政策”，“原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权”的创新政策，引起全国热议。

      虽然实施细则尚未出台，但羊城晚报记者近日调查发现，在这则消息刺激下，深圳的小产权房越来越炙手可热，看楼者络绎不绝，楼价短时间内涨了10%。

     火爆！

     买小产权房得托人找关系

     记者了解到，深圳得益于国土资源部和广东省批准深圳市土地管理制度综合改革方案，虽然仅局限于工业性质的村集体用地才允许进入市场，但也是巨大的突破。 对于深圳在村集体土地上面盖起来的大量小产权房而言，似乎看到了“转正”的希望。小产权房“热卖”“涨价”等现象自然免不了。

     去年8月，急于置业的深圳居民老张，终于出手在深圳龙岗买了一套总价38万元的小产权房。这套房产位于“吉厦统建楼”三期，共有两栋13层高楼，地处龙岗丹竹头立交附近，对外号称是当地村集体建的集资楼，实际上是典型的小产权房。

     当时“吉厦统建楼”刚开盘，均价每平方米4000多元，有90平方米至100多平方米不等的户型。老张选了一套90平方米左右的三房用于自住。

     老张告诉记者，当时“楼盘”销售平平，从去年8月开盘到12月底，两栋楼200多套房只卖出了三四十套。他买房自住，也没考虑升值问题。没想到，到了今 年2月，突然有人告诉他，“吉厦统建楼”卖得很火，与他同户型的房子一间卖到了42万元左右，其他房源每平方米卖价也普遍涨了四五百元。“才三个月就涨了10%，一转手就赚三四万。”老张大喊意外。

     “吉厦统建楼”不仅涨价了，而且几乎卖完了。记者近日以购房者身份前往咨询，现场工作人员并未积极接待，反而称没有房了。老张说，现在要买吉厦的房子，需要老客户推荐给老板才能买到。“我去年8月买时打85折，现在买的人最多只能95折，还要托人找关系。”

     记者从“楼盘”工作人员处了解到，今年1月中旬以来，看楼客突然大幅增加。“我们都没想到”，有工作人员告诉记者，“村集体工业用地可进入市场流动”这 一新政经报刊解读后，购房者觉得“村住宅用地迟早也可以进入市场流通，这就意味着传说已久的确权问题有望落实，这当中升值空间非常大。”

     误读？

     官方称仅为盘活产业用地

     虽然仅限“村集体工业用地可进入市场流动”，但有业界专家认为，深圳此次允许农村工业用地进入市场流通，“实际上是释放一种信号，今后村集体住宅用地也有望进入市场流通，为未来小产权房的确权转正铺路。”

     “这种观点是有关专家误读”。对此，深圳市规划和国土资源委员会近日独家回复羊城晚报称，原农村集体经济组织继受单位工业用地可进入市场流通，主要基于当前深圳产业用地需求仍然旺盛，但产业用地总量和新增量不足，必须进一步拓展产业用地供应来源。

     该委员会强调，《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》(以下简称《试行办法》)允许原村集体这部分土地进入市场，主要目的是盘活 原村集体符合规划的工业用地，释放这部分土地资源，增加原村集体收益，减轻建设用地压力，促进产业项目加快落地。因此考虑将原村集体工业用地纳入全市统一 的土地市场。“原村集体住宅用地能否进入市场流通，将依据我市土地管理制度改革的相关工作安排进行研究，并非本办法研究内容”。

     争议！

     新政涉嫌“与民争地”？

     按照《试行办法》，深圳大概有多少原农村集体经济组织继受单位合法工业用地，可申请进入市场流通？

     深圳市规划和国土资源委员会回应称，据2009年开展的原农村集体股份公司用地情况调查结果显示，原农村集体股份公司95.06平方公里合法用地中，工商用地达56.63平方公里。

     违建用地是否也可流通？

     记者在调查中了解到，上述95.06平方公里的原村集体合法用地，坊间流传的说法是“深圳有90%以上村集体用地都有违法建筑或历史遗留建筑”。那么，对于土地上盖有违章建筑或小产权房等形式的工业用地，是否也属于此次政策涵盖的范围？

     对此，深圳市规划和国土资源委员会解释称，《试行办法》规定，原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、符合规划的合法工业用地进入土地市场；对 于土地上有建筑物的，不论合法违法，只要原村集体采取合法方式，理清与当前使用人经济利益关系，完成地上建筑物清理等有关工作，都可参照办法规定执行。

     村集体可参与后续利用

     记者近日前往深圳多个村集体公司了解情况，有不少公司负责人对“村集体工业用地可纳入市场流通”持“保守态度”，他们中有人认为，如果村集体用地可以流 入市场，意味着开发商将可以一次性买断祖传集体用地，这与村集体旧改方式不一样，有村民甚至认为“深圳政府的地用完了，开始与民争地”。

     对于“政府与民争地”的质疑，深圳市规划和国土资源委员会回应称，“本办法并不促成村集体将土地一次性卖给企业或开发商，而是鼓励和允许村集体参与该部分土地后续利用以谋求长远经济利益”。

     该委员会强调，办法中明确，对尚未开发建设的、符合规划的合法工业用地，原农村集体经济组织继受单位除获得全部出让收益、免交有关地价外，还可以主张持 有物业、股份配给等，具体在挂牌文件中予以明确，只要摘牌企业同意，双方即可达成合作；对尚未完善征(转)地手续且符合规划的工业用地，也提出了原农村集 体经济组织继受单位享有30%的出让收益，持有不超过总建筑面积20%的物业的流通方式。

     “创新型产业用房”会变味成“福利房”？

     官方解释：不会出售给企业员工，不会对楼市造成影响

     记者查阅“1+6”文件发现，深圳此次还推出“创新型产业用房”新模式，类似住宅中的保障性住房，作为需要扶持的新兴产业和企业的产业用房。

     有业内人士担心，这是否在政策上允许企业建“福利房”卖给员工？如果此口一开，会否对深圳楼市造成影响？

     “此政策由产业主管部门起草”，深圳市规划和国土资源委员会称，政策出台前，企业有这方面的诉求。根据深圳市产业导向，为促进产业转型升级，也确需配套 建设创新型产业用房。至于量的大小，需根据创新型产业项目、规模来配备，暂未摸底调查。可以肯定的是，创新型产业用房将用于创新型产业配套和产业发展，不 会出售给企业员工。此部分用房也与商品房无关，不会对楼市造成影响。