广州刚需依然火热 改善型产品受冷落

　　“五一”黄金周，广州住宅市场成交热点分散，新开盘项目不算太多，开放样板房并接受诚意登记的新盘、新货则是遍地开花，外围区域的刚需产品依然大受买家追捧。

　　业内人士分析认为，广州楼市的刚需购买力依然强大，但是在限价、限签的环境里，5月份想要有一个高量的成交比较困难，预计5月份仍将会是量价齐稳的走势。

　　市场直击 刚需市场依然凶猛

　　“五一”小长假，真正开盘的项目不多，整体而言，郊区楼市的热度明显比市中心区要高。本刊记者走访多个区域楼盘看到，南沙区的碧桂园天玺湾算是成交领头羊，一个上午报称卖了四五百套新货。白云区、花都区、番禺区多个刚需楼盘新货接受诚意登记，现场人气火爆，但热点较为分散。房地产专家吴定金表示，假期内他在萝岗、番禺和金沙洲等地的楼盘看到，销售中心的人气与以往的黄金周相比，只属于中等水平。

　　同时，部分商家瞄准“五一”市场推出商用物业，花都区的富力金港城推出200多套低总价公寓，据称“日光”了；番禺区的敏捷海大大厦认购，商家称登记者“爆了”。

　　市场分析 刚需产品供应断层

　　4月下旬，已有刚需盘抢闸开售，如中海誉城、新鸿基御华园等，大卖场景再现，“五一”期间楼市热度有所下降，市场需求最大的刚需产品出现供应断层是主要原因。

　　“五一”期间推出的新品不多，但全新开放、接受诚意登记的新盘、新货有不少。 专家表示，去年至今年第一季度广州楼市成交速度很快，很多楼盘的工程进度赶不及，导致商家想赶在“五一”推货也没有可能，只能先开放售楼部或者样板房。

　 专家表示，从4月24日起广州楼盘新货开始限价，若申报价格未通过，就得按系统提示再调整价格，“我们代理的一个海珠区新盘，原计划卖2.5万元/平方米，按2.7万元/平方米的均价申报预售证无法通过，按照系统提示，需按2.1万元/平方米的均价申报，这个价格离开发商的预期差距太远，开发商只好选择暂时不卖”。专家也表示，受限价的影响，有不少楼盘未能按原计划在黄金周面市，令供货量受到影响。南沙区某楼盘的操盘手告诉记者：“我们旁边的项目原来也想在‘五一’推新货，不过申报价格比政府指导价高了5%，那个老板一气之下，先不卖了。”

数据显示，“五一”期间预计有新增供应的项目共86个，但受当前价格指导政策的影响，其中有53个暂无预售证，涉及新增供应量约1.4万套。

　　后市预测 量价齐稳人为制造

　　分析表示，“五一”期间按计划推售的楼盘的销量都有七八成，因此黄金周的表现仍算稳定，预计量价齐稳将是整个5月份的大致行情。

　　不少楼盘眼下正处于蓄客阶段，推盘时间多在5月中下旬及6月初。记者统计阳光家缘数据发现，近两周新获得预售证的新品中，有4000多套是110平方米以下的中小户型，其中大部分是市场最畅销的紧凑型三房产品。专家认为，如果这批刚需产品仍能如期推出，那么5月份的成交应该还会不错，“但限价之下，加上高价盘限签，5月份的成交量估计也不会高到哪里去，整体应该是平稳的行情”。

　　对于政府的限价，商家们已有对策，那就是让买家同时签购房合同和装修合同，通过卖毛坯房来迎合指导价。

　　市场直击

　　刚需撑市

　　刚需盘首推单位不够卖

　　“五一”小长假，广州楼市的热度在外围、在刚需盘。南沙区多个项目开盘或开放登记，碧桂园天玺湾开盘再度上演首推单位不够卖的盛况；在番禺大学城板块，最受买家追捧的仍是两房及三房的中小户型。刚需产品仍是“五一”楼市的主角。

　　400多套刚需新品半天清货

　　4月29日，位于南沙的碧桂园天玺湾推出400多套刚需新品。记者上午9时30分来到现场，项目门口两公里长的马路边早已停满了来自广州、佛山等地的私家车，楼盘内已有不少买家在等候。销售人员说，提前认筹的客户在摇号后可进入选房区选房，选房时间为3分钟。

　　中午1时，记者再次来到楼盘，摇号选房程序已经结束，工作人员正在收上午为买家准备的几百张椅子，多名销售人员表示，上午推出的第17、18号楼400多套单位基本卖完了，中午开始加推第19号楼，还有八九十平方米的三房单位可选。

　　现居越秀区的梁氏夫妇兴奋地告诉记者，他们选购了一套88平方米的三房，总价114万元，“主要是买给儿子住的，反正钱放在银行也没用，有名额就拿来买房，我们也看好南沙前景”。从楼盘公示的价格表可见，推出的产品主要是83-96平方米的三房，折后均价为1万-1.3万元/平方米。南沙有楼盘操盘手表示：“这样的售价，不火就不正常了。”

　　新品开放中小户型最受欢迎

　　“五一”期间，多个楼盘开放并接受诚意登记，为即将推售的新品蓄客，现场都有应节的活动，不过整体人气和平时加推新品差不多。各盘新品的面积跨度较大，营销人士表示中小户型的产品更受客户青睐。

　　位于番禺的敏捷金月湾即将推出第4座新货，单位面积为90-170平方米，记者在现场随机采访了多名意向买家，均对90多平方米的三房感兴趣，“已经升到1.5万多元/平方米了，总价150万元还可以接受，假如面积再大一点，对我们来说有压力。”来自天河区的张小姐说。

　　位于大学城板块的星汇文宇即将推出全新第13栋单位，产品包括80多平方米的两房至140多平方米的大三房，现场销售主管表示，客户登记得最多的还是两房单位，“毕竟大户型总价较高，现在还限购，很多想买房的买家也买不了”。