开发商“曲线卖房”：报毛坯房卖精装价

      进入4月，随着“国五条”各地细则陆续出台，房地产市场经历了冰火两重天，近期的楼市呈现量跌价滞、观望情绪加重等特点。

　　“以北京为例，3月份套均成交95平方米，现在为90平方米，刚需逐渐成为主力。”分析称。据了解，目前楼市房价未见明显松动，价格趋稳；一线城市房源下降，业主出手意愿下降；改善型需求明显降低，刚需仍然较足。

　　“4月份的成交量下滑是对3月楼市"过度亢奋"的修正，也说明了市场观望氛围较浓。”专家说。

　　央行调查显示，购房者购买意愿逐渐高位下滑，未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.8%，较上季下降0.6个百分点。

　　捂盘惜售手段“冒头”

　　楼市高烧暂退，但记者走访中发现，拖延开盘、捂盘惜售、“阴阳合同”等手段逐渐“冒头”。

　　拖延工期、捂盘惜售。部分城市“国五条”细则中明确指出，对报价明显高于项目前期成交价和周边在售价格且不接受指导的项目，可暂不发预售证。

　　然而，价格、开盘时间未定，是记者在多个楼盘走访时得到的回复。大兴一家楼盘，原定3月底开盘的项目一直到5月还未见动静。尽管买房者多次质疑，但开发商只含糊其辞。

　　一位业内人士这样告诉记者，由于前期天价成交量已让一些开发商赚得“盆满钵满”，因此一些开发商并不急于出手，而是打起了先观望再择机涨价的“算盘”。

　　申报毛坯房，卖出“精装价”。为了达到拿预售证和卖高价房两不误的目的，一些开发商申报给建委的是很低的毛坯价，然而出卖时却告知消费者要签订毛坯和精装两个价格合同。一套100平方米的房价轻轻松松就比申报价格多出小十万。

　　针对国五条细则出台后，房地产市场出现的种种新情况，北京、广州等地的建委和房管机构表示，正密切关注，并在研究相关配套措施，防范开发商钻政策漏洞。

　　地方目标是房价

　　“增幅稳定”

　　由中央制定大政策，地方制定具体细则是本轮调控一大亮点，然而记者梳理发现，各地细则版本大相径庭，一些地方观望、敷衍态度显现无疑。

　　所有地方版本中，北京可谓最严厉。除了严规20%的交易个税外，京籍单身被限定只能购买一套住房。一位本想代外地朋友在北京买房的先生坦言“果断放弃”。

　　数据显示，4月北京二手房成交量环比下降88.1%，记者在走访多家楼盘时未发现大幅涨价情况，并有个别楼盘已下调新一期楼盘预售价。

　　与此相对的是，多数城市虽然态度恳切，但内容缺乏新意。上海、深圳、重庆等7个地市虽然明确涉及20%个税，广州、南京等地提出预售证核发制度，另有一些城市提出限价目标，但总体上是对中央“国五条”的重申，被指缺乏“杀伤力”。

　　还有一些城市的调控政策更是大而化之，语焉不详。昆明市称，“要求各部门做好房地产市场调控工作，继续执行商品住房限购措施、差别化住房和房地产税收政策。”济南市则称，“进一步落实限购、住房信贷政策……严肃查处违法违规行为。”福州市概括性提出“保持本地区房价基本稳定”。

　　过于宽泛、缺乏针对性的细则受到社会质疑，一些地方的楼市、土地市场则出现了新的动向：个别二线城市细则公布后房价仍出现较大涨幅；杭州市国土资源局近日公布的新一批预出让地块可建面积接近372万平方米，推地规模刷新了杭州历次“推地潮”纪录。

　　专家等专家指出，一线城市对于政策执行较为严格，不少二、三线城市则“从轻发落”。“一些地方难舍楼市依赖，细则缺乏诚意，调控效果难免打折扣。”

　　业内人士提醒，从“国五条”的落地来看，中央的调控目标是房地产市场平稳，房价稳定，而地方的目标是房价“增幅稳定”，这和中央还是存在较大差距的，值得警惕。土地出让溢价过高推涨房价的情况需要得到控制，政府也应适当控制出让地价、适度让利。

　　专家建议，中央除了对各地土地供应计划进行明确规范和考核，更应考核土地供应的完成率，对于完成率低于基数的城市要问责。“因为过去几年各地土地供应计划的完成率大多不足七成。”他说，“只有加快改革，才能避免"越调越涨"的窘境。”

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　　已使用15年的《标准》是否需要修改？4月18日，北京市司法局一位马姓工作人员对《华夏时报》表示，目前北京市没有重新为公证收费定价的计划。“收费标准是根据国家的有关规定制定的，国家标准没有变动之前，我们无权改变。”

　　“当前消费者对公证收费意见较大，发改委、财政和司法等部门应对公证收费标准的科学合理性进行研究，根据社会发展情况予以调整。”刘俊海对此建议。

　　刘俊海认为，公证收费应当采取比较公平的计时收费方式，即按完成此项公证花费的时间多少收费。发展与改革部门可以通过听证会的方式，制定计时收费标准。

　　在北京，一套500万元的商品房，如果按现行标准2%收费，一纸继承或赠与公证就能收10万元。而事实上，500万元商品房的公证与50万元商品房的公证，公证处的工作量和花费的劳动时间基本是一样的。二者收费相差巨大，让消费者感觉很不公平。

　　“高收费是垄断的产物。”在刘俊海看来，消费者对公证收费的不满，与公证机构的垄断有关。“我反对一个地区只设一个公证机构，因为这必然会产生滥用垄断地位现象。”

　　全国政协委员翟美卿对此持相同观点。她在今年“两会”上提案建议修改《公证法》，以改变公证机构的事实垄断。

　　翟美卿说，《公证法》规定公证必须由公证机构办理，实际上形成公证机构的垄断，而且现实生活中有大量强制公证的事情，公证机构收费又居高不下，因此她建议修改《公证法》，使民间机构也能提供公证服务，打破现有垄断格局。

　　公证急需改革

　　“公证机构目前受到的非议和质疑，都源于公证体系改革的不彻底。”一位要求化名的司法部官员孔兵(化名)表示。

　　孔兵在接受本报采访时用“畸形搭配”描述目前我国公证体系的现状。他说，我国最初的公证制度受苏联影响较深，奉行“国家公证处”的概念。改革开放后，公证处随着司法机关的恢复逐步建立，当时将公证机关定位为国家机关，享受国家机关的经费待遇，公证人员一律为国家行政干部。

　　北京市公证协会监事长、北京市方正公证处主任王士刚也向本报记者表示，公证改革最早始于1995年。公证处当时作为国家机关的一个组成部分，也面临着改革的问题。于是，司法部在这一年的全国公证工作会议上提出公证改革的设想。

　　从1995年起，公证开始“脱离”国家机关，向“社会公证保障体系”这个它原本的角色转变。只是，这次“脱离”不仅普通社会公众没有适应，在许多地方，公证处本身也没有完成“脱离”。

　　在王士刚看来，改革的不彻底有多个原因，其一是，地方的司法行政部门或是当地政府部门不愿将公证机构放置于社会，同时也不愿意放弃公证收费这一巨大利益。其二，公证人员从内心并不支持推向社会的改革，不愿意脱离保障性更强的行政体制。

　　孔兵介绍，这次改革的最终目标是，将我国的公证体系建设成像法国公证体系那样，典型的大陆法系公证体系，有独立、专职的公证组织形式，公证职能与公证组织形式达成机制平衡和功能协调。但结果却是，以用大陆法系的组织形式搭配了英美法系的公证职能，因而不可避免地会产生机制失衡和功能紊乱。

　　最明显的一个后遗症是，被赋予公益服务职能的公证机构，在实行财政自收自支后，其“非营利性”被颠覆、走样。开拓“证源”成为自收自支的公证机构的主要工作，公证员千方百计“打通关系”，追求办证数量和收费业绩。

　　“在实际操作过程中，许多公证处为了调动公证员的积极性，对分配方式改革，按公证员拉来公证的收费提成，提成比例是30%到50%不等，而后果是，偏重于拉证源，追求办证数量和经济效益，而罔顾公证的社会效益。”孔兵说。

　　而被社会质疑的，还有公证机构准入门槛问题。据介绍，公证机构的设立，至今依然延续地域性划分模式，即一个县市原则上只设一个公证机构，这也使得公证机构在事实上形成了垄断。虽然事实上可能并非如此，但如此规定仍成为普遍质疑的焦点之一。

　　“当前社会对公证行业的批评较多，司法部等监管部门下一步应提升公证行业的公信力，促进公证行业健康发展。”刘俊海说。