每平米从3万元涨至5万元 北京热销盘变滞销盘

      京城楼市，无疑是全国范围内最特殊的一个。即便受着限购、限价的双重禁锢，顶着“全国最严调控细则”的帽子，依然无法抑制其不断上涨的房价。无论是“分拆装修”的曲线涨价，还是期房熬成现房的直接提价，土地出让价格的不断攀升，使入市新盘再次习惯性售罄；新房库存量一次又一次地逼近警戒线的市场大背景下，一切涨价似乎都显得顺理成章。

     但不能忽视的是，一片“大好形势”之下，一些原本热销项目的开发商过于盲目乐观地估计了市场，定价尺度逐渐加大，远远超过了周边市场的整体售价，也同时突破了购房人心中的红线，在入市多个月后，仍旧难有一套成交，成为滞销盘。

     新一期单价涨两万元/平方米热销变滞销

     2.7万元、3万元、4.8万元、5万元，四个成交数据中，前两个是位于北苑区域的天润福熙大道去年7月份时的价格，而不足一年的时间，现在去项目售楼处，销售人员会告诉每一个看房人：如今的售价是5万元/平方米。

     作为北苑区域主打改善型需求的项目，天润福熙大道几乎是一夜之间就将价格提到了豪宅的档次。一位代理公司的负责人向记者透露，目前，北苑区域的整体新房售价在3.5万元/平方米左右，而福熙大道这个项目在去年7月份开盘时，据开发商的统计，开盘当天就成交了4.5亿元，一度成为楼市回暖的典型例子。但如今，该项目在今年3月6日，也就是北京限价政策执行前获得了预售许可证，报价也从曾经的3万元/平方米蹿升到如今的4.8-5万元/平方米，成为名副其实的豪宅。

     大幅提价的背后是开发商对于市场的乐观估计，不过这样的乐观并没有在销售数据上得到体现，根据北京市房地产交易管理网显示，截至5月13日，天润福熙大道新推出约300套房源中，仅成交一套，成交价为48519元/平方米。

     无独有偶，由于价格的因素，北京楼市中依然不乏高价滞销盘。位于平谷区洳河西畔的天润·香墅湾1号自入市以来，便屡遭争议。由于项目所在的平谷区，一直不是楼市的热点板块，购房多以本地需求为主，在售项目价格普遍在1.6万-1.8万元/平方米之间。而天润·香墅湾1号在去年9月首次开盘就报出2.2万元/平方米的均价。据北京市房地产交易管理网显示，项目去年9月开盘的372套房源，如今只卖出6套。在北京楼市强势回暖的8个月，天润·香墅湾1号销售仍处滞销状态。

     位于京西的燕西华府，是另一个面临销售困境的项目。该楼盘位于丰台王佐镇、毗邻青龙湖。2012年前后接连三次推盘共169套房源，拟售价为3.6万-6.8万元/平方米。目前仅签约二十余套。

     除了上述项目外，在北京房地产信息网上，还有类似销量停滞的楼盘数据：大兴某项目一期开盘，卖了快两年，价格始终在2万元以上，仍有300多套房源可售;通州(社区网论坛商铺)某楼盘开盘半年，成交率只有25%左右。在火热的市场下，大多项目入市即告售罄，但这批销售不足五成的楼盘，依旧遍布昌平、顺义、通州、大兴等多个板块。

     资金充裕给了开发商信心

     虽然4月下旬市场有所降温，但是京城楼市仍可以说是需求旺盛。之所以还有不少的“滞销盘”，主要还是因为价格。有的是因为拿地价格太高，便宜卖容易亏本，不开盘又被建委一再督促，只能挂出高价等待市场再一次上涨。而有的则是刻意提高售价，变相捂盘惜售，因为核心位置土地的减少，不少城区项目都选择了高价格，缓着卖的策略。像去年底东四环某项目曾把售价从5万元一下子提升到8.5万元/平方米，既是为实现利益最大化，也达到拖缓销售周期的目的。

     “如果有大量楼房卖不出去，那么房地产开发商就会专注于销售，而不会在资金无法回笼的情况下再去拿地。现在开发商群起融资来拿地或筹建新项目，说明楼房积压并不严重，而且看好销售市场表现或前景不好。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受采访时表示。

     “我们信心十足。”虽然因为另签装修合同被指变相涨价，但北京万科的一位高层管理者仍向记者表示，现金流的宽裕保证了开发商的项目销售的信心。

     今年，已有包括恒大、富力、融创、龙湖、雅居乐、世茂等多家开发商接连宣布了融资计划，万达、绿地、招商也相继借壳上市或股权注入港股上市公司。在国内信贷和融资渠道对开发商关闭大门同时，香港和境外融资保证了开发商宽裕的资金链。也给了项目捂盘惜售的底气。

     市场中乐观情绪蔓延

     除了资金的充裕外，开发商不惜让销售停滞也要提高售价的另一个原因就是对未来市场的乐观预期。

     专家表示，开发商在定价时确实存在一些乐观的因素，尤其是经过了2012年的楼市快速回暖和住宅土地供应大幅减少影响，很多开发商都认为楼市会在未来很长一段时间里出现供不应求的情况，基于此判断也就难免出现看好后市的情绪，开始大幅提高价格，认为市场上只要是房子就能卖出去。

     房山区某在售项目总经理也表示，卖不动时降价、卖得俏时涨价，这是亘古不变的道理。从开发商的角度讲，土地、建安、人员、贷款、销售等各项成本的增长，房子售价上涨也是正常的事，但关键是要看度。在他看来5%-10%左右的价格涨幅既能让购房人接受，也不会挑战现有的限价政策。

     楼市一旦转向跳涨项目将骑虎难下

     不难看出，许多开发商都迫切希望重拾定价权，也由此出现了各种形式的突围：剥离精装修费用、期房转售现房等策略，以达到涨价目的。

     但涨价楼盘中，一些项目的非理性的大幅跳涨，让售价明显高于周边楼盘，捂盘惜售的行为，实际也是一种赌博，赌的是对未来的预期，但也很可能因为市场未达到预期，而造成骑虎难下的局面。

     不但会让项目自身陷入滞销困境，一旦市场风向变化，购房人迫于价格压力重新选择观望，已经上涨的房价是很难回落的，稍有下调就难免遭遇老业主维权，企业自身形象也会严重受损。

     另外，从实际成交量来看，几乎所有涨价项目都出现了交易量下降。中原地产张大伟认为，目前市场上购房者仍以刚需为主，一旦有楼盘售价上涨，市场马上会做出反应，新开盘项目的低价也可能倒逼涨价项目回调价格。

     再加上政策对于控制价格的目标逐渐清晰，随意涨价的项目很可能遭到管理层的打压，因此业内人士建议，开发商的定价应该以促进销售为目的，快速周转的企业风险也相对较小。