中国买家在美居第二海外置业四点提醒

      美国全国房地产经纪人协会最新公布的数据显示，过去一年中国买家购买美国地产近123亿美元，仅次于加拿大人，但房价中位数42.5万美元却远远高于其他外国买家居首位，近七成中国购房者直接支付现金。

      截至2013年3月31日的过去一年中，68个国家和地区的国际买家在美买房共计682亿美元，其中加拿大人最多，占到23%；其次为中国购房者，达到12%，2007年这个比例只有5%；墨西哥、印度和英国买家占据三至五名。在国际客户眼中，美国是子女教育及稳健投资房地产市场的理想地点。

     在购房价格中位数上，中国买家“大手笔”的42.5万美元远超其他外国买家的27.6万美元，加拿大人仅为18.3万美元，而且将近70%的中国买房者都是现金付款。

     现象  洛杉矶高价房买家都是大亨

     持有现金的中国买家涌入美国房地产市场，并且选择高价房，纽约估价师米勒说，“去年来买房的中国人尤其多。”在加利福尼亚州，超过半数卖给外国人的房子，买主是中国人。洛杉矶一家国际不动产公司代理琼斯表示，中国购房者抢购了许多洛杉矶西部的标志性高价房，估计过去一年中，她已经向中国购房者售出了大概10栋达数百万美元的房产。她的中国客户大部分是富有的企业家或房地产大亨，许多人每年在美国停留不到半年时间。“很多客户都有孩子在洛杉矶上学，他们买房子主要是给孩子住。”琼斯补充说。除了加州，地处阳光地带的佛罗里达、亚利桑那和得克萨斯等州共吸引到58%的国际买家关注。

     探因   为了绿卡或是投资需要

     许多中国买家通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产，该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。按规定，外国人需要在一个能提供或保持10个就业机会的企业投资至少50万美元，如果一栋公寓房是一个大型商业计划的一部分，购买这栋公寓房也可以包括在投资移民内。美国政府数据显示，2012年接近80%的EB-5投资移民签证都发给了中国公民。

     “2008年次贷危机演变成金融危机，美国房价一路下跌，直至2012年触底开始反弹。今年1月份，美国20多个城市房价涨幅同比去年增长了8%左右，由此看来美国房产市场正在逐渐复苏，在房价低谷时购买，未来增值可能性大。”湖北金茂出国咨询顾问管理有限公司董事长曾首龙告诉记者，在国内限购政策的打压下，不少有实力的买家选择海外置业。

     四大提醒  购房关键词1：不能移民

     “买房即可移民美国，拿到美国绿卡”是很多投资移民机构在宣传中为购房者勾画出的美景，这不免让人走进一个购房误区。事实上，在美国购置房产与取得美国绿卡、办理美国投资移民之间并无直接的关系。美国投资移民相关法案规定，申请人可通过两种投资方式来实现移民美国：在美国任何地方投资100万美元并创造10个直接就业机会；或在政府批准的“地区中心”投资50万美元，并创造10个直接或间接就业机会。除此之外，是无法获得移民资格的。

     购房关键词2：高房产税

     而相比洛杉矶、纽约、旧金山这些房价动辄成百上千万的地区，近年来100万美元以下的房源更受欢迎，此类房产的购买者占到外国买家总人数的55%。前不久，网友“Happy张江”转发的一条微博“2013世界各地100万能买到的豪宅”中，更是晒出了不少让人感到惊喜的房源。其中美国得克萨斯州沃斯堡市和佛罗里达州奥兰多市的别墅都不过百万人民币，引起了网友的垂涎。记者调查得知，这些房源确实存在，也是明码标价，但如果真想把房子买到手，需要支付的却不止这个数目。

     举例说明，一套30万美元的房屋，每年要缴税4000美元左右，管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用。

     购房关键词3：永久产权

     一些有过美国置业经验的买家告诉记者，美国的房产交易其实并不如我们想象中复杂，由于有较完善的法律支撑，购房者的权益容易得到保障。“虽然买房不能移民，但我们却拥有房屋和土地的永久产权。”姚女士的女儿在美国旧金山艺术大学攻读硕士，她专为女儿上学在此购置了一套学区房。

     由于美国是财产私有制，所以房屋的买卖包括土地，即是说，你买房的同时也买下房屋所占土地。这点与中国截然不同，美国联排、独栋别墅或排屋等产品的房屋产权具有永久性，只有一类公寓产品除外。在美国公寓一般是不用交房产税的。所以公寓一般是不用交物业税的，但是你交的物业管理费比较高，你住公寓的物业管理费远远高于去住别墅，公寓是没有土地私有产权的。

     购房关键词4：风险

     在美国，公寓和独立住宅有着较大的区别。购房者在判断房屋价值时，要看意向购买区域的房地产供应，并结合本人需求。美国投资房产也存在一定的风险。曾首龙提醒，购房者切勿在购房时只认价格，因为低价购买的房源不一定能够出租出去，或者难以转手。“此外，绝大多数中国的投资者都会把美国投资型房产交给专门的管理公司打理，这需要支付管理费用。且房屋年限越久的房子，维护费越高。”