招商地产注资遇阻南京项目难产

　原定于7月9日完成的配售股计划戛然而止，招商地产注资壳股生变。7月9日，21世纪网从招商地产获悉，配售计划被终止是因为没有通过港交所的审核，港交所要求注资项目当中的南京雍华府地块必须拿到土地证，才可以进行配售股。

　　6月20日，在东力实业发布的配股公告当中曾明确，该方案被港交所原则上批准。让招商地产也始料不及的是，前后不到两个星期，配售计划即被叫停。“联交所要求要拿到（土地证），我们之前书面承诺可以拿到（土地证），但没有办法实现。”招商地产方面表示，将继续与南京当地政府协商，而双方僵持不下的矛盾主要是“滞纳金的问题”。

　　收购项目仍欠土地滞纳金

　　收购项目仍欠土地滞纳金给注资计划埋下隐患的雍华府，是南京建邺区的一处高端住宅项目。于2013年4月25日开售的雍华府一期，至今仍未拿到国有土地使用证。而让当地政府与招商地产僵持不下的，是雍华府所在地块最后一期土地出让金的迟交罚款金额。

　　该地块计划分为两期开发。招商地产方面称，目前，待开发的第二期地块上仍有待拆迁建筑，当地居民与政府在用地规划上存在纷争，“因此南京招商[简介最新动态]没有办法把地交给我们，我们也没有付土地款。”

　　为何选择将有纠纷的土地注入壳股？招商地产方面解释称，对风险估计不足，“和当地政府有口头上的沟通，当地政府曾口头承诺，但现在还没有确定。要看政府怎么算，这个事情责任在他们，导致我们没有按时交土地价款。具体金额还在谈。”

　　三年前，招商地产经过30轮激烈的竞价，以18.6亿将G54地块收入囊中，楼面地价高达12789元/平米，溢价率达55%，成为当时南京河西楼面单价地王。目前，该项目可售面积为15.4万平米，定位高端住宅公寓，均价高达27000元/平米，项目价值超过20亿元。

　　蹊跷的是，未从南京市国土局取得土地使用证的G54地块，已从当地住建局取得了预售证。根据东力实业6月20日发布的公告，南京招商瑞盛已取得整块土地第一期预售证，并开始进行相应预售，但并未取得该地块的国有土地使用证。根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售应当已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。

　　配股方案或面临调整

　　招商地产4月26日发布的资产重组公告显示，招商地产拟转让资产的基准价格为人民币49.6 亿元，东力实业以定向发行永久可换股证券或按本次交易折算发新股的方式支付对价。拟转让的资产包括瑞嘉投资持有的国内8个房地产项目的股权，包括重庆长嘉汇、广州金山谷[最新消息价格户型点评]、佛山依云曦城[最新消息价格户型点评]、南京紫金山1号等，为商住综合体及住宅项目，未售面积达323 万平米，权益面积154万平米。

　　而受雍华府地块的影响，上述资产或将重新估值。“有可能重新估值，”招商地产有关人士称，“南京雍华府项目肯定还会在里面，因为是按照地区公司来重组。”

　　7月3日，招商地产收购的港股公司东力实业公告称，终止配售是为收购之前获得南京雍华府项目的国有土地使用证争取时间，该公司相关顾问表示。

　　此前重组公告披露，雍华府的第二期总建筑面积约为9.1万平米，按可售面积的八成估算，销售收入预计将达到24亿元，持有51%股权的瑞嘉应占参考值近10亿元。而目前二期地块由于一期土地滞纳金未缴，至今未能开工。

　　根据此前的配股方案，东力实业对招商地产按每股港币1.888元配售29亿股，价值54亿港元；向机构投资者配售9.4亿股，集资17.74亿港元，其中7.08亿港元现金偿付收购招商局地产内地项目代价。