上海楼市刚需、改善、置换客集体入场

　　在多种因素推动下，上半年的楼市走出了一个近似“W”的形状。刚过去的6月份更是连日成交破千。其中一个显著的特点就是“房子越买越大”，也就是之前卖掉手头房子拿到房款获取买房资格后，立刻投入“第二轮”购房，而这些购房者买入的一般都是中大户型，这也使成交套均面积越来越大。

　　库存下降日成交量多次破千

　　今年上半年，不论是一手楼市还是二手楼市都出现总体成交活跃，成交量上扬局势。一手房方面，今年上半年成交均价比去年同期上升4.07%，二手房方面，上半年整体行情较乐观，受“国五条”政策影响，三月实现交易量冲顶。之后第二季度，市场依旧保持高位运营，二手房成交量每月保持在20000套左右，价格也没有下调趋势。上半年全市二手房成交均价为17466元/平方米，比上年同期上升6.05%。

　　从日成交量分布来看，以6月份为例，根据21世纪不动产市场研究中心统计，整个6月共有6天日成交量超过1000套。6月上旬共成交6608套，中旬共成交7322套，下旬共成交9036套，也呈逐步上涨趋势。

　 数据显示，截至6月30日，本市新建商品住宅存量面积961.35万平米，按上半年月均成交量100.8万平方米计算，库存去化周期为9.5个月，而去年年底库存去化周期为13.8个月，表明经过半年的红火市场后，库存量得到明显缩减。

　　在成交方面，今年上半年新建商品住宅成交面积为2010年以来同期的最高值，已占去年全年成交总量的64.4%。另值得一提的是，从去年下半年到今年上半年的12个月内，上海新房成交量已达1158.8万平方米。

　分析认为，进入7月，上海进入夏令高温季节，新房推盘量明显减少，二手看房量存在下降趋势。虽然七八月是楼市的传统淡季，但随着房价看涨预期增强，刚需、改善、置换型客户集体入市，楼市将显现棘轮效应。即短期内，需求释放节奏不会放慢，但房源减少将降低买卖双方达成交易的概率。7月二手房市场有望保持量稳价升。

　　“盘整”手头物业 换市中心房子

　　上半年二手房市场还有一个重要特点就是房子越买越大了。有数据显示，从户型分布看，在6月成交的房源中，成交量增长幅度最大的为大户型房源，其中140－200平方米的户型增幅达22%，其次是200平方米以上的和90－110平方米的房源，增幅分别为18%和16%。

　　引起这种变化的原因是小户型房源前期大量成交后，置换客户身份开始由卖家向买家转变，表现在本月为需求方数量的增多，从而形成重要的推力。在这方面，成熟板块的学区房表现最具代表性，如闵行七宝板块。

　　另外部分区域小户型价格高企的同时，可售量持续稀缺，潜在刚需购房者被迫越级购买，这也是促使二手房市场成交结构由小户型逐步向大中户型转变的因素之一。

　　分析认为，这主要有两方面原因。首先：“限购限贷”政策已实施近两年，刚需客观望情绪有所减弱，而实际需求集中暴量，促使一二手楼市量价齐升。其次，高端及改善型客户由于逐步接受了房地产受调控的整体格局，开始“整合”手中的物业，也就是将手中较差的房子出手，换购市中心较好的房子，从而既促进了高端物业的成交又盘活了二手楼市的房源。

　　专家表示，刚需的稳定释放及新增房源的供给不足仍是构成6月二手房量价继续向上的两大因素。另外三四月份集中成交后，部分房东回收房款后迅速投入“第二轮”购房，为近期大中户型成交提供了支持。据了解，这类购房者属改善型和学区房的主流客户，其多选择学区房或者保值效果较好的优质房源。

　　新房板块：普涨5%－15%

　　在需求入市意愿强烈的背景下，新房市场诸多板块呈现出普涨趋势。从下表中可以看出，6月成交均价与去年12月份相比，重点板块公寓成交均价同比涨幅基本在5%－15%区间内，而以嘉定南翔、浦东北蔡为代表的板块，同比涨幅则超过25%，处于全市领先地位。

　　嘉定南翔板块的某大盘首次开盘之时，成交均价在16021元/平方米，直至当前，成交均价已成功突破1.9万元/平方米大关，为19281元/平方米，半年涨幅超两成。与此同时，北蔡板块也出现相似情形。以板块内的热销代表楼盘为例，第一批所推房源，成交均价基本维持在28500元/平方米的水平，在取得“开门红”成绩后，趁热推盘，第二批房源成交均价则快速上涨至32000元/平方米，涨幅超过12%。上述板块房价之所以会出现如此显著的上涨势头，汉宇地产市场研究部分析师认为，这主要依靠以下三方面原因，其一：板块内住宅产品，拥有大量潜在需求资源；其二：开发商供应能及时跟上，来推动需求积极入市；其三：楼市正处在上升阶段，品牌房企推盘，定价稳步上涨，仍能得到“买涨不买跌”客群的拥趸。

　　值得注意的是，以刚需客群为绝对主力区域的板块（例如：嘉定安亭、浦东临港新城、南汇惠南板块），在上半年市场热度不减状态下，同比涨幅基本控制在5%区间内，与大市相比，房价涨幅并不显著。主要原因是板块人口导入难度较高，同时主力购房群体对于价格较敏感，一系列原因制约板块内房价上扬空间。