下半年放量回升 北京高端市场现房竞技

　　进入7月，北京豪宅市场“挤牙膏”式的供应现状开始改变。目前高端市场包括保利东郡、西山壹号院、广渠金茂府、远洋万和公馆等楼盘都已推出或将推新品，在投资渠道不畅，央行对流动性绷紧的大背景下，高端楼市的微妙变化推动楼市变数顿生。

　　豪宅显现“开闸”迹象

　　受严卡“预售证”、“限价令”调控影响，上半年京城豪宅入市步伐大幅放缓，从4月到6月，每个月都只有一个单价4万元以上的高端住宅项目入市。经历数月供应断顿后，豪宅放量开始显现“开闸”迹象。

　　进入6月，京城豪宅推盘量明显回升。6月7日，朝阳区东四环的保利东郡最后一栋楼王开盘，据销售负责人介绍，项目总货量仅50多套房，其中，此次开盘共推36套新房源，全部是315平方米的大户型。同样是在6月份，万科旗下的万科如园也推出了120套房源。从目前的调研数据看，此后的7、8月份，当代MOMA·历峰、首创禧瑞都、远洋万和公馆等豪宅都将陆续放量。

　　对此， 专家认为，下半年货币政策有可能呈现中性偏紧的状态，在流动性收紧与土地市场占用大量资金的现状下，房企可能会增加对于资金链的重视。虽然在限价令的管控下，平价入市的项目利润率普遍降低，但在高周转与高销售率的双重吸引下，房企推盘积极性正在逐渐回升中，同时在需求拉动与季节性因素推动下，预计下半年将有更多的项目加快销售节奏，带动成交量上行。

　　高端市场成交走高

　　实际上，高端楼市的需求一直比较旺盛。虽然在获取预售证方面，上半年开发商艰难，但是开盘后的销售却节节攀高。 数据显示，6月中上旬北京成交价格超过4万元的公寓共售出365套，环比增加52%。

　　以保利东郡为例，该楼盘上半年共成交84套，成交金额超过10亿。据其项目销售负责人分析，实际上从项目销售走势曲线图来看，由于受到政策影响，成交呈现震荡曲线，但整体趋稳上升，5、6月份连创自开盘以来单日销售新高。这也反映出北京高端需求实质是处于“压抑”状态，调控政策出台时出现观望，但一旦有市场利好信息释放，就会推升成交走高。

　　目前豪宅市场的放量“开闸”或将再度成为成交走高的推动力量。一方面市场可供高端买家选择的机会增多，供需双向回升，那么成交量必然攀升；另一方面，高端楼盘的价差会挤压一部分需求加快入市步伐。依据市住建委“取证价格一不超过前期成交价格、二不超过周边同品质项目价格”的要求，预售证取得价格有严格限制。不过从6月份拿到证的项目售价来看，部分楼盘与前期相比，还是呈现出了一些变化。

　　以京东北豪宅市场为例，多数高端买家在购房时对于保利东郡、远洋万和公馆、广渠金茂府等几个在售高端楼盘都会进行对比。据透露，目前广渠金茂府7月会推五期新品，目前已经取得销售许可证，价格达到了85000元/平方米，甚至有些户型售价10万左右，而去年该楼盘四期开盘价格为60000至65000元/平方米。

　　现房豪宅唱主角

　　当然，以上的利好并不意味着豪宅市场全面反弹，北京高端楼市将进入一段“现房豪宅”竞技的时期。“限价令”封死了以往期房豪宅“低开高走”的涨价空间，根据部分豪宅项目营销负责人透露，诸多原本准备销售期房的楼盘要么加快“期转现”，要么直接只拿现房销售许可证。

　　数据统计，去年8-12月现房上市量仅占豪宅总供应数量的三分之一，而今年前五个月北京共有10个公寓豪宅项目开盘，其中现房项目5个，占比达50%，下半年这一数据还将继续提升。既然是现房豪宅，那么入住时间成为各楼盘“竞技”的重要因素，毕竟对于投资人群而言，时间成本意味着投资价值。对比目前的现房豪宅，保利东郡、金茂府、首创禧瑞都等属于入住较早的现房豪宅，其中保利东郡8月份即将入住，广渠金茂府预计9月入住，首创禧瑞都将推的新品预计今年年底入住，而一些新近获取现房销售证的项目入住时间会相对晚一些。

　　此外，对于现房豪宅而言，因为具有实景呈现的优势，建筑质量、园林环境、装修标准等一目了然，因此，现房豪宅销售更考验楼盘的综合品质。对此，现房豪宅开发商们信心满满，保利东郡销售负责人表示：“目前项目的中式古典园林已经实景呈现，并开放，客户也可预约进行实地看房，相信项目的实景呈现更能提升项目的关注度。”