“国五条”效果渐弱供需失衡房价“节节高”

　　“在售的新楼总高23层，仅剩下20楼以上的了，单价在37000元/平方米以上。”本周，在上海市浦东新区成山路上的新楼盘——宝华海尚郡领，销售人员告诉中国证券报记者，这个均价在35000元/平方米、户型以两居和三居为主的项目，在开盘当天就基本售罄，如今仅余下为数不多高楼层的房源。

　　而国家统计局昨日发布的数据显示，今年6月，全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比保持上涨。其中，京沪广深一线城市涨幅领跑全国，北京涨幅高达16.7%。

　　与此前的货币超发不同，供需失衡被认为是导致本轮房价大涨的主因。虽然环比来看，房价涨幅有所收窄，但在房价上涨的惯性通道中，购房者看涨的预期依然强烈。分析人士认为，在调控政策的强压下房价仍维持涨势，证明调控政策效果已渐趋弱化，未来应及时对政策进行重估，并采用差别化手段调整市场供需。

　　房价处于上升通道

　　在统计局公布的这组数据中，同比涨幅颇为引人关注。今年6月，全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅价格同比保持上涨。这种普涨的局面已连续两个月出现。房价唯一下跌的城市，便是此前泡沫积累较多的温州。

　　多家机构根据统计局的数据计算得出，6月全国70个大中城市新房价格平均同比上涨6.5%，不仅连续6个月保持上涨，且涨幅在不断扩大。

　　其中，上月北京新建商品住房价格同比上涨16.7%，位居纳入统计的70个大中城市之首。广州、深圳两地的涨幅均达到16%的高水平，上海则上涨14.4%。除此之外，仅有5个城市的房价涨幅超过10%。从上述局面不难看出，一线城市房价领涨的态势已经确立。

　　事实上，在始于去年年底的这轮房价回升通道中，一线城市始终在扮演“领跑者”的角色。由于这些城市的风向标意义明显，也在一定程度上推涨了市场的预期。

　　环比来看，房价涨势似乎有所放缓。根据统计局的数据，上月新建商品住宅价格环比上涨的城市有63个，自今年3月达到68个城市房价环比上涨的峰值以来，已连续三个月减少。平均而言，6月70大中城市新房价格环比上涨0.83%，涨幅连续3个月收窄。但房价环比上涨的局面已经持续了13个月！

　　结合历史数据不难看出，自有该项统计数据以来，全国70个大中城市房价便一直处于上行状态中，期间虽有短暂的下滑周期，但很快就被涨势所弥补。不少业内人士认为，按照近期的态势，房价上涨势头还将持续一段时间。

　　值得注意的是，从一线城市的领跑不难看出，房价走势在不同城市之间的分化逐渐明朗。“在前几年的上涨周期中，多为二三线城市领涨，如温州、杭州等。”一位研究者表示，从去年年末以来，一线城市领涨的局面开始确立，此前涨幅较大的城市反而开始放缓，甚至一度出现负增长。

　　供需矛盾短期难平

　　“和2010年的那拨上涨相比，此轮房价上涨更多是由于供需失衡，货币超发的因素并没那么大。”针对房价涨势，华远地产董事长任志强近期在接受记者采访时表示。他的理由在于，2011年以后，房地产市场的销售面积始终大于竣工面积，造成供需失衡的局面逐渐拉大。

　　按照统计局此前发布的数据，截至6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。但按照北京中原地产市场研究部张大伟的观点，由于成交量增幅较大，使得去化周期持续缩短。

　　在一线城市，供需失衡的局面尤其严峻，且在进入传统销售淡季7月以来，又有恶化的态势。其中，截至7月17日，北京仅有7个项目取得预售许可证，明显低于上月同期。深圳国土局网站显示，截至7月17日，本月深圳只有“深房传麒山”一个项目取得预售许可证。数据显示，上周（7月8日至14日）上海新房住宅市场新增供应面积仅为10.45万平方米，同样持续走低。

　　这种局面也造成不少高价项目销售向好。中国证券报记者发现，尽管单套房子的价格动辄三四百万，但作为上海浦东为数不多的内中环项目，“宝华海尚郡领”还是多日位列上海楼盘成交前十名。

　　房源少、需求大，房价仍在攀升，这是当前一线城市楼市的现状。在多数业内人士看来，这种局面与当前一线城市盛行的“限价令”密不可分。“由于房地产企业并不急于出货，为规避限价政策，便多采取延迟开盘的策略，造成短期市场供应缩水。”北京大兴区某房地产项目负责人表示，该项目原计划今年3月开盘，但由于“无法接受”政府部门的限价，便一直推迟开盘时间，至今仍未有进展。

　　从长期来看，一线城市的供需失衡更多来自于土地供应不足带来的缺口。任志强表示，在近几年一线城市的房地产用地供应中，有相当部分配建了保障房。这不仅挤压了商品房用地的供应量，而且保障房土地成本也转嫁到商品房用地中，一定程度上推高了商品房价格。

　　事实上，并非所有城市都存在供需缺口，但从全国来看，供需失衡的局面恐将在相当长一段时间内存在，并给房价带来上涨的压力。统计局的数据显示，今年1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%。该指标处于负增长的局面，已经持续了一年多。

　　政策调控亟待重估

　　房价普涨的局面正在将调控政策置于尴尬的局面。国家统计局公布上述数据之日，距离今年3月初“国五条”细则的落地，仅有4个多月的时间。按照多数业内人士的观点，本轮楼市调控，正在过早地失去效果。

　　在调控政策不放松的情况下，为什么房价依然保持上涨？亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，此轮调控手段虽多，但多数为已有政策的再强调，最为严厉的“二手房交易个税按20%缴纳”政策，在执行中并未严格贯彻。除北京外，多数城市的调控政策执行有所折扣，造成市场对调控形成“抗药性”。

　　另一个被广泛诟病的因素则是，行政化调控手段不仅未能有效降低房价，反而恶化了供需关系。除限价政策导致的短期供应缩水外，土地出让中的“配建”政策，也在推高商品房土地成本。

　　此外，地方债务的到期偿还，也在推高地方政府推出高价地的积极性。任志强认为，近期出现的一些高底价地块，在一定程度上可能是地方政府迫于偿债压力，上调底价的结果。土地收入是地方政府的主要偿债来源，此前国土部在一份报告中，也对地方债务的风险予以警示。

　　多数受访的专家认为，楼市调控政策已到重估的节点。其中，行政化的调控手段在施行多年后，应考虑有步骤的退出。从长效机制的建设上，房产税应该逐渐扩大试点。更为重要的是，随着区域市场差异性的存在，调控政策应从“一刀切”逐渐转化为差别化对待。

　　据中国证券报记者了解，当前多部委正就房地产调控长效机制进行磋商，并拟在不久的将来推出。随着相关机制的出台，未来的楼市调控政策机制可能有较大的变化。

　　但从短期来看，房价上行的局面恐难以改变。DTZ戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，受宏观环境包括整体经济走势、货币供应情况以及国家政策等诸多因素的影响，住宅市场继续上升的势头或将在下半年受阻，但需求层面有强大支撑、未来新增供应有限，房地产市场仍将平稳上行。