大房企鏖战惠东 4万套齐推“压力山大”

　　惠州市惠东县凭借延绵180公里的海岸线，正在成为珠三角乃至全国最具热度的度假海湾，而毗邻广州、深圳的区域优势，亦引得数家房企青睐。目前，包括华润、碧桂园、富力、合正、中航、莱蒙国际等多家实力不俗的房产商纷纷抢滩，千亩大盘悉数来到，珠三角片区旅游地产的格局已然重塑。

　　根据世联地产监控数据显示，在库存仍处高位的情况下，今年惠东片区10家开发商将入市4万套房源，约两倍于2012年。

　　《每日经济新闻》记者实地踩盘发现，面对巨大的去化压力，各大开发商各自出招，销售参差不齐。除碧桂园采取低价走量的策略，并初尝甜头外，定位稍高的金融街经过7年卧薪尝胆，随着自身旅游度假板块的逐渐成熟，房产销售开始上扬，另外，合正、中航则采取游艇会形式大打体验式营销牌，富力湾则在世茂地产退出后，由富力集团重新推出。

　　凶猛开盘 年推货量超过4万套/

　　7月15日，惠东海岸线上又一家开发商——华润地产正式加入“海湾大战”。在其惠州滨海项目销售中心亮相当日，展厅内人头攒动。其置业顾问向《每日经济新闻》记者确认，首次开放认筹的华润小径湾放量2000套，而首个周末认筹已超过1400套，该项目预计将在8月20日入市。

　　同处于蓄客阶段的，还有几公里以外的莱蒙水榭湾，今年推出体量也大约在2000套左右，莱蒙品牌部相关负责人告诉记者，这只是年初的计划，目前蓄客情况良好，最终推出套数将根据实际情况调整。

　　此外，富力地产与世茂地产2010年合作开发的 “富力世茂威尼斯湾”在世茂地产退出后，今年初最终正式更名为富力湾。下半年将开始新的推货计划，预计推货量在500套左右。

　　事实上，6月以来，房产商们已在惠东小径湾、巽寮湾沿海线掀起一股入市热浪。上月中旬，碧桂园十里银滩作为今年的首次推盘，已拿出3000余套。销售人员向记者透露，今年十里银滩的总推货量将远远超出这个数量，最终“体量可能在上万套”。同时，合正东部湾今年也已推出超过2000套的货量。

　　离深圳更远的巽寮湾中航元屿海今年新推出189套货量，不过其置业顾问向记者表示，年内还将分批多次推货，其中公寓、酒店式公寓、洋房至少超过800套，另有少量别墅放出。

　　《每日经济新闻》记者逐一统计发现，体量最为庞大的巽寮湾金融街项目占地竟达2900万平方米，富力湾、十里银滩建筑面积也均为500万平方米以上，中航元屿海占地超过370万平方米，而今年新加入这场“海湾战争”的华润小径湾规划建筑面积在270万平方米，再加上莱蒙水榭湾、合正东部湾等60万平方米左右的“袖珍”产品，仅仅是这七大开发商，在惠东海岸线的开发体量已经超过4500万平方米。

　　另据世联地产监控数据显示，本年度惠东片区，有10家开发商将入市4万套房源。

　　旅游产业欠火候 多数开发商苦熬/

　　为何惠东海岸线能吸引如此多的大牌房企接盘？

　　综合开发院深圳分院地产研究主任宋丁认为，开发商的逻辑很简单，深圳大小梅沙以东就是惠东县，该地坐拥未经污染的优质沙滩和海景，而大小梅沙的住宅均价动辄达到上万元，更有每平方米20万元的天价别墅。相比之下，惠东县政府为了吸引大型房企，给出了相对较低的地价。

　　实际上，即使放在惠州来看，惠东县地价也属低位。根据惠州市国土局数据显示，2012年该县平均地价为1074元/平方米，在惠州五个区域中排名倒数第二，甚至不到中心惠城区的一半。

　　低廉的地价成为诸多超级大盘产生的重要原因之一。富力湾项目在2010年首次拿地，面积为2万平方米的地块，最终以960万元底价竞得，计算下来，每平方米地价仅480元，而2009年富力以255亿元取得广州亚运村项目，楼面地价高达6400元/平方米，二者形成鲜明对比。同样，金融街巽寮湾项目拥有16公里的海岸线，占地29平方公里，由公司2005年一次性拿下，地价不过2.6亿元，粗略计算，每平方米地价竟不到10元。

　　除此之外，惠东县政府2009年的一份旅游规划文件更是为开发商注入一剂强心剂。这份名为《惠东县落实<珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）>打造珠三角滨海旅游休闲基地实施细则》中，描绘了一幅惠东区旅游发展的美丽景象：“到2012年，实现游客人数达750万人次左右，旅游总收入达45亿元左右，力争建成1个国家5A级旅游景区、5个以上国家4A级旅游景区，新建8家五星级饭（酒）店、8家以上四星饭（酒）店……把我县滨海旅游打造成广东省最负盛名的滨海旅游胜地之一。”

　　由此，惠东旅游地产的大幕拉起，但4年已过，现实却不尽如人意。根据惠州市统计局数据显示，惠东县2012年全年旅游营业收入16.7亿元，尚未达目标收入四成，旅游总人数530.3万人次，占目标七成。

　　旅游业尚未达到火候，惠东的部分房产商也在煎熬。尽管碧桂园十里银滩创造了连续两年不低于30亿元的销售奇迹，但惠东片区盈利的房产商寥寥无几，“成本在那里，大家普遍不愿意低价卖，咬着牙也得慢慢熬。”宋丁表示。

　　记者走访多个楼盘发现，包括金融街、中航元屿海、华润小径湾在内的多个惠东大盘均价都在每平方米8000~15000元之间，而更不乏2万元/平方米以上的别墅型楼盘，金融街巽寮湾项目销售副经理王明伟认为，海景和沙滩都是不可二次获得的稀缺资源，低价是对其极大的浪费。

　　根据金融街年报显示，截至2012年，公司在惠州资金投入已超过31.72亿元，但《每日经济新闻》记者查阅历年年报显示，该巽寮湾项目所在的惠州公司最近三年的营业收入分别为4.95亿元、7.44亿元、4.18亿元，共计16.57亿元，目前亏损超过15亿元。

　　配套设施匮乏 开发商各自出招/

　　分析表示，自从开发商推崇体验式营销以来，惠东旅游业的成熟度很大程度上影响了惠东区域海滨房产的销售，而目前该地旅游面临两个难题：即是否方便和是否吸引人。

　　对于前者，开发商能看到希望，厦深铁路、广惠高速延长线、范和港大桥都要在今年开通，“深惠1小时交通圈”也即将实现。

　　不过，专家认为，除了深惠之间的快速通道打通以外，湾区内公共交通始终没有突破，这成为制约惠东旅游的关键。

　　交通问题尚存曙光，旅游区设施配套却成为大多数惠东开发商苦等不来的“晴天”。分析认为，政府对巽寮湾的定位趋于模糊，没有多元化的滨海生活模式。目前巽寮湾的度假项目，除了在海水里游泳，别无其他。

　　目前，苦等政府配套不得的开发商们已开始行动。记者实地调查发现，金融街巽寮湾项目商业部分已经建造完毕，巽寮湾五星级酒店良好的运营也为地产销售带来更多人气，同时中航元屿海则通过海岸酒吧街、树屋酒店等项目实现产品差异化定位，今年上半年项目累计销售达到4.5亿元，另外，多家湾区地产公司都已开战游艇会项目，以此吸引更多买家。