温州楼市断供银行风险或形成局部金融危机

      最近，大量断供房公开拍卖，突然让“断供”一词在温州市民中受到了前所未有的关注。

      许多温州市民发现，由于房价的不断缩水，他们过去买房欠银行的贷款，甚至超过了房子目前的卖价，房屋已变成了负资产。“断”还是“供”？成为了温州市民茶余饭后的谈资。

      断供房的涌现，也意味着温州银行业的坏账风险会随之而来。近日，证券时报记者调查获悉，温州银行业其实早已意识到断供房带来的风险，并于去年底联合温州当地企业家及学者，向温州市政府反映房价大幅下跌带来的金融风险，希望当地政府能出台相关拯救政策，这也构成了温州此次限购令松绑的重要背景。

      房价腰斩引发断供

      鹿城广场是温州标志性豪宅，也代表着温州楼市的最高价。在2011年温州房价火爆时，鹿城广场的房价曾超过10万/平方米，但如今市场价跌至4万/平方米，甚至有喊出3.28万元/平方米的案例。

      在这个富人云集的楼盘中，入驻的商业公司不多，温州惠信资产管理有限公司是其中之一。

      该公司副总经理称，当时楼市火爆时，鹿城广场的挂牌价一度达到了12万元/平方米，一个朋友以9万元/平方米在购置了一套，现在还处于深套中。高达12元/平方米物业管理费，使得进驻鹿城广场的成本较高，所以目前的该楼盘入住率不超过五成。

      在温州，价格腰斩的楼盘不只是鹿城广场。曼哈顿、京都城，铂金家园、香缇半岛等，这些曾经的高档楼盘，成为此轮温州房价跳水的重灾区。

      房价大幅跳水使得许多人发现，他们过去买的房子，价值正在缩水，而他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，成了负资产。于是一些房主选择把房子扔给银行，不再偿还银行的贷款。

      除了个人按揭房出现断供现象外，通过担保公司贷款的房源，也是断供较为集中的房源。

      分析称，受多套或者个人经济问题的限制，此前很多温州购房者只能通过寻求担保公司的帮助，最终如愿在银行办理了购房按揭手续。银行方面当时以为，第三方担保使得贷款更有保障。殊不知，民间借贷危机使得担保公司纷纷倒闭。如此一来，抵押物价格下降，担保人又没能力偿还，贷款完全高于抵押物，这样的情况下，断供也就发生了。

      担保公司一直在温州民间资本市场中充当着重要的角色。火爆时，温州拥有的担保公司曾经多达近300家，但民间借贷风波后，温州的担保公司数量大幅减少。

      虽然温州各界对于断供房的起因众说纷纭，但从受访人的观点来看，房价腰斩、炒楼及民间借贷危机等三大因素的综合，是造成如今温州楼市断供的主要原因。

      断供房批量拍卖

      如果不是公开拍卖，恐怕没有多少人会知道温州楼市的断供现象。但伴随着断供房的批量上市，断供房在温州已成为公开的秘密。

      不久前，一套铂金家园的断供房，经温州汇丰拍卖行成功拍出，专家就是当时的拍卖师。

      专家称，因为市价已经不值银行贷款，购房者选择了断供，现在温州中院的拍卖房，很多都是断供房。

      以铂金家园一套120平方米房源为例，2011年，该小区的售价高达5万元/平方米，按照首付三成，银行按揭贷款高达420万元。但是，现在价格只有2万/平方米，上述房源仅值240万元。这样一来，也意味着这里的房子市值，已经抵不了银行的贷款。于是业主选择断供，让银行强制拍卖。

      温州楼市陷入今日之窘境，与当地银行不无关系。

      很多温州人士认为，当年温州房价的暴涨，是炒房客联合担保公司和银行共同参与的结果，而房价暴跌，银行受到牵连也是自然的事情。

      据介绍，在放贷冲动和监管部门的默许下，温州楼市的房贷乱象丛生。当时，银行的房地产贷款，尤其是个人住房贷款业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松了真实性审核。如此种种，也严重影响了银行的资产安全性。

      在2008年金融危机时，广州、深圳等地曾上演的断供风波就表明，一旦房价出现大幅下跌，那些低首付或者零首付的购房者，就会出现房不抵债的现象，不少购房者会选择断供，银行也就成为了房东。

      温州楼市的断供现象，显然是当地银行不愿意看到的事情。记者近日曾试图通过温州银监局了解相关情况，但几番尝试却未能如愿。

      虽然温州银行业对断供讳莫如深，但种种迹象表明，温州楼市的断供现象并非个案。在温州当地媒体上，近期几乎每天都能找到房源拍卖的公告。若电话咨询这些房源的性质，普遍以断供房告知。

      “目前，温州债务纠纷案比较多，打官司都要排队，像医院看门诊一样。”专家介绍，从起诉、到执行、再到拍卖，一般需要半年的时间。再加上银行对风险的节奏把控，让近段时间温州市场的拍卖房开始增多。

      温州中小企业促进会会长周德文向记者坦承，目前温州断供房的数量尚无统计，但法院、拍卖行处置的银行不良资产，已呈现直线上升的趋势。当地媒体房产处置广告的密集刊出，跑路企业的再度出现，这些不幸消息均是证明。

      银行有风险

      按照现有的法规，如果选择断供，属于购房者主动违约，这就违反了贷款合同中的约定条款，需要承担相应的违约责任。

      “如果拍卖所得款不够偿还银行债务，法院会给债权人出具一份债权凭证，在债务人有能力偿还的情况下，债权人仍会继续执行。”专家称。

      虽然从理论上来说，楼市断供不会为银行造成损失，但实际情况往往让银行成为最终的买单者。

      “按照现有法规，银行对断供房拍卖后，差额部分业主方仍需承担偿还义务。但为什么还会断供？是因为很多人已走投无路，实在没有能力再去偿还银行债务，并非恶意而为之。”对于目前温州涌现出的断供现象，周德文如是说。

      根据目前法律约定，债务人拥有偿还能力，是债权人继续执行债务追回权的前提。比如发现债务人以自己的名义买房购车，银行方面就可以继续申请债务追问；但如果债务人今后以其他人的名义购房置业，银行就不能强制执行。如此约定，也使得部分购房者愿意背上违约责任。

      “断供现象在今年上半年已经出现，现在愈演愈烈。若不采取政策措施，比如调整限购限贷政策，恐怕会让断供现象进一步蔓延。”周德文认为，断供棉扩散，会严重摧毁房地产信心，影响房地产市场的健康发展，会进一步恶化银企关系，削弱社会信用基础；会使企业不良贷款继续上升；形成局部金融危机，社会和政府应当高度关注。

      实际上，温州市方面早已意识到断供引发的风险。“去年年底，温州银行业，联合地产企业家及当地学者向温州市政府反映，房价大幅下跌可能会金融风险，希望当地政府能出台相关政策来化解风险，这也是温州限购令松绑的重要背景。”一位不愿透露姓名的学者对记者如是说。

      被外界称为救市政策的限购令松绑出台后，温州也由此成为国内唯一一个对限购令做出调整城市。温州楼市是否借此企稳，房价能否就此止跌，仍需时间来验证。