温州土地升温 房企豪赌大型豪宅区“富人岛”

      “最大体量、最高总价、两次流拍”，让温州七都岛03-C-16地块的第三次出让备受市场关注，而上海中梁合房地产开发有限公司（下称“上海中梁合”）在2013年年末以11.45亿元的高价拿地，也让外界对该地块的后续开发及负面频出的温州楼市产生了更多遐想。

      近日，温州市公共资源交易中心公布温州市鹿城区七都岛03-C-16地块出让信息，上海中梁合于2013年12月31日以11.45亿元总价摘得该地。公开资料显示，七都岛03-C-16地块位于鹿城区七都街道老涂村，土地面积达92.6亩，可建筑面积超过10万平方米，起始价为11.1亿元。地块容积率为1.8，规划作为住宅用地兼容批发零售及住宿餐饮用地。

      豪赌“富人岛”

      “8500元/平方米的起始楼面价、大体量地块对房企资金链的考验以及前期温州整个房地产市场大环境的影响，让七都岛03-C-16地块的出让一波三折。该宗地位于温州供应量相对较少的七都岛区域，地理位置优越，后期开发操作空间大，对开发商的资质要求也较高。”曾参与地块竞拍的某房企内部人士透露。

      据了解，上海中梁合是外界公认的温州“地产一哥”中梁地产集团（下称“中梁”）的下属子公司。官方资料显示，中梁是一家专注于房地产开发的大型民营企业，旗下有浙江中梁置业有限公司（下称“浙江中梁置业”）、苏州华成房地产开发有限公司以及上海中梁地产集团等多家子公司，其已先后在苏州、温州、上海等地成功开发了近30个住宅及商业项目。

      数据显示，截至2013年年底，温州市商品房销售面积约117万平方米，共计10288套，中梁以近3000套的销售量占据总量的三分之一；销售额方面，2013年温州市总销售额约260亿元，而中梁总销售额近100亿元，成为温州房地产史上第一家“百亿房企”。

      “作为温州本土开发商，中梁更易受到地缘观念深重的温州本地人的认同。事实上，从户型到景观营造，中梁产品也确实契合了温州人的居住需求，深受市场追捧。2013年，中梁能在整个温州市场低迷的大环境下破冰而出，也在一定程度上证明了该企业的实力。”分析表示。

      实际上，七都03-C-16地块北面即是由浙江中梁置业打造的一线临江的中梁·滨江首府项目，2012年，该项目曾以温州主城仅有的百亩高端生态大盘入市，曾在温州当地引起不小的轰动。地块西面为华中地产打造的七都地标楼盘——占地800亩的江山邑别墅，南面则将规划为二类普通住宅，东部是建设小学。

      在实地考察过七都03-C-16地块信息的前述开发商眼中，该地块丝毫不输于有一线江景优势的中梁首府地块：“七都03-C-16地块建成后房子呈西低东高布局，高层特别是西部景观一流，可同时俯瞰800亩别墅和江景，城市景观、江景、远山一览无遗，周边还拥有成熟的配套设施及学区等。”

      “纵观整个温州，竟然找不到一个大型的豪宅区。汤家桥北路区域虽然也号称‘富人区’，但数百栋别墅和几十个大大小小的公寓小区这样的规模远远达不到豪宅的标准。”某不愿具名的温州房企内部人士说。

      作为温州市传统主城区，鹿城区供地情况一直颇受楼市关注，七都岛更是温州人心目中的最佳豪宅集聚区。一直以来，多产“富豪”的温州并没有一处真正的高档别墅集聚区，而有着一线江景、生态环境优越的七都岛正是打造“富人生态岛”的绝佳之地，七都岛隐私性极好，滨江景观的稀缺性优势和岛居概念恰好符合别墅集聚区的开发资质。

      2013年，整个鹿城区的土地及新房供应都极少，市场供应的新房都集中在瓯海区和龙湾区。据温州市住建委房管局网上售房系统的数据显示，2013年鹿城区开盘的外滩首府和时代滨江，都曾在开盘当天销售火爆，外滩首府项目甚至于当天售罄，这在温州其他几个区域都是十分少见的，也让业内对七都岛的市场信心十足。

      温州市场难改困境

      经过27个月的房价同比下滑，温州楼市价格较高峰期已下滑30%以上，历经跌宕起伏的温州楼市更加期待的是理性的稳定，无论是房地产开发商还是二手房房东，对于市场整体的考虑也更趋理性。

      “现在的温州，似乎已很难摆脱房地产市场的标签。不管是早期名声在外的‘炒房团’，还是现在的‘抛房潮’、‘温州楼市崩盘和断贷’，仿佛一曝出温州的负面消息，全国都会盯着看。”温州资深地产投资人曾如是表示。

      温州的如此“窘境”并非事出无因。在国家统计局每月公布的全国70个大中城市住宅情况变化数据中，温州总是格外引人注目。它是唯一一个连续数月新建商品住宅价格下降的城市，这也成为了外界聚焦温州房地产的主要原因。除了宏观面的利空数据，2013年，在不少外地媒体的报道中，“价格腰斩”、“大面积断供”等描述性字眼也层出不穷，给温州楼市带来了不小的压力。

      根据百城住宅价格指数，2011年中温州房价较2010年同期上涨超过30%，而全国三线城市仅在10%左右。但由于限购作用及温州等地区民间借贷危机的爆发，温州房价从2012初逐月下滑，当前温州月均房价较2013年同期下降14%，较2012年的最高点下降30%，而目前全国百城均价和三线城市均价同比上涨7.9%和2.7%。

      作为2013年温州出让的最大地块，诸多业内人士均将七都岛03-C-16地块视作温州土地市场的收官之战，也是2014年市场突围之战。

      而就在不久前，温州市城市中心区F-7-b地块溢价40.5%出让，成交楼面价高达1.55万元。这是近三年以来，温州市土地出让中首次出现高溢价率、众多品牌房企争夺一地块的情形，这给温州楼市带来了不少向上的信心。值得注意的是，这场温州本土大鳄之争中，就有中梁的身影。

      温州土地市场回暖以来，中梁也表现活跃，2013年共拿8宗地，拿地总金额在温州土地市场上屈指可数。然而，即使种种迹象表明温州市场明显回稳，也有业内人士对七都岛03-C-16地块如此高的楼面价心存疑虑。

      “该地块的地段资源优势不可复制，与其他板块间的联动性不大。溢价成交一定程度上能够起到稳定市场信心的作用，为楼市提供支撑点，但对区域价格的实质性影响不大。”专家表示，“高楼面价对敏感时期的温州市场依然是一个考验。但对于越走越低的房价而言，开发商只有快速的资金滚动才能实现较高的企业利润，所以现在的开发商寻求市场机会更加理性。”