广州公积金新政或爆贷款“末班车”效应

      日前，广州住房公积金贷款新政征求意见稿悄然上网，引发热议

      《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》（征求意见稿）及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(征求意见稿)于3月21日悄然挂上官网，这几天连续引起媒体和市民的热议。有关文件的意见征集日期截至4月10日，《办法》一旦实施有效期将是5年。据一位接近住房公积金中心的消息人士透露，虽然住房公积金中心主任声言“公积金充足”，从贷款使用次数的限制以及贷款申请门槛的提高、可贷额度的收窄来看，住房公积金中心很有可能是为了避免未来无款可贷而出台这个新规定。这位人士透露，由于住房公积金无法吸储，收入只有靠个人和单位缴存的公积金以及利息，一些人专门为使用公积金贷款而缴存6个月左右的公积金，申请成功过后就断缴，未来有可能出现“入不敷出”的状况。

      按政府规定处理流程，征询意见后可能需要数月才正式实施，坊间猜测公积金新政预计或在7月起实施，故此从现在至正式实施之日起的时间或许会涌动公积金贷款的“末班车”效应，地产人士表示，目前尚在犹豫的买家或因这个即将实施的新办法而恐慌性入市，其中“卖一买一”的换房族入市尤为紧迫，因为在公积金新政之下，他们将是政策的最大牺牲品。 文/图：记者李凤荷

      公积金新政（征求意见稿）专家解读：

      变化一：贷过不可再贷

      《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》的征求意见稿第七条明确规定，属于以下三种情况的，不予贷款：建筑结构为砖木结构、混合结构；用途为非居住用房及低密度商品住宅；已使用过住房公积金贷款。

      分析告诉记者，第一、二种不可使用公积金的情况一早已实行，并非新政策；第三条有关已使用公积金贷款的情况不予贷款，是本次政策的新变化。莫静粗略估算，目前二次贷款的公积金贷款申请者大约只占公积金贷款人群的10%左右，90%以上属于首次置业人士。一位资深按揭专家认为，这个规定明显严于央行和银监局规定的“住宅三套停贷”，即使是已使用公积金的人士暂时没有置业需求，他们觉得自己的贷款机会被剥夺也非常不爽。

      变化二：贷款门槛大幅提高

      在贷款人申请条件方面，征求意见稿也明显收紧了，对缴存时限的要求大幅提升。意见稿规定，具有本市户籍的，申请贷款时需已连续缴存住房公积金24个月以上（含24个月）；非本市户籍的，申请时需已连续缴存住房公积金36个月以上（含36个月）。而此前，该条规定是：广州市常住户口的，申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月）；非广州市常住户口的，申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上（含12个月）。

      分析表示，新规定明显比以前严格，尤其是对本地人申请贷款的条件大幅提高了18个月。外地人购房需要连续缴交3年的社保，因此申请公积金贷款的条件与此匹配符合情理，但本地人无社保的要求，为何这次从6个月缴存期大幅提高24个月，非常令人费解。据按揭业人士透露，目前不少公积金贷款的申请者是专门为申请公积金而缴存公积金，满足6个月或12个月的缴存期就申请公积金贷款，申请成功后就停公积金，因此给公积金中心的收入带来很大影响。

      变化三：可贷额度减少近半

      在可贷额度上，征求意见稿规定，取“根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度”、“贷款最高限额”和“按照房屋价格计算的贷款额度”中的最低值。这个原则与往常一致，不过征求意见稿的“根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度”计算方法有变。现在的计算公式为：(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2，而未来将修改为（公积金账户余额×2+公积金月缴存额×至法定退休年龄月数×2），一个括号的后移造成可贷额度减少近半。据记者查询得知，目前的计算公式自2007年6月已开始试行，2007年以前的公式为：（公积金账户当前余额＋当前月缴存额×1.5×当前至法定离退休年龄总月数）×2。未来新规定下实施的可贷额度，比2007年以前的公式还要保守。

      据资深按揭专家透露，由于是三个标准取最低值，缴交月度公积金较高的人士几乎不受影响，因为广州市住房公积金个人最高可贷50万元，家庭80万元。不过对于低缴存额的人士来说，他们的可贷额度就直接受损。他接触一位购房者，按目前的标准，这位买家可以贷19万元，但新规定之下可贷额度就变成10万元出头。

      对楼市影响：短期成交放大未来成交萎缩

      分析表示，由于目前首次置业住房商业贷款一般是基准利率上浮5%，与同期公积金利率相差近3%，七八十万元的贷款，一个月就相差上百元利息，故此在“刚需”密集的区域，公积金贷款的买家占总买家群50%以上。该资深按揭专家表示，在2008~2010年贷款宽松期，公积金贷款其实没有竞争力，一是放款慢，二是贷款利息差很少，7折利率之下商业贷款利率几乎与公积金贷款相等。2010年后，商业贷款的利率与公积金贷款利率拉大，且公积金中心加快了审批放贷速度，使越来越多购房者使用公积金贷款。

      资深按揭专家认为，未来公积金新政对想用公积金贷款的购房者影响非常大，因此从现在到实施前的窗口期，或促使首次置业的“刚需”族和换房族加紧入市，短期会出现公积金贷款“末班车”效应。莫静也表示，目前“毕买族”占比虽然不多，但仍存在一定的需求，一些毕业生在家长的支持下可毕业一年后买房，类似在银行或事业单位、政府工作的人士有稳定且较高的公积金，因此也是“毕买族”群体，类似这个群体必须连续缴交2年或3年的公积金方可买楼，故此这批人或是现在赶紧入市，或是推迟一两年再入市，对短期和未来的成交都带来一定的影响。

      在公积金新政之下，有过贷款记录的“买一卖一”人士最纠结，优惠的公积金贷款可贷不多，但加上商业贷款做组合贷款，也可以帮补一点，若按未来的新政，已使用公积金贷款不可再贷，有可能催促这类人士必须在窗口期入市。莫静提醒，由于卖出房屋再买需要一个归档时间，因此必须掐好时间差，以免成为新旧政策交接的牺牲品。按揭人士透露，由于过往政府对新旧政策交接的房产交易界定标准不一，有时是按照网签时间，有的按照递件时间，公积金中心也可能用提交审批资料的时间为界，故此，购房者要尽早把所有资料准备好。莫静告诉记者，目前正在办理公积金的人士已开始催促按揭中介，希望尽快办理手续，以免夜长梦多。

      负面效应：人们缴存意愿大幅下降

      据一位接近公积金中心的人士透露，此次出台新政，与公积金中心担心入不敷出很有关系。去年底广州市公积金放贷曾一度告急，已到期房款的贷款需要缓贷延迟。后来，从去年底到现在，公积金贷款又恢复正常。这位人士分析了本次出台的新政后认为，从公积金的收入结构来看，公积金收入只有个人和单位的缴存以及这些缴存额产生的利息；支出包括公积金贷款、公积金提取以及支付给个人的公积金余额利息，本身不能像银行那样吸收存款。有的人为了申请公积金，连续缴存6个月就申请公积金贷款，申请成功就停缴，也就是说6个月连续缴存几百元，可以申请几十万元的贷款。若类似情况普遍的话，公积金中心的确未来可能“干塘”。

      不过，这名人士表示，这次公积金中心出台“苛政”，如意算盘未必打得响。首先，对于已使用公积金贷款的人士继续缴存公积金的积极性大幅降低，因为他们未来根本没有可能再使用公积金贷款，除了公积金缴存可以免税的这个“优惠”，公积金对他们来说一点吸引力也没有。此外，公积金新政的执行力度也让人存疑。从字面上来看，本地或外地户籍必须连续缴存公积金24个月或者36个月方可申请公积金贷款，不知道是否可以接受补缴，若是不能接受补缴，对一大批中途因跳槽而出现停缴的人士非常不公平。