预售趋紧公积金调整北京楼市降温

　　北京仍在试图“退烧”楼市。相关政策同时针对商品新房和二手房市场。21世纪经济报道记者获悉，北京上调了二手房指导价格；与此同时，相比2013年，今年对商品房的预售价审批中将挂钩地价，诸如精装拆分等规避限价的情况，亦被禁止。

　　市场人士将其与京津冀一体化战略联系在一起。数据显示：2014年1季度，北京新建商品住宅签约套数为1.36万套，累计签约总额为534.7亿，同比下调31.7%，这也是2012年一季度来，连续8个季度，北京商品房住宅签约额首次低于700亿。

　　全国形势也有类似情况。“一线城市透支地价上涨空间，二三线城市透支未来购买力，年轻人透支未来消费，”3月29日，万科集团执行副总裁毛大庆告诉21世纪经济报道记者。

　　由此，一些地区开始主动或被动放松调控，然而戏剧性的是，北京楼市调控依然继续从严。

　　针对北京进一步“坚持并从严”干预房地产市场的理由，一位国企开发商负责人告诉21世纪经济报道记者，根据其和政府沟通了解的信息发现，上述政策，与合理控制城市人口规模的社会治理手段有关。

　　北京市有关负责人亦曾公开表态，如何控制和疏解非首都功能人口是面临的重要问题，今年上半年，北京将出台控制人口年增量数字。

　　从严执行限价

　　“三个透支加在一起，成为影响2014年房地产市场的重要因素，前景很难说。”毛大庆说。

　　年初，诸如泰禾·北京院子、紫辰院、五矿万科·如园等多个超过4万元每平方米的高价项目入市，被市场解读为北京限价“松口”。

　　“其实不然，上述项目依然在限价，为完成2013年调控目标，多个高价项目被要求延期，2013年已过，自然开始入市，”据一位不方便透露姓名的房企人士介绍。

　　据其了解，此前延迟审批的项目预售价格最终幅度相比年前大概涨了5%不到，这个涨幅相比延期的资金成本，并不能形成充抵。

　　与此同时，根据21世纪经济报道记者了解，在限价政策依然从严执行的背景下，诸如精装拆分等规避限价政策的卖房策略，在2014年被明确禁止。

　　“2013年，在北京趋严的限价政策背景下，开发商在审批价外，会再捆绑几千元的精装修价格，导致实际上总价款并无太大变化”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍。

　　“现在预售证审批已严格禁止精装拆分，向北京住建委报批价格时，会要求看合同，核定装修成本，并批价格：一个毛坯价，一个精装价，只能批一个，不准捆绑，”上述不便透露姓名的房企人士说。他介绍，一般来说，精装修会比毛坯房批的预售价高，但幅度可能仅覆盖精装成本，要求非常严格，开发商涨价空间很有限。

　　以3月18日万科橙项目为例，21680元每平方米的毛坯成交均价，较市场预期低了近3000元每平方米，引起广泛关注，并被多个媒体解读为北京项目降价的信号。

　　万科集团执行副总裁毛大庆解释“降价”质疑就称，该项目是万科配合政府做好房地产价格的稳定，接受了政府价格指导的原因。

　　和2013年频现的精装捆绑情况大不同，2014年北京的市场上几乎很少有这样的项目。除了禁止精装拆分外，上述房企人士介绍，北京的限价亦要求挂钩地价，这个挂钩有两层含义，第一，会对照项目的拿地地价来审批商品房预售价格；第二，要求开发商不能因为项目周边或者项目后期地价上涨，就作为此前低地价项目抬价的理由。

　　除了继续从严执行的行政化调控手段外，诸如二手房交易税费的市场化手段，亦现收紧信号。

　　21世纪经济报道记者了解到，3月31日，位于宋家庄区域的政馨家园、鑫兆雅园等部分小区合同网签，将实行新的指导价。

　　“刚调整了指导价，应该是涨了一两千元，”3月31日，链家地产宋家庄店的一位店员向21世纪经济报道记者介绍。

　　按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，但在北京建委进行网签时则会以官方的区域最低计税指导价为网签价格，由于最终的税费缴纳以网签价格为基数，因此二手房区域最低计税指导价一旦提高，意味着购房人缴纳的税费也将随之提高。

　　21世纪经济报道记者亦向北京住建委核实近期二手房指导价上调。北京住建委的一位人士核实称，北京当前的二手房指导价已采取动态调整，近期的确进行了调整，但为了防止买卖双方签订“阴阳合同”避税，指导价不对外公开。

　　所谓二手房交易指导价的动态调整，链家地产市场研究部张旭解释称，当前的二手房最低计税价格是一房一价模式，项目楼层、建设时间、位置不同，指导价都不同，也就是说，一个小区的楼盘指导价都有差异。

　　另外，张旭表示，项目的调整会结合市场变化，换手快、价格涨得高的楼，就被认为是投资属性比较重的，指导价会调整得高些，反之就低些，甚至不调。

　　“每次的调整价格都不同，大概的幅度是10%-30%不等”，链家地产的宋家庄店员解释，调整的幅度也将根据具体项目而调整。据其了解，去年有的小区调了3次，其中，4月份涨幅最高，大概是3000元，7月份调整一次，年底又调整了一次，大概是1000元。

　　在北京房价连涨的背景下，二手房指导价一涨再涨。以政馨家园、鑫兆雅园为例，上述店员介绍，早在2010年，上述两个项目的指导价，分别在5000多和6000多左右，如今调整后，这两个项目的指导价约是21000元、21500元。