集体经营用地入市 房企最关注开发模式及拿地成本

      2月25日，全国人大常委会审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，允许集体经营性建设用地入市，并将提高被征地农民分享土地增值收益的比例。

      土地新策出台一石激起千层浪，而于一线城市北京，土地供应一举一动，更直接牵引到房价和房企区域布局的变化。其中，地处首都、大型房企项目扎堆的大兴备受关注。分析人士称，大兴试点的落地，将增加北京南城的土地供应，未来有望增加整个北京房地产市场的中端产品供给。受访的开发商人士则认为，这类土地从整理到入市、再到开发商项目落地，尚需时日。

      为什么是大兴

      根据要求，试点地区明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。同时，试点地区只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市；入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件；入市范围限定在存量用地。

      分析指出，随着这几年迅速发展，加上北京南城规划二机场，都大量需要建设用地，相对北京其他区域，大兴用地矛盾比较突出。此外，大兴目前城中村较为集中，在近城区位置较好的区域中数量较多，也为大兴参与试点提供了条件。

      实际上，在北京东、北、西三方区域开发均较为充分前提下，偏居南城的大兴，在土地方面的准备可能早已开始。昨日有消息人士告诉记者，早前大兴就通过村镇集体拆迁腾退出来一些土地，这些土地一直没有入市，一段时间以来一直在做土地整理和一级开发工作。

      “这些土地多为农村集体用地，今后如果转化为城市建设用地，将增加北京南四环周边整体土地供应规模。”该知情人士说道。

      对于这一试点政策对于大兴及整个北京楼市的影响，分析师认为，影响非常有限，因为这种土地属性特殊，并不能随便转让，“与普通招拍挂的土地相同的只有经营功能，其他产权属性差别较大”。

      与此同时，这一新政对北京土地供量的拉动似乎毋庸置疑。机构市场总监对记者分析，大兴被纳入试点区域，无疑将有利于北京增加供地。但他提到土地入市时，开发商如何与村集体合作，目前还是悬而未决的问题。

      在上述机构市场总监看来，与大兴试点政策较为近似的案例，是北京丰台西局的机制，即地块在供地的过程中，拿到地的开发商无偿还建一部分商业，给当地村镇集体组织掌握，村镇集体组建的公司获得这部分商业的产权和经营权，开发这部分的工作由开发商来负责完成。

      “其实就是还是为了让村集体在出让土地的同时，获得集体性的经济收入。” 该市场总监初步估计，大兴旧宫、西红门地块比较核心，对开发商具有诱惑力，未来试点过程中有可能参照丰台的方式进行。

      有望增加中端住宅供给

      根据媒体报道，姜大明在说明草案时指出，试点行政区域将合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。

      而房企更关心的，仍然是地价。

      “像北京这样的一线城市的土地，开发商都挺感兴趣的，关键是看这些地能不能做到熟地，需要多大开销和成本。”一位上市房企营销人士昨日接受记者时称，当下开发商对二三线城市楼市兴趣索然，一线城市相对还算香饽饽，大兴区域也在完善基础设施，客户基数也不小，未来开发商对这类土地有没有兴趣，关键还在于入市时的地价。

      实际上，在地价和溢价空间的制约下，眼下的北京住宅市场，已经出现了明显两极化的趋势，一头是高端化、顶级化，另外一头是低端化、刚需化，中间的改善性住宅供量十分有限。今年30岁的国企职员唐先生告诉记者，孩子出生后他希望在五环内换一套90平米左右的两居室，预算400万元，但是选择并不多，“要么太远，要么太贵”，最后选择了一套房龄10年左右的二手房。

      新盘的定价也说明了这种趋势。机构提供给的最新数据显示，从北京3月入市项目的定价特征来看，两极化现象开始逐渐明朗，即受自住房影响，中低端项目定价稳中下滑，如而纯新盘苏宁·尊悦大厦目前报价为22000元平米，相比周边在售项目低出2000元左右，与此同时，地价飙升则使即将入市的高端定价持续走高，如3月预期入市的大苑海淀名著，2012~2013年一期入市价格仅为32000元平米，但2014年其周边高价地项目金投银泰琨御府项目以73000元平米的价格入市之后，也直接拉升了其价格预期，3月开盘预计报价攀涨至70000元平米起。这种现象，被机构认为是北京楼市2015年全年的供应特征。

      未来大兴试点政策落地后，随着新增土地入市，北京楼市的供给结构是否会发生变化上述机构市场总监预计，目前北京中端住宅产品供应规模偏小，从目前来看相对集中的板块在大兴亦庄，改善型的项目基本都是在五环以外，这与中产阶层他们对于改善居住的要求不太相符，如果未来大兴区域在四环、五环周边供地量集中增加的话，只要地价不定得过高，将有利于增加北京的中端产品供应，弥补北京楼市供需结构的不足。

      “开发商拿地也要考虑卖不卖得出去，位置较好的土地，估计价格也不低，开发商拿到手里一般不会做成刚需产品，估计刚需公司不会太积极，因为产品不支持，做不出溢价，可能多是大公司拿，还是做成中高端产品。”上述开发商人士开发商坦言，“未来这些土地入市后，地价如果不高，可以做中端产品，但开发商也需要参照该区域二手房价格以及即将出来的新品价格，来确定产品类型。”