海南楼市持续低迷 部分开发商资金链紧张

　　今年以来，海南房地产销售面积和销售金额持续下滑，房地产低迷态势给海南经济运行带来较大下行压力。日前海南省政府出台新的促进房地产市场健康发展的意见，鼓励和引导住房消费。业内人士认为，海南房地产市场当前存在库存量较大，结构不太合理等问题，应采取多种措施消化存量优化增量，促进房地产市场健康发展。

　　房地产市场深度调整销售量价持续下降

　　2014年以来，受经济大环境的影响，海南房地产市场也进入了深度调整期。今年一季度以来，海南省房地产市场继续处于低迷状态。房地产开发投资继续回落，销售降幅继续扩大，销售均价略有下降，海南房地产市场仍面临不小的困难和压力。

　　房地产开发投资增速大幅下滑。据海南省统计局统计，第一季度，海南全省房地产开发投资完成270.74亿元，同比增长4.5%，但比上年同期回落25.9个百分点，占全省固定资产投资的比重由上年45.1%上升到48.7%。

　　房屋销售面积及金额也持续下降。记者近日走访多个楼盘发现，海南房屋销售持续低迷，一些楼盘“去化”缓慢仍未得到明显改观。位于海口市国贸城区中心位置的城市花园楼盘的置业顾问告诉记者，开盘两年多来，该楼盘总共销售不到一半。

　　据统计，第一季度，全省房屋销售面积为190.84万平方米，同比下降21.5%，降幅比上月扩大2.8个百分点。其中，住宅销售面积182.62万平方米，同比下降22.4%，降幅比上月扩大3.7个百分点。

　　销售金额同比也持续下降。今年一季度，海南房屋销售额为202.87亿元，同比下降23.9%，降幅比上月扩大6.8个百分点。第一季度，海南省商品房销售均价为每平方米10630元，同比下降3%

　　海南省住房和城乡建设厅厅长丁式江在海南省一季度经济形势分析会上表示，海南房地产市场的低迷，除了受到全国经济下行压力加大及房地产市场调整的影响，还受到别的因素影响：一是海南省房地产开发投资近十年来以年均39.7%的增长速度保持较快增长，基数已经很大，房地产投资增速逐步放缓应属于市场调整的常态；二是去年底，部分房企为完成年度销售目标，加大促销优惠力度，透支了部分市场需求；三是由于新的房地产税征收办法尚未明确，《不动产登记暂行条例》开始实施，岛外居民对在海南省购房持谨慎和观望态度。

　　开发结构有待优化部分开发商资金链紧张

　　在当前的海南房地产市场中，仍存在“一业独大”、库存压力较大、开发结构不优等较为突出的问题。

　　第一，海南房地产业“一业独大”，经济结构抗风险能力不强。丁式江在海南省一季度经济形势分析会上介绍，近几年海南省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重均超过40%。今年1－3月全省房地产投资占比达到48.7%，比重比上年同期提升3.6个百分点，全省经济对房地产的依赖程度进一步加大。

　　第二，海南房地产开发结构有待进一步优化。2014年海南省住宅开发投资占房地产开发投资比重为78.4%，比2013年下降24.4个百分点；商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比重为75.8%，比2013年下降9个百分点，调结构初显成效。但产品仍以住宅为主，产品相对单一，容易引发结构性风险和季节性闲置等问题，转型发展任务仍然较重。

　　第三，海南商品房去库存压力仍然较大。在销售面积继续下降的现实情况下，商品房消化存量依然压力较大。

　　第四，海南部分市县房地产产品还存在同质低价竞争问题，一些中部市县房地产开发速度过快，空间布局不合理，低价出让稀缺土地资源，房地产产品品质不高、价格与价值不匹配，不利于全省房地产业持续健康发展。

　　此外，记者采访了解到，由于房地产形势持续低迷，部分开发商的资金压力较大，存在一定的风险隐患。海口市房地产业协会会长戴开权认为，尽管目前国家下调二套房个贷首付比例，但对房地产类贷款特别是开发贷款仍然持谨慎态度，房企的资金压力仍然比较大。

　　海南省统计局统计，今年1－2月，海南房地产开发资金来源持续下降。受房屋销售下降的影响，房地产开发企业财务资金来源增速不断回落。同时，由于房屋销售低迷，资金回笼慢，使得企业收到的定金及预付款占比下降。

　　出台稳定市场新政策促进房地产市场健康发展

　　为促进海南房地产市场平稳健康发展、支持经济平稳运行，鼓励和引导住房消费，海南省政府办公厅近日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，消化存量优化增量。《意见》强调海南房地产按照“一增一降一优”的思路，即增加高端经营性房地产比重，逐步降低普通商品住房开发比例，优化房地产空间布局。要求打通商品房与保障性住房通道，加快库存消化；鼓励境外机构和个人，尤其是华侨和港澳台居民在海南省购房置业；加大了金融及公积金对购房的支持力度，在海口、三亚、琼海、陵水等四市县买房，职工最高可申请公积金贷款由50万元上调至70万元。

　　部分业内人士表示，海南出台新的政策有利于促进房地产市场回暖，但由于存量大而且结构不太合理，仍需采取多种措施促进海南房地产市场健康发展。

　　丁式江表示，海南将按照“底线思维、区间控制、长短结合”的思路针对房地产市场形势变化，及时采取政策措施，积极保投资促消化，加快产业转型发展，促进房地产市场持续健康发展。

　　一是继续加强政策研究。海南省已加强房地产相关政策储备工作，起草了《关于促进房地产市场平稳健康发展的储备政策》，从财政补贴、税费减免、购房入户、公积金支持等8个方面提出26条储备政策。

　　二是正确处理好发展和保护的关系，走提质增效之路。青山绿水和碧海蓝天是海南房地产持续健康发展的核心竞争力。海南要进一步科学把握房地产发展的时序与节奏，改变过去简单粗放、片面追求数量的开发模式，优化增量，积极消化存量，不断提升开发品质和效益。严格按规划划定房地产开发的限建区和禁建区，确保生态底线和生态安全，实现产业的可持续发展。

　　三是继续加快房地产结构调整，促进房地产转型升级。按照一增一降一优的思路，增加经营性房地产比重，逐步降低普通商品住房开发比例，积极推进房地产业向高端、精品、特色方向发展。积极引导发展度假、健康、医疗、养老等多种形式的经营性房地产，适应市场多样化需求。

　　四是结合棚户区改造，打通商品房和保障性住房的通道。进一步加大棚户区改造和住房保障货币化安置力度，2015年海南计划实施货币化安置4585户；鼓励市县回购存量商品住房作为保障性住房房源，并纳入保障性安居工程年度计划管理。对房地产项目和房地产用地转为棚改安置房和公租住房用途的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。