深圳房价收入比偏高 或率先进入多元新住房时代

  2015年上半年，深圳楼市火热。某研究机构近日发表2014年全国35个大中城市房价收入比，数据显示，深圳城市房价收入比偏高，买房难度比较大。对于“购房难”的现状和前景，国内及深圳本地房产专家昨日进行深度解析，提醒市民理性看待。记者同时获悉，7月1日起经济适用房满足条件可入市交易，深圳有望在全国率先进入多元的新住房时代，即除按传统购买市场商品房外，市民与政府共有产权房、公共租赁房、经适房等多种住房形态即将大量入市，满足市民住房需求。

  楼市现状

  百城房价均回升 深圳楼市是风向标

  机构监测数据显示，6月深圳一二手住宅成交量突破2万套，共成交23224套，仅次于2009年11月的历史高峰。深圳房价同样维持较高水平，上月全市新房成交均价为30713元平方米，环比上浮7.8%，同比上涨超3成（去年6月深圳成交均价为23441元平方米）。

  业内人士分析，“330”新政后深圳二手房引爆市场，4月底新房接力，5月推盘量到达高峰，深圳楼市量价走高，从目前的货币环境来看，市场预期仍未转变，深圳楼市成交量将依然维持高位，深圳房价短期内上涨预期不会变化。

  “深圳房地产市场在国内最先起步，市场化程度较高，反应一向是国内最快的。当前市场交投活跃，与去年以来国家稳增长系列政策有关，但主要原因是深圳多年来经济持续增长、城市竞争力增值、人口不断流入、适龄购房人群规模大等内因变化的结果。”深圳市房地产研究中心主任王锋曾表示，他认为目前深圳房价泡沫较少，深圳楼市火热是全国房地产市场变化的风向标。

  国内权威数据佐证了王锋的观点。据机构统计，6月份百城房价数据再次迎来小幅上涨，市场延续升温态势。来自中国指数研究院的数据，6月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10628元平方米，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11%，同比下跌2.7%，跌幅收窄1.03%。有53个城市的房价出现环比上涨，其中兰州、武汉、厦门、上海等城市涨幅居前。

  地产行业认为，近来各类楼市利好政策的出台也加速了楼市的复苏，中央及地方多次释放稳定楼市的信号，目前已有百余城市调整、放松了住房公积金政策。中国指数研究院预测，随着楼市成交回升，一线及部分热点二线城市库存压力将进一步减轻，房价将延续上涨趋势；而库存水平高的城市仍然面临较大的去化压力，“以价换量”仍是其未来市场的主基调，房价将保持相对平稳。

  专家解析

  深圳库存规模不大 市场回暖反弹迅速

  昨日下午，记者联系房地产研究员。他分析深圳之所以买房难，主要在于库存规模并不高，所以在市场回暖的时候，深圳房地产市场会呈现一个较好的反弹态势。而一旦市场预期发生变化，这也会促使深圳房地产市场看涨情绪继续凸显。他说，另外从居住条件看，深圳房地产市场的条件比较好。这也是深圳即便在限购的束缚下，依然能够受到很多购房者和投资者的认可。

  研究员同时提供了2015年百城住宅套均面积排行榜，他说在全国百城中，深圳的居住面积是偏小的，这也是房价收入比偏高的原因。

  “对于深圳购房的人来说，如果从投资的角度看，这个时候介入楼市，其实是有一点晚了。因为房价已经上了一个台阶，尤其部分中高端和市区的房源是有一定的炒作嫌疑的。会加大购房的成本和后续房价回调的风险。”该研究员提醒。

  从市场看中高盘成交活跃

  机构认为，改善型需求的持续释放也推高了深圳新房价格，整体市场价格再上新台阶。

  该机构数据显示，深圳6月成交新盘来看，中高端楼盘成交明显活跃，6月成交新盘中均价3万元以上的占比再次上升5个百分点，多达51个新盘，占比高达43%。均价3万元以下的楼盘仅限于盐田、龙岗，龙华的观澜、大浪，宝安的福永及光明几个区域。在“红5月”时，成交前十楼盘中均价在3万元以上的楼盘也有4个，分别为龙华的港铁天颂、中海锦城、南山的博林天瑞以及龙岗中心城的万科广场。

  不过，近期深圳房贷政策收紧，导致一部分投资客转向惠州、东莞等深圳周边城市，一定程度为市场降温起到了作用。

  市场预期

  深圳或率先进入新住房时代

  对于目前楼市状况，深圳市规划与国土资源委员会表示，深圳将进一步加大房地产市场监管力度，查处市场违法违规行为。近期，尤其是今年5月前后，深圳楼市走高后，市政府有关部门已经加大市场秩序巡查，对中洲中央公寓项目37.6万平方米“天价”公寓、以及大鹏某楼盘涉嫌捂盘销售等违规行为进行约谈、告诫。

  同时，深圳计划通过加快商品住房预售审批、加快新增住宅用地供应、坚决查处“日光盘”、“捂盘惜售”行为、加强市场研究等措施，保持房地产市场健康有序发展。据深圳中原研究中心监测，6月新获批售的住宅项目有12个，共81万平高达6850套，新房供应提速为深圳楼市健康发展提供保障。

  在房地产库存高企、融资难，我国经济增速放缓、房企寻求转型的大背景下，房价高企的深圳楼市有望进入“共有产权房”、公共租房等住房形态大量入市的新时代。

  所谓“共有产权房”，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。目前深圳住房保障工作走在全国前列，同时深圳位列共有产权试点城市。市住建局有关负责人此前表示，深圳住房保障工作走在全国前列，今后或将深圳原有的经济适用房和安居型商品房，由过去的地价暗补改为明补，使其转化为共有产权。

  最新利好消息是，按《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》，自7月1日起，深圳经济适用房，满5年后可申请取得完全产权或上市交易。

  另外，根据市规土委今年发布的多项土地利用政策文件，深圳今年以及未来长时间内将进一步加大保障性安居住房的土地投入及政策支持，满足市民住房需求。

  “花几千万买某楼盘，你看中的无非其配套和位置，花几千万买这些，不如每周末在旁边的希尔顿酒店住一住，体验更好，更经济。”深圳地产圈资深人士表示对于楼市投资，目前深圳市场较复杂，房产投资者也逐渐产生新的投资思维，买房不一定是必要选择这类观念未来会被越来越多的人接受。