上半年楼市区域分化加剧 一线领涨三四线房价回落

    随着今年上半年一系列楼市利好政策的出台，以及改善型需求入市，全国楼市整体成交回暖。

　　进入2015年，楼市在房企年末冲刺后进入盘整期，楼市整体表现欠佳，2月迎来传统春节，楼市成交继续走低，3月楼市企稳回升，4月楼市成交再上涨，5月利好政策不断，楼市成交继续回升趋势，6月楼市成交继续回暖。

　　政策利好 上半年近8成城市成交量同比上涨

　　2015年上半年，在整体宏观经济压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，“330”房贷新政、营业税5年改2年、“二套房”信贷政策以及公积金新政纷纷出台，改善市场环境，促进需求入市。与此同时，各地因城施策出台一系列以公积金政策调整为主的宽松政策，辅以财政补贴和税费减免等掀起地方新政高潮，刺激需求特别是改善性需求释放。

　　机构数据显示，2015年6月监测的主要城市成交面积环比上涨5.32%，超6成城市环比上涨，同比去年6月亦上涨64.47%。

　　日前，国家统计局数据显示，2015年5月份，70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨，同比下跌。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致。5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价环比普涨，二线城市房价整体稳定，大部分三线城市房价仍然在下降，城市间分化加剧。

　　业内人士表示，“2015年上半年整体来看，商品房的交易量有明显的回升，特别是二季度，二季度成交量连续在36000套左右，超过了历史的水平。”

　　机构数据显示，2015年上半年，34个主要城市中，有27个城市成交面积同比上涨，其中杭州涨幅高达142%，涨幅居次的为深圳，上涨121%；同比下降的城市中，合肥降幅最大37%。

　　市场分化 一线城市房价领涨全国

　　不过，全国房地产市场呈现分化的趋势，一线城市成交量价明显上升，而三、四线城市成交量微涨，但房价仍在下降。

　　从机构数据来看，北上广深等一线城市成交面积同比增长48%，二线城市成交面积同比增长12%，三线城市成交面积同比增长29%。

　　“一线城市上海和深圳价格幅度比较大，主要由于新房豪宅入市比较集中，很多房子精装修”，业内人士表示，“有些二线城市，如杭州价格相对平稳，库存量比较大，新房三年以上才能消化，供求关系导致上半年价格没有太大增长”。

　　不过，专家认为，一线城市房价不太可能出现大涨。“首先，以现场也能使的限购政策没有解除，其次，一线城市新房的库存量相对比较大，特别是北京和广州，二手房的挂牌量今年上半年增加，供应比较充足。” “此外，现在城市人口产业布局来讲，限制两千万以上的城市的发展，更趋向于创造更多就业机会的产值的产业，形成新的人口聚合效应。以区域核心城市为中心人口规划来讲，一线城市的房价不会出现大涨，应该稳中略涨的态势。”

　　而对于三、四线城市能不能走出低谷，这取决于当地有没有新的产业的崛起，形成房屋的有效需求。“像鄂尔多斯，前些年由于资源各种因素价格被抬高，要想激活市场的活力很困难，确实有崩盘的风险。”上述业内人士称。

　　趋势预判 下半年楼市持续回暖

　　市场回暖的同时，楼市的库存压力继续缓解。2015年6月末，机构监测的主要城市库存量环比上月下降1.2%。6月去化速度继续加快，市场持续回暖，虽开发商推盘力度有所加大，但库存高压仍有所缓解。

　　随着市场的持续回暖开发商也积极推盘，促进资金回笼，但由于去化速度逐步加快，多地库存仍有下降，库存高压得到缓解。

　　机构分析认为，今年上半年的势头将会延续，预计下半年市场供应降幅收窄，需求继续回升，全年商品房销售面积将保持2%-5%左右的增长。同时，库存将逐步去化，供大于求压力持续改善，房价有望企稳并小幅反弹，推动市场整体回暖。“目前房地产市场阶段性上行通道已经打开，结合历史规律预计此轮上升空间持续在一年左右。”

　　整体来看，房地产市场上半年有所复苏，但是我觉得基本的共识是房地产的黄金期已经渐行渐远了，即便是政府做了很多政策是调整，也是是针对自住型需求。产业外迁，事实上，量升价稳，区域之间的分化恐怕要持续一段时间，当然下半年的交易量会超过上半年和去年同期。

　　土地市场不乐观一线城市出让金降幅明显

　　2015年上半年，土地市场年初走高，首月出让金即突破两千亿元，随后地方政府供地与房企拿地节奏放缓，月度走势波动，各项指标均以同比下降为主。近期市场形势转暖，一二线城市楼市热度向土地市场传导。数据显示，6月土地市场环比向好，但上半年整体下行趋势难改，供求量及出让金均低于去年同期，楼面均价小幅回升。

　　机构分析，分城市来看，一线城市整体表现分化，北京、广州和深圳3个城市均有多个月份成交冷淡，尽管优质地块仍受追捧，但供地量的总体减少使成交量及出让金锐减，同比降幅均超三成。二线城市延续一季度走势，月度数据以同比下降为主，供需总量均处低位；三四线城市同比降幅较一季度有所扩大，土地市场仍不乐观。

　　根据机构数据显示，上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为4458亿元，同比减少33%。一线城市出让金总额降幅较明显，深圳仅排名第21位，厦门、青岛、南通、昆明、常州为新上榜城市。

　　上海以680亿的土地出让金居首位，榜单总额降幅明显。2015年1-6月，全国土地出让金排名前二十城市成交总额为4458亿元，同比减少33%，降幅较一季度缩小，上榜门槛与去年的125亿元相比大幅下降，厦门、青岛、南通、昆明、常州为新上榜城市。

　　上海、北京、广州以680亿元、637亿元、368亿元占据榜单三甲，但一线城市出让金总额降幅仍较明显，深圳仅排名第21位。受供地量减少影响，重点城市成交量及出让金普遍下滑，前二十城市中仅9个城市同比增加，厦门涨幅最高为78%，近半数城市同比降幅在30%以上。