高频推盘构筑楼市回暖基础 去库存仍是阶段重点

    凭借5、6月市场的强势回暖，多数房企收获了一个还算可以的2015年半年业绩。

    精准的推盘时机选择，也是赢得销售业绩增长的关键。根据机构所选的10家标的品牌房企中，75.6%的新推楼盘货源发生在第二季度，而5、6月则更是高频时段。

    新货源自然会带来新的销售额，但每一个未能清盘的项目，又或将在未来沦为新增库存。

    在这个高库存压力始终陪伴着中国楼市的今天，新盘的高效去化已成为房企“去存货”战略的关键一环。

    六月房企集中推新盘

    根据机构报告，其所选择的10家标的房企二季度平均推盘达到46个，其中绿地、保利、恒大当季推盘超过50个，而万科更是达到106个之多、占上半年推盘比重超过七成；而6月各大品牌房企年中抢收恰遇市场扭转的关键时刻，更是默契地形成“推盘潮”，万科、保利、恒大加推或新开盘超过30个。

    企业推盘发力再加上政策利好及市场回暖，使房地产市场二季度成交显著增长。2015年上半年，机构监测的50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。其中，5月50个代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交则进一步走高，成交超过3400万平方米，接近2014年12月的历史单月最高水平。

    多数企业凭借对市场时机的把握及积极的去化策略赢得了不错的业绩。以龙湖为例，6月份，龙湖完成销售金额67.9亿元，创单月销售额纪录，而这一成绩，归结于其6月份推出数个新盘的超高去化率，龙湖内部数据显示，该公司6月新盘整体去化率高达90%。

    去库存仍是阶段重点

    从国家统计局的数据来看，房企的“去存货”战略收到了一定的成效。国家统计局的权威数据显示，5月末全国商品房待售面积6.57亿平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少，也是自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存上升态势首次出现转变。

    但依旧保持在高位的库存压力仍对多数房企形成不小挑战，对于不少企业而言，去存货的关键首先在于减少存货增加的源头——新盘房源。每一次失败的推盘，都在持续增加企业的库存压力。

    一线及核心二线城市因市场需求坚挺，因而被房企视为拿地及推货的主战场，并为房企存货去除贡献颇多。在前述统计中，除恒大及碧桂园两家以三四线城市布局为主的开发商外，10家代表品牌房企中的其余八家在一二线城市推盘量占比均接近或超过80%。即便是恒大，在一二线城市的推盘占比也较2014年增加11.6个百分点。

    高去化率项目在一二线城市也并不少见，万科等开发企业均在过去半年中迎来了久违的“日光盘”。

    甚至在高端别墅项目中，“日光盘”也再次出现，以别墅项目见长的龙湖地产在6月也在北京西宸原著、重庆江与城天鉅等别墅项目上重现“日光盘”现象。

    但对于多数地产商而言，6月的火热业绩更多是建立在大量货源上市的基础之上，具体新盘的去化速度并不乐观，存货数量反而可能进一步增加。事实上，在过去两年“去存货”战略成为房企主流后，少有企业公布详细成果。品牌房企中仅有龙湖地产等少数企业在发布2014年年报时表示存货已有下降。