房地产去库存周期超27个月 山东欲改变开发模式应对

    9月7日，山东省印发《山东省房地产业转型升级实施方案》（下称“方案”）以缓解房地产投资逐渐下滑的局面。

    根据山东省统计局的统计数字，今年上半年，山东省房地产开发投资2654.1亿元，增长1.6%，比一季度回升0.8个百分点。

    但这一数字与前几年增长幅度不可同日而语。

    去年，山东省房地产开发投资5818.0亿元，比上年增长6.9%；前年，山东房地产开发投资5444.5亿元，比上年增长15.6%。2012年，房地产市场遇到调控，当年，山东省房地产开发投资4708.3亿元，比上年（2011年）增长14.6%，增速比上年回落11.8个百分点。

    更严峻的局面是，现在山东省房地产商品房去库存周期已经达到27.3个月。

    “方案”中说，“商品房库存偏高，截至2014年年底，山东省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期达到27.3个月。”

    房地产产业是地方财政的重要支柱。“十五”以来，房地产业提供的地税收入年均递增30%以上，2014年达到969亿元，占山东全省地税收入的27%，在服务业中居首位，还带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。2014年，山东全省房地产企业缴纳土地出让金525亿元，缴纳城市基础设施配套费221亿元，有力促进了城市建设和发展。

    除了库存较高之外，山东省认为，该省房地产业还存在以下突出问题和不足：产业集中度偏低，龙头企业实力弱，缺乏知名品牌企业，全国开发、物业企业百强中均只有1家；产品结构不合理，居住地产比重偏大，商业地产供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低；资本运营能力差，企业自有资金少，融资能力低，没有一家直接发行上市的房地产企业。

    按照“方案”，山东省提出，2015-2020年，每年房地产开发投资保持在6000亿元左右，商品房销售面积保持在1亿平方米左右，物业管理面积年均增长7%左右。到2017年，房地产业增加值占地区生产总值的比重达到4.5%左右，提供地税收入1100亿元左右；到2020年，房地产业增加值占地区生产总值的比重达到5%左右，提供地税收入1200亿元左右。

    “方案”要求，山东省要转变房地产开发模式，适度降低商品住宅供应比重，由相对单一的居住型产品向多元化产品转变，积极发展跨界地产。

    在工业地产方面，主要在开发区、工业园区内获取工业用地，投资建设道路、管线、绿化等基础设施和厂房、仓库、研发基地等房屋建筑，以租赁、转让或合资、合作方式获得投资回报。

    为适应大众创业、万众创新特别是“互联网+”产业的需求，为小微企业、自由职业者、创业者开发建设条件便利、质优价廉的工作生活场所，如创客空间、SOHO(办公居住一体化)、LOFT(灵活布局开敞空间)、电商用房(办公仓储加工物流一体化)等，促进技术创新、知识分享、创意交流、协同创造。其中，对有前景的创业团队可以房价、房租作价折算为股权。

    “方案”要求创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。

    对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。