廉租房约50%的投资需要地方政府承担。这部分的投资结构是中央政府每平方米补贴400元,省政府财政配套补贴约200元,因此,每平方米1200元建筑成本中的其余600元,即50%的比重需要地方政府承担。
棚户区改造的成本较高,但是考虑到部分棚户区项目可通过市场化运作,这部分无需政府投入资金,因此,政府需要投入的是非市场化操作部分,而且对于这部分,棚户区改造涉及的工业企业、工矿企业、农场、林场以及参与改造的企业职工,需要自筹一部分资金,真正由地方政府承担的比例大约在30%左右;
考虑到目前公租房引入商业化操作的配套政策仍未完善,以及公租房本身资金投入量大、回收期限长,因此公租房项目的运营需要政府投入30%的前期启动资本金。
大致匡算,2011年1.05万亿的投资额中约有3800亿的部分需要政府通过自身的支出来解决。从调研情况来看,主要压力在于一些财力不佳的地方政府,但从目前情况来看,各地也在探索各种模式筹集资金:
构建保障房融资平台。通过地方政府划拨土地、以部分财政资金作为前期运作成本,并将政府存量公租房和廉租房等具有稳定收入流的项目资产注入,形成一个保障房融资平台。我们大致测算,如果2011年的资金缺口全部由地方政府通过融资平台解决,那么考虑地方政府当年贷款偿还本金及利息之后的政府偿债率约为15.5%,虽然超过12%的安全标准,但由于存量贷款通常由各种形式的隐形担保,中国多数地方政府的债务仍处于可覆盖的安全范围之内。
吸引长期社会资金参与。如果政策空间可以适当打开,社保基金、保险资金、住房公积金等其它社会资金的参与规模可能明显加大。目前来看,保障房投资虽然收益率不高,但却是风险基本可控、收益长期稳定、担保相对可靠的投资品种,符合当前机构资产负债配置的需要,也有助于降低资金运用对资本市场的过分依赖,有效规避市场波动带来的风险。因此,一定程度上,以上多种社会资金都有可能通过基金、股权、债权等多种方式投资,支持保障性住房建设。例如,2011年社保投资基金的5%,约1000亿的资金空间;保险资金最高可达5000亿的空间,如果政策安排妥当,都有可能部分参与保障房项目。例如今年2月全国社保基金利用信托贷款方式投资南京保障房30亿元。但由于税收支持政策目前尚未明朗,目前资金介入程度仍然较为初步,空间尚未充分打开。
土地出让金收益的10%投入。2011年在房地产调控的压力下,预计土地市场难以重演2010年的活跃度,地方政府土地出让金有可能有所下降。预计2011年这一规模约为1.5-2万亿左右,土地出让净收益约为7000-9000亿元左右,因此,可供用于建设保障房的资金规模约为700-900亿元(这是基于完成10%目标的预期)。不过,2010年的2.9万亿土地出让金中,尚有2314亿元结余,预计部分结余资金可用于保障房建设。
采取多元化建设模式分解资金压力。目前看,资金压力也可以通过多元化的建设模式予以缓解,并形成一个可持续的资金循环:商品房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项目市场化动作、产业园区公租房项目企业自我运作,总体上看,部分资金压力可通过市场化操作模式分解。这也是一些财力不济的地方政府探索的主要方式。
|
专家:保障房用地难题有解(2)
2011-07-06 | 中国证券报