海外保障房:美国用混居防止贫困人群边缘化(2)

　　为了鼓励房地产公司参与政府这一计划，政府还与一些私营公司签订合同，规定一定比例的房屋为“部分8计划”房屋。参与此类计划的私营公司则可享受政府的税收、贷款优惠等。

　　“部分8计划”由于选择性大，房屋条件、地理位置相对不错，在各个州都供不应求，申请人在等待名单上有时要等几年时间。在等待期间，许多州及地方政府有自己的保障性住房补充项目，给低收入家庭提供资金帮助。

　　混合居住打破贫富隔离

　　为了改造年久失修的公共住房，1992年，美国国会通过城市复兴示范计划，后被称为“希望6号计划”，主要是通过拆毁荒废的公共住房，代之以设计新颖、高质量的住房，以吸引高收入家庭入住，将贫困人口高度集中的社区改造为一个种族多样的混合收入社区。自1993至2010财年，联邦政府累计为该计划拨款约67亿美元。为了吸引私人资本的参与和高收入者的入住，联邦及州政府都有各种金融和税收刺激手段。

　　一个社区内究竟应包含多少低收入住房才能称为混合收入社区，由各州及地方政府根据市场状况自行规定。如马里兰州规定，50套以上的住房项目必须有至少15%的房屋面向低收入人群。马里兰州蒙哥马利县一个叫“林草新月”的社区，就是一个典型的混合收入社区统一的三层楼高的连排房屋，大都掩映在绿树丛中，社区环境优美。

　　与公共住房由地方住房管理局管理不同，这里由专业物业公司管理。物业公司经理莫尼卡·马修斯女士告诉记者，社区共有107套住宅，50%以上为政府补贴房。这些补贴房和市场价房屋无论外观还是内部结构、配置，都没有任何差别，各个收入层次的家庭也不分区而住。为了不让任何收入层次的家庭有沦为“少数”的感觉，社区房屋租金实行6个价位，住户所付租金从300美元到近2000美元不等，各个价位人数相当，是真正意义上的混合社区。

　　但在实践中，许多混合收入社区在经过一段时间后，由于管理不善，往往出现高端住户不满意低收入群体存在带来的一些问题而相继搬离的现象。有的社区即使名为混合收入社区，但社区内不同收入的家庭各成一体，互不往来，低收入群体依然没有摆脱孤立状态。

　　针对这一问题，房地产专家认为，地理位置和管理是决定混合收入社区成功的关键。好的地理位置意味着好的学校等优质资源，可以吸引高端住户。而好的管理则可以保持社区的整洁有序，发现问题及时解决，从而留住住户。“林草新月”社区的成功，正是充分集中了这些要素。