房地产中长期调控思路渐明

      住建部、财政部等多部委相关负责人27日在全国人大常委会专题询问时表示，“十二五”末我国住房保障率将达20%左右，未来要加快推进房产税的实施。观察人士认为，房地产调控短期没有放松迹象，调控成果仍需巩固。同时，围绕商品房和保障房两条主线，房地产市场中长期调控思路逐步清晰。

　　近年来，我国先后启动了数轮房地产调控，效果和成本往往共生共存。房地产业规模大，产业带动力强，影响因素众多。既需要对局部问题和短期现象及时调控，又需要五至十年甚至更久的中长期发展规划，及多部委联动乃至更高层级的顶层制度设计。目前，遏制房价过快上涨的调控措施已初见成效，未来一段时间，将是出台解决城镇居民住房问题、促进房地产业中长期发展政策措施的有利时机。

　　从商品房领域来看，住建部表示，限购措施是“不得已而出台”的行政办法，如果个人住房信息以及银行、财政、税务等相关系统建立完善之后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

　　对此可从两个方面理解。短期来看，限购在短期内退出的时机显然不成熟。目前商品房价格总体上趋于稳定，一些城市出现下降的苗头，部分二三线城市房价仍然上涨。尤其是随着城镇化、工业化的深入推进，以及一般居民消费品价格的普遍上涨，未来推动房价上涨的动力仍然存在。目前楼市调控正处于“不进则退”的关键时刻，一旦放松则可能前功尽弃。如果真要谈及限购退出的“时间窗口”，则需要房产税收制度的完善，住房信息系统等配套措施的建立，以及持续一段时间的房价基本稳定，目前这些因素显然并不具备。

　　中长期来看，市场供需是影响商品房价格波动的主导因素，商品住房的调控手段仍以经济手段为主，而不是行政措施。限购政策作为一种行政办法，确实存在一些局限性，未来该项政策在全国范围长期实施的可能性不大。

　　从保障性住房领域来看，中长期调控思路和制度也逐渐清晰，大致可以分为保障范围、保障方式、保障机制、保障目标和原则等方面。未来保障范围主要围绕低收入以及部分中等偏下收入的城镇居民；保障方式则以实物保障和货币补贴两种；保障机制包括投入机制和运营分配机制；保障目标方面，“十二五”末期我国住房保障率将努力达到城镇居民户数的20%左右，2020年使绝大多数城镇居民住到较为健康舒适的住房中去；保障原则可以概括为满足基本住房需求、小户型、功能全、质量好等几个方面。

　　值得关注的是，“十二五”期间我国将陆续开工建设3600万套保障性住房，再加上“十一五”期间建设的1630万套以及2005年以前建设的部分保障房，以此计算，“十二五”末期纳入住房保障体系的城镇居民有望达到1.5亿-2亿人，从而达到城镇居民户数的20%左右，这也为住房保障方式由实物保障适时转向货币补贴创造了条件。同时，保障房分配、退出机制、转让收益等相关领域的政策措施，也将在不远的未来逐步明确。