“金九银十”梦碎 资金链紧绷望加速推动房价下行

      对于指望借助“金九银十”大捞一把的开发商而言，“跌”字却成了今年9月、10月楼市的主旋律，这势必加剧开发商的资金饥渴。而随着我国政府明确表态继续坚定调控房地产市场，专家指出，在房价天平正处于反转向下的关头，楼市下跌的节奏势必会加速，市场调整将不可避免。

      楼市陷入量跌价松

      10月30日下午，在北京广渠路上，房产中介置业顾问小高支起了房源牌吸引顾客。与以前不同的是，房源牌上的信息不再以二手房买卖为主，而全部变成了租赁信息。小高说：“限购令下，买房子的人越来越少，房子很难卖出去。”

      从实际情况来看，9月、10月多个城市的楼市的确处于成交低迷状态。据北京市房地产交易管理网统计显示，10月份北京市住宅成交量合计为12760套，相比去年同期下滑了近四成。据北京中原地产统计，今年9月和10月北京市住宅销售签约总量近27000套，同比去年下降40%以上，比起2009年则大降60%。

      据中国指数研究院10月23日发布的监测报告，10月份上海商品住宅周成交面积为20.23万平方米，比去年下跌了近一半；深圳商品住宅周成交面积为3.92万平方米，比起去年同期的周成交面积11.21万平方米则下跌了三分之二；另外，广州、南京、天津、杭州等地周成交面积同比均处于下降格局。

      伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从楼市的发展历程来看，向来是量在价先，楼市成交量的下降是必经的阵痛，然后才能实现部分高房价地区价格的实质性下跌。

      而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，从国家统计局公布的数据分析可看出，全国房价拐点已初步显现。根据国家统计局的数据，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。杨红旭预计，10月份全国房价拐点的特征将更为明显。在市场方面，万科、龙湖、中海等龙头房企已开启了降价潮，万科在京项目金隅万科城预计三期开盘价为14000元/平方米，比之前便宜近20%。

      9月、10月份，在上海、杭州、北京等地，纷纷出现了一定规模的退房潮。分析人士指出，这既表明楼市投资投机者甚至是刚需急于在潮退之前逃离楼市以避免搁浅，也暴露出部分房企资金链有断裂之虞。

      从10月份密集发布的房企三季报中也可看出，开发商手中的存货在不断增加，一些企业负债率超过80%。为此房企正大量推盘，以消化库存，如9、10月份北京共有55个住宅项目取得预售证，新增供应住宅套数合计为16000余套，形成了今年的推盘高峰期。截至10月30日，北京一手住宅库存量高达11.8万余套，处于近两年来的高点。

      政策面坚定调控将加速房价下降

      中国房地产学会副会长陈国强表示，“正是在国八条限购限贷等政策打压之下，市场出现了较大变化。去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷为代表的政策极大地抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势，整个供求关系发生了逆转。”

      亚豪机构市场总监郭毅表示，限购令一方面排除了投机需求；另一方面，随着有购房资格的购买力被日渐消化，市场上的有效购买力将会越来越少，所以尽管市场也在试图消化政策，但随着时间推移形势只会越来越严重。

      企业也在通过各种形式向地方政府反复打听，何时、怎样才能取消限购限贷，而一些取消限购、放松房产信贷等举动也开始冒头，一些房地产机构人士甚至对政策面很快取消严厉的房产调控措施抱有较大信心。

      但就在10月29日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上明确提出，坚定房地产调控信心不动摇，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。

      陈国强表示，这对于近期泛滥的各种杂音无异于当头棒喝，等于告诉市场，房地产调控仍会继续，限购限贷等政策并不会退出。这有利于引导市场预期，也必将加速房价的下降趋势。

      杨红旭表示，房价开始下跌，效果正在显现，楼市正在降温，按照这种态势发展下去，楼市调控将会收到积极效果。

      据记者了解，由于楼市量跌价松，全国土地市场也逐步趋冷，卖地难导致一些地方在调控上犹豫不决。陈国强同时表示，其实10月29日的国务院常务会议还有一个亮点，即强调要增加商品住房用地，促进房价合理调整，以往很少单独提到这一点，这不仅体现了调控手段的丰富性，也更加体现出调控的针对性，即对一些地方捂地等行为予以警示，有利于调控的推进。

      而就在11月1日，广东珠海市开始积极执行限购限价的双限政策：本地居民、缴纳一年以上社保或纳税证明的外地人在香洲主城区只能新购一套房；新申请预售楼盘价格不得超过11285元/平方米。分析人士指出，这表明调控仍在持续，短期内并没有松动的可能。

      楼市将持续调整

      对于开发商而言，借助“金九银十”赚个钵满盆溢无疑对缓解整个资金链状况意义重大。尤其是在今年，开发商资金链普遍绷紧，那么9月、10月的楼市收成势必进一步影响开发商的状态。

      陈国强表示，年底一般是开发商比较难熬的日子，他们既需要偿还信贷欠款，也需要支付工程款、员工年终奖，如果“金九银十”成交低迷，那么必将加剧开发商在与政策博弈中的失衡感。

      陈国强预计，在开发商普遍负债增加，楼市供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格拐点有望加速确立。

      杨红旭认为，今年底到明年初市场会迎来明显调整，但价格下跌的幅度并不会太大，更不会出现“硬着陆”。尽管政策面仍然从紧，但今年房地产企业的资金链状况好于2008年，这决定了楼市的这波调整幅度不会比2008年更大，就项目而言，少数项目会跌三成左右，多数项目将下跌一成。

      杨红旭同时表示，由于开发商存货压力比2008年更大，这意味着楼市的调整时间将比2008年更长，楼市或将步入漫长的阴跌中。2008年楼市下跌持续了6个月，这次时间可能更长一些，但深度要小，这与中国经济的调整节奏是一致的。这是我国政府主动调整经济、调控房地产的结果，总体来看，楼市处于可控范围之内。

      陈国强表示，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将根本决定楼市的走势。