开发商别错估了地产调控的形势

　　“限购令要退出了，大家再熬一熬吧”。两个月前，仍然有不少开发商对限购令等一系列调控措施在短期内退出抱有幻想。如今，全国各地大中小型房地产商纷纷打出了降价促销的广告，“死扛是没有出路的”已经被市场认可。

　　然而，近一些日子来，有关“限购令”是否会退出的争论开始在坊间热议。住建部部长姜伟新那句“采取限购措施，是不得已而采取的办法，目前看来这一政策效果还不错”，被解读为两种截然相反的观点。

　　一种观点认为，限购令是“不得已”的政策所以长不了了；另一种观点则认为，正是因为“不得已”且效果还不错，所以限购令会保持相当一段时间。

　　国务院参事、金融专家夏斌表示，中央政府会在未来一至两年内坚持暂时性的限购等政策措施，但也必须做好短期行政措施的退出和长期的税收等有关市场制度进入的准备工作，中国将把住宅房地产以居住为主，打击投资的调控政策初衷和思路长期化。

　　这就是说，那些翘盼限购令政策退出、认为调控政策会放松致使房价反弹的开发商和炒房者们，可能错误地估计了形势。虽然限购令不可能永远持续下去，但一旦限购令取消，意味着房地产相关税收的调控作用就会体现出来。

　　同为国务院参事的财税专家刘桓认为，在市场失灵的情况下，采取限购等行政管制是有必要的，但是等市场步入正轨后，政府限购令等政策就会放松，进而用税收来替代。

　　出台半年来，限购令引发了对于房地产这一市场究竟应该用行政手段还是市场手段进行调控的争论。某些市场派对这样的行政干预措施嗤之以鼻，指责政策破坏了所谓市场经济环境下的自由交易和配置资源职能等规则云云。

　　但不可否认的是，连年上涨的房价已经让理性的经济人意识到，政府在对房地产行业“越调越涨”的情况下，采用一般的市场手段已经无法使得“失灵的市场”实现价格发现功能，需要通过“麻痹疗法”来让市场回归理性，让盲从跟风者的抢购预期恢复正常。

　　显而易见，“麻痹疗法”是有效的，有些地方的房价停涨了，甚至下跌了，那些买贵了的购房人纷纷要求开发商赔偿或退房，交易的游戏规则告诉他们，购买房屋也存在风险，没有只涨不跌的市场，中国的房地产市场亦是如此。

　　不过，即便房价永远上涨的预期被打掉了，限购令这一“麻痹疗法”起效了，政府也不应该就此满足，而是要加强长效的制度建设，让房地产市场从行政干预中回归到市场自我修复中，而税收将是一项长期的调控手段，最终让房屋回归其居住的本质，而非投机炒作的筹码。

　　从全世界范围来看，各国政府对房地产政策主要通过税收来调控，有的针对流通环节，有的针对持有环节。房产税就是针对持有环节，而高额累进所得税则是针对交易流通环节。

　　在未来一段时间，房产税将在上海和重庆试点的基础上逐步被推广开来，其主要的终极目的是对房屋的持有进行征税，那些拥有大量房产者的利益将因此受损，对于一个住房资源紧缺的国家，过度占有住房就应该付出相应的成本。即使崇尚市场规则的德国不仅有严格的房产税，如果购房者所购房屋五年之内既不住也不出租，政府可以组织流浪汉入住，这一政策让民众认识到土地和房屋具有准公共产品的属性。

　　财政部财政科学研究所所长贾康坦言，目前社会贫富差距扩大主要是体现在不动产分布上，因此征收房产税应该发挥收入分配以及再分配过程中的优化作用。因此除了针对持有房产征税之外，对房屋交易环节进行惩罚性征税也已经在某些国务院智囊中达成了一致性的看法。夏斌就明确透露出类似的看法，应该在房产交易环节推进高额累进所得税，进一步明确买房自住抑制投机的政策意图。

　　所谓高额累进所得税，是对于房产转让过程中所获得收益作为所得税进行累进征收，从而抑制房地产投资收益。比如日本便实行全面保护普通自住房的调控制度，以非自住房转让最高达75%的高额累进所得税和巨额房产继承税，因而从制度上杜绝了住宅的投资投机需求。

　　在不远的将来，行政手段退位，税收手段上位，这将是中国房地产长期健康发展的必由之路。这需要政府对各国房地产税收制度进行充分的调研和分析，出台符合国情兼顾公平和效率的税收制度。