失灵的房价收入比

　　房地产调控重启至今已经两年，住宅成交量的陡然下滑还没有完全将房价推至下滑通道，“合理房价”的标准终于在两会结束之时落定，一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本、合理的利润相适应。

　　提到房价与居民的收入相适应，就不得不采用国际通行的房价收入比，尽管有部分人士指出这一标准并不适用于中国，因为中国会出现三代人合供一套房子的情况。

　　笔者以为，这种判断虽称不上是本末倒置，但也确实是颠倒了事件发生的顺序。

　　1998年房改取消了福利分房，住房保障体制的建设缓慢，这使得住宅需求集中转向市场，此时，恰逢上世纪80年代的婴儿潮陆续长大参加工作，我国并不成熟的房屋租赁市场以及传统的住宅观念，使得“80后”的住宅需求大爆发，房价随之水涨船高。以北京西城区的荣丰2008为例，其2004年前后一期复式住宅项目开盘之时，总价25万起，而今，二手房总价要120万起。

　　根据北京市统计局统计的数据显示，2004年，北京市城镇居民工资为29674元，三成首付相当于不到3年的工资水平，虽然缺少2011年全市平均工资水平，但鉴于目前房价与2011年基本持平，所以参考2010年北京职工平均工资水平，50415元的工资水平，需要将近8年才能挣出三成首付。

　　扣除五险一金的缴纳、租房成本、生活所需，即便是工作8年，依然难以支付一套房子的首付，传统“成家立业”观念的驱使下，购买婚房成为大事，于是合双方父母、甚至双方祖辈的力量，一同支付房屋首付。

　　“中国的房价收入比高，除了房价绝对值高以外，也有一定的特殊原因。”北京中原地产市场研究部张大伟认为，我国百姓传统上对土地以及住房的归属感，使得购房人对居住支出的容忍度非常高，大城市经常出现几代人、两个家庭支持一个年轻人家庭购房的情况。而目前快速城市化过程中，必然会出现住房需求大幅增长推高房价收入比的情况。“综合这些因素，我认为一线城市的房价收入比在12左右比较合理，即便如此现在的房价也是过高的。”

　　央行2012年1季度储户问卷调查报告表示，居民对当前房价接受程度有所提高，房价上涨预期降至近三年来低位。67.7%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降5.2个百分点。对下半年房价走势，48.7%的居民预期“基本不变”，19.7%的居民预期“下降”，17.7%的居民预期“上升”。预期“上升”的比例较去年同期下降了23.8个百分点。

　　笔者以为，并非居民对当前房价的接受程度有所提高，而是高房价持续多年之下，对现实房价不得不低头。以北京市场目前的状况来看，以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，目前出手买房的“刚性需求”多为双收入的年轻人，以家庭为单位计算，家庭年可支配收入不足7万元，按照180万元的住宅总价计算，房价收入比高达27倍。

　　如果算上贷款利率，以购买180万元房产，首付80万元贷款100万元计算，20年，利息成本高达86.8万元，也就是实际购买一套180万元的房产，需要真实支出266.8万元，房价收入比逼近40：1。

　　各种统计数据参考的口径不一，得出的数据虽略有出入，但结论一致指向过高的房价收入比。摩根大通计算35个城市和全国的房价收入比（采用国家发改委的房价数据）发现，到2010年底，全国平均房价收入比为10.6倍。同时，地区差异较大：房价收入比较高的城市为北京（23倍）、上海（16.3倍）、杭州（17.2倍）和深圳（16.9倍），呼和浩特（4.8倍）和沈阳（6.5倍）等城市相比较低。

　　重庆市曾经提出房价调控的两个指标：一是城镇双职工家庭平均6—7年收入能买套60—70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。去年起，后者逐渐成为各地提出的房价调控目标一种模板，但要让地方政府都能提出明确的房价收入比的调控目标，似乎并不现实。

　　摩根大通假设贷款价值比为70%（目前对首套房购买者的要求）和30年抵押贷款利率为6.5%，认为合理的房价收入比将在6至8倍之间，这隐含的月供收入比区间为32%-42%。摩根大通认为，通过温和的价格修正，中国将实现这个合理目标。2011年国家发改委的数据显示，由于家庭收入增长超过房价涨幅，摩根大通估计房价收入比已从2010年底的10.6倍降至2011年底的9.8倍；如果2012年房价按照预测下跌5%-10%，房价收入比能进一步下降至8倍左右；如果政府2013年能够避免房价大幅反弹，房价收入比将降至这个合理区间。