房产税替代限购令：地方政府支持开发商接受

　　“未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换‘限购令’这样的行政手段。”这是财政部财政科学研究所所长贾康在2011年底时表述过的观点。

　　如今这样的观点越来越有成为现实的可能。先是一则来自国土资源部官网上的小新闻，再度引爆了“房产税”山雨欲来的话题。“湖南、湖北正在制订房产税试点的细则”，消息刚一爆出，很快就遭到国土部的否认。但余音未消，紧接着央行调查统计司又发布报告表示：拟退出限购以房产税取代。随后央行也出面否认，表示仅代表研究报告作者的个人见解，不代表央行的观点。

　　事情虽然已经澄清，但这些接二连三发生的乌龙事件也给人以启发，它至少表明了一个事实，目前以限购政策为主的房地产市场调控政策，在执行过程中面临的阻力正在加大，而推行房产税似乎成为大势所趋，用房产税来取代限购，也许确实不是央行的官方观点，但却应该是众多地方政府的心愿，无论是湖南、湖北地税部门在做的所谓房产税试点准备工作，还是前不久各地税务部门进京培训的动作,都在向房产税方向前进。一旦房产税取代限购，如何回避重复征税、如何压缩土地出让金让地方政府摆脱土地财政等问题至今也没人给出确切的答案。

　　●房产税或接过“限购”大旗

　　不久前，国务院督查组回京，国家发改委副主任、国务院房地产市场调控政策督查组第一小组组长穆虹就表示，“经济的手段同样可以实现调控的目的。”业内人士普遍认为，穆虹提到的“经济的手段”应主要指房产税等税收制度的推进。

　　穆虹并非主张“限”改“税”的第一人。事实上，此前很多专家学者一直在为“限”改“税”奔走呼号。在这些人看来，开征房产税是抑制投资投机性购房、调节收入分配、健全楼市调控长效机制的治本之策，似乎房产税一开征，楼市调控从此就可以高枕无忧。

　　按照这样的思路，在取消限购的同时开征房产税，可以使投资、投机生意的“性价比”大幅度贬值，商品房的投资、投机价值不复存在，这种需求也就不会产生，房价就不会出现强劲上升。

　　但是，同样也有不少学者专家认为，依靠房产税取代限购是一种与市场实际脱节的想法，因为，限购取消后，投资需求进入市场，这部分参与者完全可以将需要缴纳的房产税转嫁给下家。这样一来，房价极有可能在现有基础上出现上升，使调控努力将化为乌有。

　　独立地产评论人顾海波向记者表示，中国房地产迄今存在的问题关键不在限购令，而在于政策的动摇和投机过剩：“因为政策总是在动摇的，虽然调控方向是没变，但调控的内容却始终在变。他认为，限购在中国也有其合理性的一面：因为各个国家有各个国家的特点，未来的政策应是用制度调控来替代政策调控。”

　　●开发商认为房产税接力限购令会更好

　　在限购令执行两年后，京城的房价确实出现了松动，也有效地挤出了投资需求。但许多开发商都认为限购并非根治良药。有地产商就预言：运用更符合市场规律的税收政策来平衡才是根治办法，房产税也必然会接力限购令这一行政色彩浓郁的政策。

　　一位央企房地产公司负责人也表示，如果一定要选择的话，他宁愿希望实施房产税，而不是限购政策。因为限购的杀伤力更大，而房产税虽然有可能增加养房成本，但毕竟不是“一刀切”的限制政策，对于不少豪宅买家来说，额外增加的税收，并不能影响买房决定。

　　有专家认为，与“限购”、“限贷”等行政味道浓厚的强制措施相比，房产税有他的天然优势。“限购”等政策虽然效果立竿见影，但归根到底也是“头痛医头、脚痛医脚”的临时办法。而房产税作为限购政策的后续手段，控制范围更大，影响更持久，是楼市“后调控时代”的绝佳选择，通过施行差别化的信贷政策和房产税政策，可以对楼市实现有效的调节，也可以增加房地产市场的有效供给，抑制房价过快增长，房产税的作用不容小觑。

　　●地方政府对“限”改“税”态度积极

　　此外，官方虽然屡次否认房产税下一批试点的城市和区域，但地方政府的态度却依然积极。有报道称，近期不少省级地方政府密集派人赴北京向相关部委咨询房产税的有关政策，并就推行房产税试点的情况进行沟通。

　　“由于房产税属于地方税种，会影响地方的财政收入和房地产投资环境，因此地方政府的态度十分重要。”一位业内人士表示，限购改房产税对于地方政府来说，既可以缓解限购后土地财政的紧张情况，又能增加额外税收，就导致地方政府态度积极。

　　不过也有业内人士认为，目前无论是重庆还是上海的房产税试点，都只是针对部分拥有过多住房或豪宅的业主而开征。而这种选择性的税收，相比于目前土地财政的收入，只是一个小数目。因此，地方政府对扩大房产税征收覆盖范围，已经产生了强烈的冲动。

　　●房产税征收细则是成败关键

　　但是需要注意的是，一旦“限”改“税”，那么税的征收标准将尤为关键。参照重庆上海的经验，房产税极有可能按照房屋价值越高，税费越多征收。但还有更多细则不明确，是按面积、还是按套数来征收?交税的比例会是多少?甚至还有一些专家认为，房产税的征收，应该扩大到所有的存量房产。很显然，如果这些设想付诸实施，不少购房人将不得不为他们的住房消费背负起沉重的税赋负担。

　　目前人们对于房产税的担心，是房产税开征会厚此薄彼、标准不一，一旦制定的标准过轻，将无法起到限购对于楼市调控的作用，而一旦涉及范围过大，还可能加剧普通购房人的住房负担，在提倡减税背景下反而增加居民税负，成为一旦开征将难以取消的新税种。