空置率全国次高消费能力难跟综合体建设脚步

　　“这儿生意别提多差了，在你之前，我只做成了两单生意。”在成都东二环SM广场做生意的胡小姐在接受记者采访时这样感慨。SM广场作为成都老牌购物中心，已经在成都东郊二环路边“奋战”了7年。至今，这里仍有不少商铺并未租出，此外，其4层的商场甚至是大面积关闭。

　　SM只是众多成都城市综合体的一个缩影，据全球著名地产咨询机构莱坊国际对成都目前购物中心的调查显示，其整体空置率达到16.2%，仅低于沈阳。而成都人对这些城市综合体有“万达很热闹”“凯丹很时尚”、“XX很冷清”的流行语。

　　为什么有的城市综合体生意很好，有的却门可罗雀，是整体供求的失衡，还是单体选择位置的失误，或者是定位出现了偏差？记者就此采访了业内专家、业者，也走访蓉城多家购物中心，希望能找出些答案。

　　实/地/调/查

　　一边门庭若市一边门可罗雀

　　万达：日均人次超8万

　　虽然早在2004年，百联天府购物中心的开业让成都人见识到了所谓的“ShoppingMal”格局，但真正把购物中心模式带进成都的是锦华万达广场。

　　2007年，万达在成都的首部大型综合体力作锦华路万达广场盛大开业，该广场由住宅和商业两部分组成，规模近40万平方米。记者日前在万达广场了解到，凭借伊藤锦华店、万达百货及万达影院等多种商业形态的综合，这家开业近5年的购物中心至今仍旧人气火爆。

　　一位家住华润翡翠城的刘先生告诉记者：“由于家离得比较近，每周都会来逛两三次万达广场，主要是过来看电影，偶尔也会逛一下地下一层的超市。”

　　根据官方数据，万达日均人次在8.4万人次，位居全国万达广场第二位。同时，成都的第二家万达广场金牛万达开业在即，而第三家万达广场成华万达已在计划之中。

　　王府井二店：全年销售达10亿

　　一年以前，王府井百货选择了在天府汇城的旧址开业，开启继总府店后的第家二店，该店定位为一座10万平方米规模的高端卖场，共计五层，包含百货店、超市、餐饮、影院等。

　　王府井相关负责人在接受记者采访时表示：“从目前的数据看，成都新店的盈利情况已经达到我们的预期，新店开张目前才第一年，目前还处于培育期，成长性还是不错。”

　　按照成都王府井方面的预计，王府井天府汇城购物中心全年销售额达到10亿元。相比之下，总府店今年的销售额大约将达到35亿元人民币。2010年，总府店已经是西南销售排名第一单体百货。

　　在今年的西博会上，王府井集团副总裁郭志刚称有望再开新店：“成都肯定还要再开2—3个门店”。

　　富力天汇Mal：广百黯然退出

　　相对于百联天府的“涅槃”，成都另一大老牌购物中心富力天汇Mal却没有那么好运。

　　2010年年底，广百成都店选择在富力天汇Mal开业。然而，开业第一年，广百就遇到了麻烦。东莞证券的研报显示，广百成都购物中心去年上半年销售额仅为1400万元，亏损约200万元。上周末，记者来到富力天汇Mal时发现，曾经属于广百百货的二层到四层，如今已被围住，广百的LOGO也已被撤下，取而代之的是后期的招商宣传。

　　记者就此事询问服务台人员，一位工作人员证实了广百百货撤出的消息。“广百早就关门了，中秋节前就开始清算撤柜，到现在都快2个月了。”记者还发现，除去二楼、三楼的尚存部分商铺，六楼、七楼的娱乐场所及餐饮，诺大的富力天汇Mal空置率已经超过六成。

　　SM广场：盈利需8—10年

　　同样进军成都市场遇阻的还有菲律宾著名商业巨头SM集团，其位于成都东二环路旁的SM广场项目发展平平。2006年开业，SM广场至今已经踏入第七个年头，作为SM集团在中国的第三站，它被寄予厚望，然而现实却十分残酷。

　　记者10日来到SM广场时，发现除楼下沃尔玛人流量还算可以外，广场内其他位置人流量均不佳。一位在此经营饰品的胡小姐告诉记者：“这里的人气一直都比较冷清，但由于租金便宜，还可以一月一付，经营压力相对其他热闹商场要小很多，但确实也是赚不到什么钱。”

　　对于人气不佳的现实，SM方面还是有预见性的。前菲律宾SM集团副总裁叶昌曾表示：“我们进入成都之初就预估到SM广场开业初始将遇到种种状况，也充分核算了成本和收益，SM广场的真正盈利需要经历8—10年的时间积淀。”

　　现/状/分/析

　　社会消费力度难支撑

　　上述四家商业综合体或许正是成都多达上百家城市综合体的缩影，成都，这个中西部消费前列的城市，真的需要那么多综合体吗？接受记者采访的分析人士对成都的众多城市综合体的现状表示担忧，一方面认为多家综合体项目集体入市，会对市场造成很大的压力；另一方面，每个项目经营和消费情况不同，也需要继续观察。

　　四川省商业地产联盟的最新数据显示，目前成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。《金融时报》根据莱坊国际提供的数据指出，目前国内购物广场的开发已经出现泡沫。数据显示，今年一线城市的购物广场空置率为8.4%，二线城市的平均空置率为10.5%，而成都的购物中心空置率高达16.2%。

　　综合体集体入市，是否考虑到社会消费的能力呢？

　　成都零售商协会和成都理工大学商学院发布的《2012年前三季度成都零售业运行报告》显示，2012年1—9月成都社会消费品零售总额达2399.9亿元，增长15.3%。照此预计，全年成都社会品消费零售总额应当突破3000亿元，若按照20%消费总额由综合体贡献来看，成都将拥有100余综合体，平均每个综合体的营业额将不足6亿元。

　　上海一位不愿具名的从事商业地产的人士表示：“目前确实存在商业地产泡沫的现象。这两年以来，各地购物中心项目如雨后春笋般崛起，但社会总的消费能力并未出现大幅提升，此外，网购也在一定程度上抢去了实体场所的生意。”

　　专家说：“十几个大型商业综合体同时入市，在消费能力相对疲软的需求下，成都的高空置率就此产生。”未来3年，成都的高端商铺和写字楼仍将保持在20%左右的空置率，但她表示，这些物业此后会逐步被市场消化。

　　中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平也表达了自己的担忧：成都市场中已竣工和在建项目太大，与人口增长数量、城市经济水平及其发展规划不协调。商业综合体中的项目风险可通过其它可销售产品的资金回流获取平衡，这在一定程度上推动了大量项目的涌现。

　　成/功/秘/诀

　　地段、定位和经营策略缺一不可

　　分析认为：“我认为，现在还很难判断城市综合体是否存在泡沫，因为每个购物中心的特性不一样，面临的市场环境也不一样，一概而论并不科学。”专家表示，任何市场都是要经历一个从粗放到集约的过程，短期供应量过大；然后面临困境，“未来3—5年内，不排除有些项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。”

　　那么综合体要怎样才能在市场浪潮中胜出呢？地段、定位、经营策略，被业内人士认为是竞争的关键因素。

　　地段是首要选择

　　如何判断一个项目是否得当？阳光新业副总裁杨宁认为，商业地产真正的风险就是财务风险，而“做商业地产，最重要的是地段、地段，还是地段。”日前，阳光新业推出其在成都一环线内的高端综合体项目阳光新业中心。在这个25万平方米的城市综合体内，将建设成都九眼桥区域首个高端购物中心。

　专家也表示，“地段的确是第一要素，因为这决定了购物中心的覆盖问题；与此同时，运营企业的招商和经营手段也是重要因素，所有的架构、管理等都要符合其覆盖的市场需求。”

　　管理层也已经有所关注这方面。日前，成都市规划局发布了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》，该文件要求从2012年6月起，成都主城区内新建大型综合体需临近轨道交通站点。

　　定位好才有高人气

　　复地集团副总裁殷嵘曾指出，城市综合体想要成功，定位很重要。客户群的定位，是定位周边社区消费群，还是要吸引高端城市核心消费群，或者是跨城际区域的客户群？只有明确了定位，才能锁定客户群，引进对应品牌的招商。

　　怎样才能定位精准呢？即城市综合体必须适应本地消费习惯和商圈特点，在辐射范围内独一无二，才是找到生存和发展之道。

　　如成都新南天地片区在凯丹广场开业前就一直缺乏高人气，一直由宜家、欧尚等卖场支撑，而直到凯丹广场在此地开业。凯丹广场囊括了餐饮、购物、娱乐等多项工程，其场内共有100多个国际国内一流潮流品牌，成为不少年轻人购物的首选之地。

　　经营策略独特

　　而万达为何如此成功？一位业内人士对记者表示：“除优越的地理位置，万达集团成熟的商业操作路线是其成功的主要原因。”

　　据悉，锦华万达总体造价约22亿元，前期销售总额在11亿元左右，自己持有建筑面积约为22.9万平方米，万达广场的租赁收入也在1.5亿元左右。如此，万达自持的租赁物业就可以获得银行的经营性物业抵押贷款，贷款额度通常是净租金收入的9倍。

　　除去在持续开发上拥有秘诀，万达在商场经营上也别有心思。万达集团董事长王健林很早就提出，大力发展体验型消费，即在商业设施内进行以感官体验为主的消费，如看电影、打电玩、健身、餐饮等。他还不止一次提出了“吃”理论，好的购物中心是吃出来的。他要求体验式消费在万达商业项目中占比将达到50%以上。餐饮业占比可能会突破30%，甚至继续增加。