住宅调控从紧 地方政府成商业地产幕后推手

  在严厉的楼市调控背景下，绿地、万科、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房地产巨头，都成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域。

  事实上，住宅开发从来也没有离开过商业地产开发。只不过，过去商业地产充当了辅助的功能，围绕住宅地产做配套服务。以住宅开发搭配少量的商业地产，通过主力店招商，拉动房价上涨，获得增值收益。这是住宅开发商过去惯用的模式。

  现在，住宅市场持续调控的压力已逼迫开发商进行转型。通过商业地产开发，迎合地方政府需要，参加城市建设和商圈开发，也可以收到曲线拿地的效果。

  另一方面，在一线城市，核心地段的优质物业供应稀缺，租金稳健上涨，开发商开始考虑从过去的出售改为自持，借此分享更高的增值。

  一向以做商业地产散售著称的SOHO中国于2012年8月宣布全面转向“开发-自持”的模式，并在上海和北京大量收购土地和项目。在回应转型时，SOHO中国的董事长潘石屹称：“北京、上海过去十年房价高涨，但今天两城市轮廓已成型，租金涨幅更快，我们在建商业项目量150万平方米，持有对公司价值更大。”

  从长远利益考虑，这样做当然是有理由的。据了解，商业地产的投资回报主要有三种形式。一是短期投资，即将商铺进行分割，卖掉之后回收，赚取商铺的销售收益；中期的做法，是将商业项目进行开发后，通过经营包装产生增值，最后打包出售，赚取差价；而长期的做法是自持，前两年可能亏，以后逐年赢利，赚三份钱，即每年的经营利润、品牌增值和物业增值。

  不过，对于传统住宅开发商来说，转型商业地产并不容易。毕竟进入一个全新的领域，从物业管理、商业运营到人才培育都需要时间的积累。

分析表示：“住宅开发是短平快的项目，而商业地产特别是自持商业地产，则看中的是中长期增长的回报。一个商业地产项目从导入期到成熟期，至少需要两至三年的培育，从亏损到持平再到赢利，要耐得住寂寞，要精耕细作。”

  大量商业地产项目的落地，也让人担心市场风险。从全国整体来看，商业地产的投资增速过快，过于集中。以购物中心为例，购物中心在中国目前正以每年300家的速度增长，有望在2015年时达到4000家。

数据显示，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%。

  地方政府成为商业地产快速增长的幕后推手。商业地产被认为可以提升当地税收、就业和城市形象，可以化解“土地财政”难题，同时也有利于打造升值潜力大的商圈，提升周边地价。但是，地方政府能否在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足够支持，将是决定购物中心能否实现预期运营目标的关键因素。

  事实上，在很多二线城市，近年来都已出现了商业地产项目招商困难，甚至项目长时间空置的现象。此外，商业地产项目较长的投资回报周期，较低的租金收益率，巨额的财务成本压力，对众多开发商来说都是严峻的考验。

  商业地产能否成为房企战略转型新方向？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于转型过程中的房企来说，决策者要充分考虑公司如何让住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，建议“以两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。