经过一年多的暴涨，今年楼市走势是社会关注的焦点。今年的两会政府工作报告继续提及楼市调控。

　　报告提出，要完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。

　　报告同时强调，各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

　　专家告诉《第一财经日报》记者，这意味着未来楼市将实行双向调控，即一线城市和部分二线核心城市继续严格调控，而三四线城市及部分二线城市将可能放宽。“楼市发展进入第二阶段，调控存在继续加码的可能性，但一刀切的政策不会再出现。”

　　这是因为，目前市场实际情况是房价涨幅不均衡，市场明显分化。从全国楼市看一二线城市爆涨，三四线城市平稳甚至冷清。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅依然很大。

　　由于一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场酝酿崩盘风险。

　　针对这种情况，专家说，未来一二线城市在继续严格调控的同时，还将加大供应力度，满足刚性需求。同时增加中小套型的商品房和共拥有产权住房供应，减去不合理的需求。“我们了解到，现在有一些城市正在尝试学习北京的自住房的模式。”

　　在这方面，一些地方积极开展共有产权保障，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。

　　上个月，南京“5090”土地新政落地。 新政规定，今后南京土地出让将采取“限地价、竞配建”的出让方式，同时明确中小套型商品住房比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。实际上，这也体现了一种向刚需适应的导向。

　　专家说，在一二线城市做减法的同时，三四线城市将做加法，即增加市场和人口的容量，而这就要提高三四线城市的就业机会和公共产品的供给。“房地产不是孤立的，房地产的发展和城镇化的战略、产业的转移、财税体制的改革等是联系在一起的。”