稳定房地产市场培育新型消费热点-中地会

　　年以来，消费需求增速稳中略降。在国民经济下行压力加大的情况下，相比投资与净出口需求，消费对稳定经济增长起到了基础性作用。信息消费加速发展，服务消费增长较快，大众消费成为主导。但是，房地产市场存在调整风险、消费价格不断走低等问题制约消费进一步提高。未来城乡居民收入稳步增长，城镇化加速推进，新兴消费热点加快发展有利于消费保持平稳增长。但由于消费升级步伐减慢、经济下行导致消费信心不足、房地产市场风险加大将制约消费发展，预计二季度社会消费品零售总额将增长12.4%左右。建议稳定房地产市场，进一步培育新兴消费热点，大力推进收入分配改革。

　　一、当前消费需求增速稳中略降

　　今年以来，消费需求基本保持平稳走势，4月份增速略有下滑。1-4月社会消费品零售总额同比增长12%，较上年同期略降0.5个百分点，实际增长10.9%，较上年同期略降0.2个百分点。消费需求增长放缓与国民经济潜在增长率下行密不可分。当前我国经济增长已经由金融危机之前10%左右的潜在增长率回落到7%-8%的区间。与GDP潜在增长水平相对应，三次产业、三大需求的增速与价格的上涨幅度相应放缓。尽管消费需求增速略有放缓，但由于消费属于稳定变量，对经济增长的贡献继续提高。一季度，最终消费支出占国内生产总值比重为64.9%，比上年同期提高1.1个百分点。

　　（一）消费领域亮点较为突出

　　、信息消费呈现较强增长态势

　　今年以来，在国家大力推进信息消费战略、工业化与信息化融合进程加速、居民智能化消费意识增强的影响下，我国信息消费呈现强势增长。在供给方面，我国加快实施宽带中国战略，创建“宽带中国”示范城市，加快下一代互联网商用部署，积极推进“三网融合”。在需求方面，智能手机、移动电视、智能家电、平板电脑等新型电子产品继续保持了较好的销售态势，网络购物增长迅速。一季度，信息消费规模达到6910亿元，增长22.3%，限额以上企业网上零售额同比增长51.7%。与信息消费相关联的网络游戏、手机视频、电子小说等逐步成为居民必不可少的消费内容。

　　、服务类消费比重有所增加

　　今年以来，我国消费结构进一步改善，服务消费水平不断提高。旅游、文化、教育、健康等服务消费热点进一步扩展，当前服务业消费占比已达40%左右。伴随收入水平的提升，居民消费逐步由商品型转向服务型，数量型转向质量型，以休闲娱乐、文化旅游、健康医疗、养老家政等为代表的服务消费规模日益扩大。今年1-3月，国内旅游收入同比增长15.2%，全国电影票房收入增长29.3%。

　　、消费理念取得可喜转变

　　今年以来，我国绿色消费领域形势良好，节约型消费增长较快。根据商务部数据，我国液晶电视、冰箱、洗衣机中一级能效产品占比分别为97.5%、88.9%和51.6%；一季度新能源汽车销量增长1.2倍，空气净化器销售增长接近一倍。在中央反对浪费、提倡节俭的约束下，当前消费结构出现积极变化，节约型、大众化消费观念受到提倡，高端消费进一步抑制，消费市场更趋理性和务实。1-4月，餐饮收入同比增长10%，其中限额以上餐饮收入增长2%，高档餐饮企业向大众化转型加快。

　　（二）导致消费增长放缓的主要原因

　　、房地产市场销售大幅下降

　　今年1-4月，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降6.9%和7.8%，而上年同期分别为上升38%和59.8%。房地产市场分化加剧，价格下行风险加大，主要表现为：一是房价总体上涨动力不足，全国商品房销售额降幅大于销售面积降幅，房屋销售均价同比有所下降。二是房地产开发企业土地购置面积自3月份以来由正转负，1-4月同比下降7.9%，表明房地产投资与开发意愿明显不足。三是一线城市房地产市场价格呈现波动，大部分三、四线城市房地产市场面临调整，房屋库存增加。房地产市场作为消费领域的龙头市场，销售与价格情况出现逆转，不仅直接影响当期消费，而且影响与之相关联的家电、家具、建材等销售。

　　、传统消费市场增速放缓

　　今年以来，我国以粮油、食品、服装、纺织、日用品等为代表的传统消费市场需求普遍出现减速，拖累消费整体增长速度。目前我国传统消费市场零售额占限额以上企业商品零售总额的30%左右，仍然是消费需求的重要组成部分。1-4月，食品消费增长10.4%，增速较上年同期下降2.3个百分点；服装纺织类消费增长9.3%，同比下降1.9个百分点；日用品增长9.2%，同比下降5.5个百分点。此外，在国际金价下跌的影响下，金银珠宝类消费负增长4.8%，增幅同比放缓30.3个百分点。

　　、消费价格走低导致消费名义增长趋缓

　　当前我国居民消费价格持续走低，4月份CPI上涨1.8%，低于普遍预期。在猪肉、鲜菜等主要品种降价的带动下，食品价格涨幅趋缓；在部分地区房地产市场价格下行的带动下，房租价格有所走低。CPI价格与商品零售价格指数紧密相关，CPI走低带动商品零售价格下行，1-4月份商品零售价格仅上涨1%，导致消费名义增速回落。

　　二、二季度消费需求有望保持基本平稳

　　尽管当前我国消费增长有所放缓，但是一方面消费需求属于稳定变量，总体运行比较平稳，另一方面收入增长、新兴消费兴起等有利条件将支持消费稳定增长，预计二季度消费品零售总额增长12.4%，略高于一季度水平。

　　（一）影响消费增长的短期因素

　　、城乡居民收入增幅略有提高

　　收入是决定社会消费需求涨落的核心要素。今年一季度，我国城乡居民收入持续增长，增幅分别为7.2%和10.1%，增幅较上年同期均略有提高，其中城镇提高0.5个百分点，农村提高0.8个百分点。日前，国家加快推进收入分配改革，建立由国家发改委牵头的深化收入分配制度改革部际联席会议制度，组织研究和协调深化收入分配制度改革中的重大问题，统筹收入分配政策与规划、产业、价格等政策的协调联动。收入分配改革红利不断释放，加上就业基本稳定，居民收入水平有望提升。城乡居民收入增长情况改善有利于支持消费稳步增长。

　　、消费政策环境进一步完善

　　当前，为有效扩大内需，支持消费增长，国家出台了一系列扶持信息消费、健康养老以及休闲旅游消费等政策措施，加强保障性住房建设力度，国务院讨论通过《食品安全法（修订草案）》，进一步完善消费环境。同时，深化流通体制改革稳步推进，扩大消费政策持续发力，将对消费增长起到促进作用。

　　、房地产市场风险正在积聚

　　当前我国房地产风险苗头显现，房地产成交量下滑，房地产投资放缓，土地出让负增长。这种势头虽然符合社会对房地产市场的期盼，对提升产业结构有利，但对近期经济增长的负面作用不容忽视，将造成个人、企业和社会财富大量损失，并造成恐慌情绪蔓延。尽管当前我国房地产市场风险总体可控，但房地产销售下滑对消费需求造成的不良影响应引起重视。

　　、社会消费信心不足

　　国民经济处于下行阶段，资本市场持续低迷，居民财产性收入较差；企业效益增长相对缓慢，产能严重过剩导致部分企业经营困难，企业职工工资收入增长预期不佳；房地产市场风险显现，部分居民资产面临缩水。当前居民对未来经济预期不乐观，社会消费信心不强。

　　（二）影响消费增长的阶段性因素

　　、新型城镇化建设加速推进

　　当前我国正处于城镇化加速发展阶段。国家新型城镇化规划提出2020年城镇化率达到60%左右，努力实现1亿左右农业转移人口在城市落户。城镇化加速推进，会使更多农民通过进城就业提高收入，使城镇消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放。有关研究表明，农村居民转化为市民后，消费需求将提高3倍左右。

　　、消费升级处于蓄势待发阶段

　　世纪90年代末，我国进行了一系列经济体制改革，包括国有企业改革、教育体制改革、医疗体制改革、住房制度改革等，这些改革对居民消费产生了深远影响，促进了消费结构升级。我国此后进入以住房、汽车为主的消费升级阶段，推动了房地产与汽车市场的井喷式增长。经过十几年历程，上一轮改革红利与影响逐步削减，我国以住房和汽车为主的消费爆发式增长阶段基本结束，房地产市场在高房价的影响下将出现一定调整，汽车市场仍可保持一定增速，但增长水平逐步放缓。尽管当前以信息消费、休闲旅游、文化娱乐等消费为代表的新的消费增长点得以快速发展，但是相对于住房与汽车两大消费引擎，体量仍显偏小。

　　、中国低消费率短期难以改变

　　长期以来，中国需求结构存在投资率持续上升、消费率持续下降的问题。当前我国总体仍然处于消费率较低的发展阶段，决定消费需求短期内难以呈现加速态势。一是尽管中国劳动年龄人口开始减少，但仍未达到刘易斯第二拐点，农业劳动力继续向城市转移，经济发展仍需以投资为主导。二是当前我国存在城乡居民收入差距偏大，以及政府、企业收入对居民收入的挤出效应等问题，都会抑制居民消费增长。三是世界金融危机后，经济下行压力较大，投资成为保持经济增长的主要手段，导致投资率居高不下，一定程度抑制了消费率。

　　基于以上分析，我国尚未进入消费需求比重大幅提高的发展阶段，同时国民经济下行风险较大，短期制约消费增长的因素有所增加，消费增速难以快速提高，但是消费需求运行具有刚性特征，在政策支持与新增长点的带动下，预计二季度社会消费品零售总额将增长12.4%左右。

　　三、稳定房地产市场培育新型消费热点

　　（一）稳定房地产市场

　　一是建议通过加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造，保障低收入群体住房需求，确保基本保障性住房市场扩容；二是实施分类调控，允许部分房屋销售量与房价下滑幅度较大的城市取消限购、限贷政策；三是坚持首套房优惠和多套房限贷政策的长期化，对于首次购房、自住性需求的个人房屋按揭贷款予以支持；四是加快房地产税立法进程，加快房屋登记信息化建设，尽快摸清房屋占有与空置情况，适当降低商品房交易环节税费，推动房地产市场持续健康发展。

　　（二）进一步培育新兴消费热点

　　一是重视信息产品消费，运用信息技术、电子商务、云计算等先进技术对传统消费渠道进行升级改造，实现交易过程的电子化，提升便利化程度，提高流通速度，降低消费成本；挖掘农村信息消费潜力，加强农村信息网络建设，普及计算机、互联网知识，提高农村信息消费水平；鼓励并支持家电、家居等消费产品进行智能化升级和改造，加快智能手机、平板电脑的更新换代速度，创造新型信息产品。二是推进绿色消费与环保消费，重视大城市新能源汽车的推广工作，在税费政策方面予以倾斜；推广节能住宅概念，对能耗小、低碳型建筑加大宣传与推广力度，吸引绿色楼宇消费；针对当前不同类型、不同领域环境污染问题，设计并推出新型环境保护产品，如PM2.5过滤器，高效水质净化器等等。

　　（三）建设现代流通体系

　　完善的流通体系对促进消费具有不可低估的作用。一是以信息技术为手段，发展现代流通体系，重视网络消费，推进传统零售业转型升级，促进消费便利化与“实惠化”；二是通过税制改革降低流通成本，按照“简税制、宽税基”的原则，加快营改增步伐，加大对流通相关产业的覆盖范围，降低产品批发、零售等流通过程中的税收负担；三是结合国家推进生产性服务业发展，在加大冷藏、储存、码头等基础设施建设的同时，降低与民生紧密相关的重要消费品储存、运输、配载等环节租赁、融资、营销的服务成本。

　　（四）加快推进收入分配制度改革

　　结合近期国家收入分配改革重点方向与领域，确定年度改革的时间表与主要内容，切实改善国民收入在政府、企业、个人之间的分配结构，改善收入在不同阶层之间的分配关系；加强个人所得税调节，使收入分配向中低收入者倾斜，规范大型企业高管薪酬标准；推进公务员、事业单位工资改革，重视基层公务员收入水平的合理增长，建立激励与约束相结合的事业单位工资制度等。

稳定房地产市场培育新型消费热点

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