2022年中国房地产业十大事件-中地会

　　2022年，二十大召开、北京冬奥会举办、神州十三号载人飞船返回神州十四号发射、三年抗疫告一段落，国内外发生众多举世瞩目的大事，可堪载入史册。中地会梳理2022年房地产业十大事件。

　　事件一：房地产业政策预期率先向好，继12月6日召开中央政治局会议定调“大力提振市场信心”后，中央经济工作会议强调从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。透露出供给端将提供更强有力的政策和资金支持、释放需求端消费潜力的信号。尽管依然存在“房住不炒”的表述，还首提“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，但从中央高层和各部委解读中可见，确保房地产市场平稳发展是当务之急，使房地产在促进经济运行总体回升上发挥更加积极的作用。

　　事件二：金融端春天正在来临，“一行两会”三箭齐发，融资端尝试恢复“供血”，房地产行业股权融资12年以来首次恢复放开。2022年12月，60余家银行向100多家房企密集意向授信约4万亿元。尽管意向授信真正落地难，但在侧重优质房企基础上的覆盖面越来越广。金融端政策的落地问题已引起高层关注，虽尚需时日，但没有一个春天不会到来，尤其是优质企业将率先体验到暖意。

　　事件三：“三高模式”逐步被摒弃，所谓“百强”虚大伪强引起警惕，掀起新一轮暴雷潮，并衍生“保交楼”和“停贷潮”问题。众多因素叠加引发本轮房地产业的下行期，但导火索是以恒大等为首的部分企业自身长期积累的问题暴露，并牵连行业和上下游企业深陷困局，直接引发各地预售资金监管的过度收紧。继恒大后，2022年，包括世茂、融创、绿地、中南建设、融信、富力等出现流动性困难，新的房企暴雷潮还波及到旭辉等房企。随之而来的是，2022年7月28日，中央政治局会议首次提及“保交楼”。为了社会稳定大局，从中央到地方，设立“保交楼”专项借款和稳楼市纾困基金，化解已售逾期楼盘的交付问题。

　　事件四：市场总体大幅萎缩，房地产投资大幅下降，全国商品房销售面积同比降超20%。2021年全国商品房销售面积接近18亿平米，2022年1-11月，全国商品房销售面积仅约12亿平米，预计全年将创近6年最低。2022年全国房地产开发投资预计下降近10%，创历史新低，在近年增速回落基础上更进一步，变成显著的负增长。具体到住宅销售面积和销售额，下降的更多。房屋新开工面积下降接近40%。严峻形势下，各地因城施策在政策框架内展开一定程度的“松绑”，但效果有限、力度有限，缺乏统一的协调。

　　事件五：土地出让金首次出现严重负增长，影响到举步维艰的地方财政，集中供地有所调整。2022年1-11月，国有土地出让收入51174亿元，比上年同期减少16451亿元，全年预计降超20%。热点城市的集中供地，流拍率不断上升，少见民企身影，仅上海、杭州等成为为数不多土拍表现相对较好的城市。以广州为例，2022年集中土拍收入下降557亿元，目标完成率仅58%。与此对应的，地方减税降费、卫生开支的大幅上升，科技投资的增长，加剧了财政紧张。随着22城中多个城市未完成供地计划，部分城市开展更为灵活的供地方式，增加了供地批次。

　　事件六：着眼于正本清源、去伪存真的房企健康评价体系课题研究结题，尝试扭转目前普遍“以大为强”的错误观念，科学、客观、真实反映房地产企业健康情况。由中思拓研究院发起，在专家委员会专家指导下，课题研究历经一年多时间的反复研讨、修正和论证，建立了“不以规模论英雄”的健康评价创新模型，时值促进房地产市场平稳健康发展关键期，助力政府部门和金融机构等决策参考。以数据为基础，结合一线的专业实际经验，以作为市场主体的房地产企业为研究对象，扭转当前企业评价的极度混乱状况，虽一直尚未公开，但必将深远影响和促进行业的健康发展，凸显真正健康的企业，重塑中国房地产行业的信心。

　　事件七：22家企业入评“广东地产资信20强”、“深圳地产资信10强”，持续21年的资信评审开启新篇章。2022年度的资信评审守正创新，通过数据赋能，促进房地产行业的平稳健康发展，得到央媒和众多权威主流媒体的广泛关注。22家资信强企中，18家10届以上入评，占82%，既展现了优质企业的发展稳定性，也证明资信评审的客观性。与之相比，两家机构纯以规模评定的“百强”，2020年的“暴雷”率分别为16%和19%，2021年暴雷率分别为13%和17%，近3年约40家左右的所谓“百强”企业出现实质违约，“百强榜”近乎成为“暴雷榜”，近3年“百强”在榜率极为不稳，仅分别为27%和46%（占近年曾上榜企业总数的比重）。

　　事件八：二手房成交参考价逐渐“名存实亡”，绝大多数地方已实质性取消。自2021年2月，深圳率先推出二手房参考价以来，并与银行按揭贷款挂钩，全国多个城市陆续予以响应，但目前除上海和深圳外，其他城市已不再执行。“二手房参考价制度”虽广州、东莞等并未发布官方的取消政策，却逐步失去效力。自2022年初，广州就有不少银行已经按实际成交价发放房贷。不仅仅是二手房参考价，新盘的限价、土地出让的束缚等一系列政策都在实际执行中逐步根据形势调整。

　　事件九：保障性住房建设增量扩容，热点城市大力推进保障性住房建设。2022年1月10日，国家发改委等21部门联合印发《“十四五”公共服务规划》，其中涉及住房的领域中，很大程度上要大力推进保障性住房建设，成为金融机构关注的重点。形式上有：公租房、保障性租赁住房和共有产权房。随着房地产市场的萎缩，政策从重点推进保障性住房建设，转为同时支持刚性和改善性住房需求，探索长租房市场建设。无论是长租、刚需，还是改善性住房需求，皆为人民群众的合理住房需求，都得到政策支持。保障性住房建设增量扩容，也毋庸置疑。

　　事件十：购房按揭利率降低至史上最低，全年首套房累计下降140个基点，二套房下降90个基点。2022年末，全国首套房贷款平均利率为4.17%，二套房为4.95%，皆接近房贷政策利率下限。部分地区首套房商贷甚至降低至3.7%。多城宣布公积金贷款也将在2023年初调降。

　　此外，值得注意的是，人口增长率降低，将降低十几、二十年后未来房地产业的需求。2022年10月，国家统计局公布数据显示，2021年末，我国人口数量为141260万人，比2012年末增加5338万人，年均增长593.1万人，年均增长率为0.4%，人户分离人口比例提升。2021年，我国出生人口、净增人口、人口出生率已创新低，2022年的人口增长情况尚未公布，在疫情冲击下，人口增长并不乐观，预计2023年我国将进入人口负增长阶段。2022年3月两会的政府工作报告中提出，完善三孩生育政策配套措施。三孩家庭住房需求的配套政策尚有较大空间。房地产业市场的最终空间还是取决于人口。

2022年中国房地产业十大事件

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