限购下深圳“日光盘”重现：谁在抢房？(5)

　　后续购买力维持不容乐观

　　贺晓丽深圳中原非营业董事总经理

　　自去年9月份新政出台以来，市场进入较长的观望期，开发商延后推盘，购买者放弃置业计划，市场陷入多方博弈。4月底中海率先推出限价房试探市场，结果带来了新政以来首次购房热潮，接着市场上降价楼盘的推出由点到面逐渐铺开，越来越多的楼盘降价销售，并且降价优惠的幅度加大，于是出现了一些“抢购、日光”的现象，压抑许久的有效需求主动释放。

　　首先，从水榭春天近期录入的数据来看，66－88平米的户型居多，从近期的新房、二手房的统计数据来看，90平米以下的户型成交占对大多数。由此可见，市场的购买力还是集中于90平米以下户型，尤其是首次置业的刚性需求者，大部分还是选择小户型，而在限购政策下，合拼户型的销售难度很大。

　　其次，长期以来市场上存在着较大的供需缺口，政府出台各种政策调控市场、投入保障房建设等等，并未从根本上解决供需矛盾，在新一轮的经济发展背景下，这一矛盾有扩大化的趋势。而深圳“限购”，也迫使大部分投资需求主动转向不限购的周边地区。

　　由于开发商资金持续受到压力，下半年势必积极吐盘、降价求量，供应将大幅增加。然而，从近期面市的中粮·鸿云、泛海拉菲的开盘情况来看，购买热潮似乎有所减退，中海、招商等开盘的火爆情景未有出现，从目前的形势看来，调控没有松动的可能，相反有不断深化的趋势，房价大幅下跌的预期不断增强，“711”之后二手房交易成本也加大，部分需求者会暂时观望；另外，4月底以来的集中降价推盘，快速消化了一部分购买力，而“限贷”及连续的加息，又抑制了一部分需求。未来购买力短期集中爆发的可能性不大，购买会有所减缓，成交量上升的幅度将会低于预期。

　　多数置业者看淡后市

　　肖小平世华地产市场研究部总监

　　二手楼近期前往地铺咨询和看房的客户锐减，观望气氛浓厚。成交量方面，世华地产成交系统数据显示，截止到本月25日，7月份二手房成交量环比6月份同期下降超40%。在二手房交易“按评估价征税”的影响下，市场观望气氛浓厚，在现阶段做出购买决策的置业者，几乎都是因结婚、生子等产生的“特刚”需求，他们需求的物业以价格较低的中小型物业为主。

　　一直生活在盐田的刘先生最近也完成了购房计划，刘先生买的是2008年入市的一个楼盘，一套60平米的小两房，刘先生说，这套物业是从一手业主手上买的，因楼盘较新，税费相比之前增加的不多，而且业主愿意让价两万，这样算的话，他没有增加多少成本，买到这样一套物业刘先生还是比较满意的。

　　然而，像刘先生这样的“特刚一族”毕竟只在少数，大多数置业者仍然观望气氛浓厚。据世华地产市场研究中心调查，目前大多数置业者看淡后市，他们认为房价走低的可能性较大，期望于业主有更大的让步，而业主方面，大多对后市抱有信心，在总价的基础上降价2－3万还能接受，超过5万则较难有业主接受了。在买卖双方相互博弈的情形下，成交量自然大幅下降。

　　根据政策出台后所需要的消化周期预测，买卖双方相互博弈的态势将至少持续两个月，因此8月份的成交量将依旧低迷，成交价格涨幅将进一步放缓，部分综合品质较差的物业，成交价格则可能出现下降。