北京限购半年交易大跌楼市难逃“以价换量”

　　楼市限购令推广半年，实施限购城市商品房成交量大幅下跌，投资客被挤出，但购房者期待的价格松动却不明显。与此同时，限购城市扩容、房价上涨最高限额等新一轮政策悄然推出，使升级版限购令能否成为压垮高房价的最后一击，成为楼市关注的焦点。

　　一线城市成交量普跌

　　来自北京市房地产交易管理网昨日的数据显示，限购政策实施半年北京楼市成交量极度萎缩，期房住宅签约套数为35530套，现房住宅签约为6183套，二手房住宅签约为50242套，合计住宅总签约仅为91955套，这是北京楼市从2009年爆发式上涨开始，首次半年楼市总签约量不足10万套，创造了最近三年的最低，总成交量环比上一个半年下调了46.5%，同比更是跌幅达到了58.8%。其中下调最多的二手房更从5月开始连续数月徘徊在8000套左右，实际过户数量更是已经接近2008年均值。

　　成交量的全面下跌源于限购令对于购房门槛的提升。今年2月17日开始，包括北京、上海在内的一线城市以及部分二线城市开始执行楼市限购令。以北京为例，要求外地户籍购买住房须提供五年纳税证明和社保证明，这将大部分需求关在了门外。而银根收紧后，首套房利率优惠基本绝迹，购买二套房首付和利率均大幅提高，三套房的按揭大多已经暂停。

　　北京房地产中介行业协会副会长李文杰告诉记者，限购导致直接需求减少，以北京为例，外地户籍五年购房资格的最长限制时间，影响了大部分外地需求入市。而限贷继续收紧，几次加息及贷款优惠利率的取消，使得目前购房贷款第一套恢复基准、第二套1.1倍，相比去年，目前购房利息基本已经翻倍。特别是二手房受到评估值减少贷款额度收紧的影响，即使首套房大部分也需要首付四成以上。二套房很多贷款额度不到三成，而且贷款交易时间相比春节前平均拉长了超过半个月，信贷收紧明显抑制了交易量和拉长了交易时间。

　　“而买卖双方博弈加剧，限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、

　　通胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。”在李文杰看来，特别是城区部分房主依然坚挺价格、惜售，这使得在价格依然居高不下的情况下，购房者入市谨慎，进而导致成交量的大幅缩水。

　　北京链家地产首席分析师张月则认为，开发商为了应对调控中的重压，同时对政策放宽抱有幻想进而导致推盘速度下降，供应紧张也是拉低成交量的另一原因。以北京为例，1-7月，北京商品房竣工面积为630.1万平方米，比上年同期下降27.5%。

　　投资需求被挤出

　　限购令门槛的提高在促使成交量大幅下跌的同时，也限制了投资需求的进入。

　　北京中原地产提供给记者的一份调查显示，在限购令出台半年后，非北京居民购房比重维持在10%以内，最近半年外地户籍在京购买二手房住宅及商品房住宅的总量不足万套，但是特别值得关注的是，在整个住房市场成交量明显回落的情况下，本地居民首次购房在数量上不降反升，同比增加14.7%，如果从新政后算起，则同比增加了39.3%。而在投资方面，新政以来，北京投资需求已经基本为零，而这一数据在去年同期北京中原抽样调查显示则高达25%以上，在通州等部分热点市场，之前的投资比例超过四成。

　　北京市房协此前发布的前7月北京房地产统计数据也显示，当前的调控政策抑制了投资投机性需求，居民自住性需求得到较好满足，首次购房的比重占到88%，比限购令出台前高出13个百分点。

　　北京市房协副秘书长陈志认为，成交结构的变化可以显示，限购半年来的北京首次投资需求已经基本清空，目前市场上交易冷清，市场需求主要为本地刚需为主导，这也使得部分郊区项目签约率比较高；其次，存量房交易税费应该减少，增加持有环节税费，目前来看市场已经回归理性，投资需求需要离场为市场增加房源及降价促销。但是较高的交易环节税费影响了出售的积极性，而持有环节压力不大也使得再没有机会购房的投资者舍不得割肉。