恒大地产营口滞销 许家印陷大跃进陷阱

　　营口，1月4日，海风凛冽。

　　尽管新年前后一系列庆典的痕迹仍在，但地处营口市郊的恒大地产（03333.HK）旗下的三座楼盘——恒大绿洲、恒大城、恒大江湾，其销售团队显然无心享受这一切的欢乐，他们的身心早已疲于惨淡的销售业绩而无暇他顾。

　　据《投资者报》记者了解，从去年8月恒大城楼盘投放市场销售遇阻以来，恒大地产在营口的销售形势就变得“严峻起来”。恒大城开盘两个月后，被恒大地产寄予厚望的“营口第一滨海豪宅——恒大江湾”开始投放市场，但到2011年年底，其销售总量依然只是“个位数”。这一数字，还不如现场售楼员的数量多。

　　对此，恒大地产品牌中心副总王亚军以不是新闻发言人为由拒绝发表任何评论。1月12日，《投资者报》记者又试图联系恒大地产沈阳公司，但接线人员态度强硬，拒绝提供相关负责人电话。记者随后以购房者身份向恒大城销售人员咨询楼盘销售情况，售楼小姐说：“卖得挺好的啊”，不过“挺好”两个字声音很低，明显底气不足。

　　在中国地产公司的第一军团中，销售额排行第二的恒大地产是不折不扣的“三线王”，截至记者发稿前的最新数据，2011年上半年，恒大来自二三线城市的销售额占到了惊人的94%，其中三线城市销售金额74.1亿元，也占到60.4%。一直以来，三线城市战略是恒大面临地产调控政策而转移投资方向的得意之笔，而营口则是三线战略的明星。过去的一年，在香港举行的“优秀业绩”发布会上，营口被恒大高层数度提及。

　　现在，营口市的地产业正在“虚火上升”。据《投资者报》记者获得的数据，营口恒大三个楼盘计划开发总面积超过115万平方米，相当于给营口市内三区的56万总人口，每人提供2平方米的住宅。来自营口市政府的内部数据表明，截至2011年底，营口市新竣工住宅面积与存量住宅面积之和，已高达4800万平方米。以每套房面积100平方米计，营口存量房已高达48万套。这意味着，不算未来新增的供应量，营口需新增150万人口，才可消化掉目前手中的存量房。

　　营口市住建委房产交易管理中心人士对《投资者报》记者表示，目前营口房地产开发供大于求的情况“可谓严重”。目前，营口房地产过热的现象已引起当地部门重视，地方“两会”上已有相关提案提出。

　　营口！营口！攻占半壁江山

　　因为有东北第二大海港营口港，有较早实施的沿海开放、开发战略，有大片的盐田、滩涂作为发展工业和开发住宅的用地，营口市在辽宁的三线城市中，近年来发展迅猛，经济总量已经由原来的省内第八上升到第四，成为辽宁沿海经济带上的明日之星。后来居上的营口，不但经济总量直逼“辽宁老三”——鞍山市，与此同时，在很多研究机构的报告中，营口的发展潜力早已超越鞍山，紧随省会沈阳和滨城大连之后。

　　然而，营口市老城区西邻渤海、北沿辽河，发展空间长期受限。过去五年间，由于回填了数十平方公里的低产盐田，该市成功地在老城的东、南两个方向，找到了城市发展的突破口：向南，建设沿海产业基地，发展工业区、大学园；向东，开发营东新城，建设城市新都心，打造物流、商贸、金融、宜居的新城区。

　　无论是沿海产业基地还是营东新城，都需要大房地产商的参与开发。正是在这样的背景下，2010年，恒大沈阳公司被营口市挂出的优惠地价所吸引，果断入营，并一口气吃进了三个地块——在城南靠近沿海产业基地的城区边缘，建设恒大绿洲；在城东营东新城的核心区，开发恒大城；在城西经济开发区的靠海生地，恒大江湾落子。

　　公开资料显示，上述营口三项目所属恒大沈阳公司，目前恒大已经在沈阳已开发5大楼盘；而大连，至今仍未进驻。有鉴于此，迅猛发展的营口成为恒大沈阳公司省内第二重点布局的城市，可谓顺理成章。

　　东接沈海高速、西邻辽东湾、中拥市政板块，如果以此三点为圆心，画出直径为5公里的辐射圈来，恰好覆盖半个营口市。恒大城、恒大江湾、恒大绿洲便是这三个辐射圈中的中心点。从7月份开盘的恒大绿洲、国庆节开盘的恒大城，到此后亮相的恒大江湾，恒大集团仅用不到4个月的时间，便以势如破竹之势攻占下营口楼市的“半壁江山”。

　　依照恒大“快速拿地，快速建设，6个月后实现准现房销售”的原则，随着半年建设周期的过去，2011年7月2日，恒大进军营口的首个力作——恒大绿洲正式开盘。根据恒大公布的数据：截至当日12时，恒大绿洲楼盘劲销超2.3亿元，千余营口市民在项目现场见证了这一开盘热销场面。

　　按恒大绿洲的平均单价（均价5000元/平方米，每套平均面积150平方米）计算，2.3亿元的销售额可对应300套左右的新房销售量（恒大绿洲项目总共1216套），这一骄人的业绩，不但超越了一街之隔的保利香槟花园，而且创造了营口新楼开盘营销额的纪录。这一业绩，也让恒大对同年8月末、10月下旬即将开盘销售的恒大城、恒大江湾，充满了期待。

　　“半年之内，在营口城三面都有超过10万平方米的大楼盘投放市场。”五矿地产的一位经理对《投资者报》记者说，“恒大确有围城之势。”