恒大地产营口滞销 许家印陷大跃进陷阱(3)

　　年底两月销量暴跌至1/6

　　营口项目滞销

　　“全年销售金额803.9亿元，同比增长59.4%。”1月4日，恒大地产公布了其2011年销售业绩，可谓靓丽。按这个数字，恒大的销售金额将在全国同行中排名第2，仅次于约1200亿元的万科。

　　不过，观察家们发现，恒大2011年12月份单月完成的销售额只有12.8 亿元，11月单月的为12.4亿元；与前10个月累计销售额778.7亿元的业绩相比，恒大最后两个月的销售业绩不足此前平均业绩的1/6。

　　对此，恒大董事局副主席、总裁夏海钧在恒大2011年11月销售业绩发布会上曾作出解释，称恒大有意通过调高销售价格来调整销售节奏。他以销售额下降的最后两个月为例，指出恒大的销售均价都有所拔高，其中，12月销售均价为7214元/平方米，较全年6590元/平方米的均价有较大的增幅。

　　但事实果真如此吗？一个显著的事实是，恒大沈阳公司最后两个月的新楼价格并未与全国一道提升，人们甚至能从大量的报纸广告资讯中发现，辽宁省域内恒大新房的价格是下降的。

　　由于受到宏观调控政策的影响，从去年11月起，全国的楼市开始呈现发展的拐点，掉头向下。事实上，恒大整个集团的增长曲线，与地产业的整体发展曲线，走势趋同。而反观恒大三线开发“新领军城市”营口，其楼盘却早于恒大集团三个月，从8月份就开始进入了滞销期；到恒大业绩大幅下降的11月，营口三盘更是举步维艰。

　　《投资者报》记者试图从营口市住建委网站上查询恒大营口三盘交易数据，但网站上根本无从查询。此后记者致电营口市住建委房产交易管理中心，中心工作人员表示，网站目前正在升级改版，数据无法查询。

　　而恒大江湾的销售人员则表示，项目年前销售情况的确不是很好，但之前已经卖出了几十套。不过“几十套”这个数字的可信度目前也无从查证。

　　不愿具名的业内人士告诉《投资者报》记者，由于营口的高端住宅需求量有限，而恒大高端化、同质化的新楼供过于求。

　　“恒大3个项目新盘推出时间太集中以及产品同质化严重是恒大城、恒大江湾销售遇阻的直接原因。”毛文涛表示。

　　恒大为何营口失手

　　有分析人士指出，如若以恒大集团严格的开发审批流程来衡量，恒大三盘本不该身陷营口，不该冒地产大跃进的风险。

　　《恒大传奇》把恒大集团董事局主席许家印一手圈定的恒大管理模式定论为：紧密型集团化管理模式。该书宣称，这种体现了许家印绝对权威的模式，“保证了公司运营中的重大事项都由集团进行统一管理，保证了恒大全国化扩张中不走弯路、规避风险、节省成本和最终的标准化运营”。

　　恒大集团董事局集团副主席、总裁夏海钧也在公司2011年11月销售业绩发布会上表示，恒大的几大优势之一就是“我们采用了集团化的管理和标准化的运营”。

　　然而，即便是控制力如此强悍的管理层，即便有纵横中国的紧密型集团化管理模式，依然无法阻止地区公司的发展疾进。

　　事实上，早在2010年营口就已经出现了房地产过热的苗头，当时，竞争对手保利、佳兆业等早已遍布营口大地，而房地产投资已经占到当地GDP总量的17.9%（根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达到6%～8%时，就成为当地的支柱产业）。

　　一位地产业内人士指出，恒大地产不是没有发现营口地产过热的问题，但职业经理人为了冲刺发展业绩，为了职位晋升和奖金收益，还是甘冒风险，这与营口市政府谋求城市跨越式发展的政绩观，有着异曲同工之妙。

　　从恒大地产2011年半年报中，可以看到，恒大在辽宁省的土地布局可谓十分“隆重”，恒大沈阳公司的项目数至今已达到17个之多（2011年半年报为15个）。在《集团2011年上半年新增土地储备分布表》中，恒大辽宁以6.63%的新增土地储备比例位列第5，而在《集团土地储备分布表》中，更是以11.27%的比例排名第1。

　　在2011年一二线城市调控之初，一直坚持的是“民生地产”理念、坚持“随行就市”市场策略的恒大就曾明确表示将重点布局三线城市。三线城市的乐观收益（去年上半年，恒大新开盘项目销售合计122.6亿元，三线城市销售金额74.1亿元，占比60.4%），也成就了2011年辉煌业绩的恒大。夏海钧因此指出，集团今后会继续贯彻“放松二线城市、主攻三线城市”的策略，相信三线城市开发项目的比例将于未来一两年内逐年增加，目标是令三线城市项目占比达50%至60%。

　　所有人似乎都相信恒大的“三线城市战略”是公司保持高速增长、为股东带来丰厚回报的重要举措。然而，分析人士认为，营口这个恒大“三线战略”典范之城的“败象”，或许已经发出警示：能够阻止恒大脚步的，除了众多发现三线良机的竞争者，恒大自己“三线淘金”过度、过快的步伐，也将成为粉碎其远大目标的重要原因之一。