绿城代建规模急扩仍难扭转重资产模式

　　下定决心做“长工”、转型轻资产模式的绿城中国，花了两年时间，拿下了72个项目。

　　12月7日，绿城房产建设管理有限公司(以下简称绿城建设)执行总裁许峰向本报记者透露，绿城代建项目的土地面积已超过1100万平方米，总建筑面积约1600万平方米，可售货值达1300亿元，另有近300个项目储备。

　　但尽管规模扩张很快，绿城中国仍难在短期之内改变“重资产”运营模式，而绿城建设对公司业绩的贡献或在三年后体现。

　　追求品牌溢价

　　一年前，对破产传闻忍无可忍的绿城董事长宋卫平，发表了一篇名为自助者天助的刊首语。在反思了2011年的经历之后，宋卫平表达了绿城在2012年的核心战略：在力求生存的首要目标之下，绿城将向轻资产方向发展；已经开始操作的代建模式将得到强化，保障房也将是绿城可能涉及的业务领域。

　　代建业务是从2010年9月其开展的，业务设立的初衷是在不增加负债率的前提下，扩大规模，彼时绿城曾深受高负债率之困。

　　委托方拥有土地或者资金，由绿城集团派出的团队进行项目的全方位、全过程的房地产开发的管理，委托方可以借用绿城的品牌，同时借用绿城所有的合格供方和设计资源，为产品进行整体的规划和营造，绿城在过程当中收取一定的管理费。

　　代建主要包括三种业务模式，其中包括商业代建、政府代建和资本代建。政府代建业务主要集中于保障房、安置房和城市广场等项目，目前绿城代建的项目中约有三分之一是为政府代建。其余的三分之二为商业代建项目。资本代建项目仍在洽谈中。其中，保障房代建收取的管理费约为工程造价的3%。“这部分收费，主要能覆盖参与人员的人力成本即可。”许峰说。部分政府代建项目甚至需要企业垫资，但许峰认为，替政府代建项目主要是考虑社会责任问题。

　　许峰告诉记者，绿城建设商业代建的首个项目——杭州·翡翠湾今年7月和9月两度开盘，第一次开盘当日售罄，第二次开盘首日去化率达到八成。据杭州余杭房产信息网显示，绿城·翡翠湾两次开盘的成交均价分别为12578元/平方米和13297元/平方米。而在不远处，另一个同期开盘的非绿城楼盘成交单价不足万元。

　　“绿城代建的项目，会有15%至20%的品牌溢价。”许峰说。目前，商业代建业务主要来自二三线城市，并以地方性龙头企业居多，其中近40%没有房地产开发经验。在低迷的市场中，多数房企很难坐享土地的增值，必须通过高品质的开发创造价值。亦有一些买过绿城房子的“绿粉”，可能只通过一顿饭，就将项目交给绿城代建；但在北京这样的一线城市，绿城建设还没在核心区域拿到项目。“市场好的情形下，开发商更倾向于自己做项目，可能他们对绿城的品牌了解也不够。”绿城北方房产建设公司副总经理虞沁文告诉本报记者。绿城建设也正在北京寻觅项目。

　　存在感还是漂亮的财务报表？

　　就在2011年7月，绿城代建的员工还不足一千人，但截至目前，绿城代建员工数量已经达到2600多人。许峰透露，绿城建设希望用5年的时间，在现有基础上实现项目数量再翻一番，届时员工规模将达到5000人。

　　据了解，绿城建设对商业代建项目收取的管理费用平均约为销售额的6%-7%左右，但由于代建的项目将在未来两至三年左右的时间实现销售，项目结算周期不同，且数量仍在增加，而为政府代建项目利润微薄。绿城建设对绿城中国业绩的贡献还难以在短期之内体现。

　　代建业务最大成本是人力成本。“如果项目卖得好，这将会是一笔低投入、高产出的生意。”许峰说。最大的挑战实际上是对推盘节奏的把握。在市场好的时候，快速上市形成销售。早一个月上市，就能节省上千万的财务成本。在市场不好的时候，放慢节奏，也意味着对利润的保护。但判断多源自于操盘手的经验。

　　之于绿城，代建业务也在潜移默化地改变企业。宋卫平明白，“代建”这一商业模式之所以成立，是因为它能为委托方创造利润，其核心竞争力是成熟的产品标准及制造流程。从一开始有成立代建公司的想法起，他便在集团内部铁腕进行专业系统的垂直化和公司化的改革。2011年5月，绿城集团正式下发《绿城集团工程精细化管理指引》(试行)，对工程管理的全过程环节进行规范化管理。以往绿城给人们的印象是“不惜成本打造”，而引入精细化管理之后的绿城主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但没有价值的设计环节。

　　2012年中报显示，绿城净资产负债率为93.5%，较去年底的近150%大幅改善。目前，绿城降低资产负债率的主要手段仍依靠减少拿地、抛售项目、增加存货去化速度来实现。不久前，绿城以11.8亿元出售了位于上海黄浦区福佑路8号的绿恒大厦。

　　绿城首席财务长冯征透露说，绿城有些在谈的项目，还是会继续出售。虽然有了和九龙仓、融创的合作，今年10月也完成了全年400亿元的销售任务。绿城的负债率现在已经改变了很多，但在谈的项目还是会卖掉，“然后用这个钱换仓，来买地继续发展”。

　　机构预测，2012年度绿城销售额将突破500亿元。这一销售规模在目前国内房地产企业中排名可进前五。公司净负债率将进一步下降，预计将降至70%以下。70%的净资产负债率仍为重资产运行模式。但在许峰等许多绿城人看来，造好房子，让开发商更有存在感，因此而获得的内心满足是财务报表不能代替的。