三亚楼市进入迷茫期 高库存逼房企折扣迭出

　　近期，关于三亚楼盘库存需要20个月才能消化完的消息传播开来，有人预测，三亚楼市要“崩盘”了。

　　记者实地调查发现，与北方部分城市出现购销两旺不同，三亚楼盘目前库存压力加大，折扣迭出但成交惨淡。作为外向型楼市标杆的三亚房地产业，确实有些吃力。

　　开发商急于清库存

　　此前有媒体报道称：“三亚楼盘卖不动了，等不及明年春季房展的到来，无论是普通住宅还是豪宅，海南开发商们纷纷自掏腰包提前在北京筹备推介会。”

　　实际上，三亚的开发商一直扎堆在外地进行楼盘推介，甚至一度将楼盘推销地点放到了国外。前段时间，急于出手去库存的三亚楼盘在外地高密度登场推销，才被聚焦于公众眼前。

　　 专家透露，目前三亚楼市库存量已经超过百万平方米，按照目前每月5万平方米的消化速度计算，需要20个月的消化期。

　　为了快速消化库存，加大折扣力度成了开发商统一的促销手段。 监测显示，10月以来，一次性付款9.5折或9折已经很普遍，一些尾盘甚至打出7至8.5折的优惠，个别楼盘甚至能拿到7折的优惠。

　　据统计，11月海南全省共成交商品房在连续下跌3个月之后迎来反弹，但数据并不理想，以价换量仍在持续。

　　分析认为，去库存化将持续到2013年，目前除三亚以外的海南其他地区普遍需要40个月消化库存。

　　海南万科市场营销部经理黄伟也认为，企业只能通过旺季开盘缓冲市场压力，以价换量，加快去库存步伐。

　　各类折扣增多

　　“三亚目前商品房库存量达到110多万平方米。这些库存分为三部分，一部分是购房者只签订了预订协议或签订了合同并未备案，造成库存，占了一定比例；一部分是企业留用，用作商铺、酒店等；另外一部分是完全没有卖出去的，这部分占到60%至70%。”专家说。

　　记者走访三亚多个楼盘发现，大部分楼盘均有库存。在三亚市区多个路口，经常会看到身上挂着各类楼盘促销信息的销售人员招徕客户，三亚楼市正在进入一个迷茫期。

　　“我们楼盘目前还有80多套没有卖出去，将近8000平方米，每天看盘的人也不多。”分析说。

　　据专家介绍，三亚10月份开始迎来旅游旺季，在售楼盘就开始执行促销措施，比如特价促销，一次性付款9折等。“10月份我们楼盘的均价是每平方米23000元，而到12月份，均价已经降到每平方米21000元了。另外，楼盘精装修，可为买主省下几十万元的装修费，吸引更多的购房者前来看房。”

　　记者一进部分楼盘就能看见标着“少量特惠尾盘，享受家具基金和更多优惠惊喜”的促销字样。一家楼盘的负责人告诉记者，目前他们正以“一口价”的打折促销方式进行销售，但成绩依然不理想。

　　记者在三亚楼盘采访发现，看房者寥寥无几，工作人员似乎也无事可做。

　　成交清淡，价格坚挺

数据显示，11月海南土地市场显得有点冷清。公开数据显示，10月海南土地市场供应43宗，11月全省土地供应量已超过上月供应。与此相反的是，近期土地成交大幅缩水，与10月成交水平相比，下跌幅度达50%。

　　专家认为，海南省自2010年国际旅游岛建设以来，诸多房企进入海南“抢地”，目前，海口、三亚等许多一线地块已被瓜分殆尽，目前放量的多为中部、西部的二三线市县，富力、鲁能、雅居乐等大开发商也牢牢占据了资源优厚的区域，其他想从海南分一杯羹的房企只能掂量着小幅拿地。

　　业内认为，三亚房企手中未开发以及正在开发的地块不在少数，而且大量的商品房库存也待消化，这也成为部分房企暂缓拿地的原因。

　　以稀缺热带滨海资源和成熟旅游度假配套为资本，2012年前十个月三亚以每平方米27132元的价格稳居海南均价榜首，新浪乐居对6、7月全国40个城市商品房成交均价进行的调查统计显示，三亚凭借26000元每平方米的成交均价远超北上广深，成为全国均价最高的城市。

　　尽管目前三亚楼市去库存化压力加大，以价换量成为主要趋势，但三亚房价依然坚挺，均价仍在每平方米20000元以上，购房者仍以岛外投资客为主。据三亚房地产交易中心人士透露，目前，三亚一手房供应量非常充裕，二手房交易极为清淡。

　　分析建议，在三亚旅游旺季到来之际，开发商应考虑去经济发达地区进行推广和推介，采取多种促销手段，更好地消化库存量，政府有关部门和协会也应帮助房企搭建相关平台，提供服务。