广纸旧区连片改造 拟住10万人建280米地标

      未来在广钢新城的对岸，将崛起一座定位为“海珠西引擎、广佛活力港”的广纸新区，规划人口从现在的4.6万增加到10.3万，并建三大产业基地，增加11.6万就业岗位，开建快捷路二期等一批重点道路工程，改善该地区的交通拥堵问题。

      有76年历史的广州造纸厂已经从海珠区搬走，未来的广纸片区将会是什么样呢？25日的广州市规委会会议审议通过了广纸片区规划深化及控规修编，包括20个旧厂房和5个旧村、以及部分旧城在内的约2.45平方公里范围将采取政府主导、区域统筹的方式进行连片改造，也是一个面积巨大的“三旧”改造项目。

      相比之前，该地块本次改造规划容积率翻倍。对此，广州市规委会主任、市长陈建华在会上表示，广州集约节约利用土地的原则必须定下来。过去一些地块的开发和改造容积率多是取下限，但从广州土地资源来看，今后必须取上限了。

      广州市委常委、常务副市长陈如桂出席会议。

      焦点1：开发强度

      提高土地利用效率 容积率翻倍

      广纸片区位于海珠区西部，东至工业大道、西邻珠江、南到石岗路、北至鹤洞桥，面积约2.45平方公里。与广钢新城隔江相望；距海珠生态城起步区5公里；距珠江新城12公里；距广州老城区7公里。这里坐拥黄金滨水岸线，是典型“见江不亲水”的工业岸线、土地利用效率不高，范围内以工业用地为主，用地临近珠江，工业用地面积108.65公顷，占总面积的44.4%。

      据悉，现状用地权属复杂，国企旧厂多，整合潜力大。共有20个旧厂，大部分处于停产状态，其中市属国资厂13个，省属国资、央企4个，私企3个，共占总用地面积44%；现状还包括5个自然村。

      本次规划对广纸片区进行了重新定位：海珠西引擎、广佛活力港，成为广州文化产业集聚区、广佛滨水休闲生活港湾、珠江西岸配套服务组团之一。现行规划的两大主导功能为居住和商业商贸，本次规划延续了现行控规的主要功能，同时强化了滨水文化休闲功能。

      该片区用地面积244.7公顷，总建筑面积636.2万平方米，毛容积率为2.6，平均净容积率4.8，居住人口10.2万人。这一开发强度大大高于现状的毛容积率1.13，以及现状常住人口4.3万人；也高于现行控规《广州市白鹅潭地区控制性详细规划》（2011年7月通过市府审批）中的建设量：总建筑面积366.9万平方米，毛容积率1.5，规划人口7万人。

      规划部门表示，本轮规划中，居住用地占25.9%，商业混合用地占8.2%，绿地占18.1%。规模的增加主要围绕地铁周边单元进行安排，提高了土地的利用效率。对此，有专家表示：“建设量增加比较大，有些居住地块的容积率从3.5增加到7.0，应该看地块能否按照现行技术细则规定做到这么高的容积率，如果这么做实际空间效果如何？”

      陈建华则表示，对容积率问题，已经做过两次论证。“部分区域容积率是否偏高，规划局进一步做些研究，但集约节约的原则必须定下来，过去多是取下限，但从广州土地资源来看，今后必须取上限了。即使取了上限，我们也只是香港的一半左右、新加坡的六七成，不如上海高，这有利于解决公建配套和交通出行问题，但要符合规划规范和上位法要求。”

      焦点2：交通

      新增2个地铁站3处码头

      广纸片区现状对外交通只有工业大道这“华山”一条路，厂区+工业大道的模式适用原有工业区的发展需求，但现在已经成为制约片区发展的瓶颈。规划中提出，重点加快快捷路二期建设，通过隧道连接芳村的广钢新城，盘活广州西部交通，加强与南站、佛山联系；通过快捷路二期建设，东接新滘西路、西连花地生态城，串联广纸、广钢、大坦沙、罗冲围等；通过快捷路二期、广佛地铁二期建设，与原有的东新高速、2号线联通，可实现15分钟到广州南站，20分钟抵达佛山。

      规划将采取先修路后开发，疏解工业大道交通压力，确保片区建设实施的交通可支撑性。近期启动建设的干道路网，包括快捷路二期、环岛路、南边路、南泰路、石岗路。其中，快捷路二期、南边路从鹤洞桥到广纸片区段应优先建设。近期建设的跨线桥有2座，包括南泰路跨线桥、石岗路跨线桥。这些路网建设多要在2016年前开工，快捷路二期要在2015年开工，投资预算约11.55亿元。

      规划道路呈现方格网式的内部路网：横向为昌岗西路、南泰路、石岗路—逸景路、快捷路二期；纵向为工业大道和南边路。规划3处水上码头，拓展特色水上交通；规划3条枢纽接驳专线，连接居住片区和轨道站点，为枢纽、商业中心集散客流。

      慢性交通规划方面，依托道路网建设连续、安全的交通性慢行通道。依托丰富工业遗产、河涌水系及公园绿地资源，构建休闲性慢行通道。加强与公交系统的接驳，引导“步行+公交”的出行方式。规划3条步行道，文化观光步行路线，步行距离2500米；商业休闲步行路线，步行距离2500米；滨水休闲步行路线，步行距离4000米。

      交通设施规划，按照高标准，高质量配建交通设施，采用集约化建设形式，节约用地，实现土地价值最大化：新增一处环岛有轨电车车辆段，解决环岛路西段有轨电车停车问题。新增4处社会停车场，共有1030个泊位；地铁站2个；公交首末站新增5处；新增一处客运码头、旅游码头2处。

      而规划在公示期间，共收到约7500条意见，主要涉及保利花园保康路和博林路2条规划路调整问题。规委会上明确，原则上尊重原规划审批，尊重历史情况，本轮规划不做调整。

      焦点3：地标

      临江标识楼为280米

      与广钢新城协调发展也是本次规划的特色之一，规划中提出，一江两岸一体发展，构建广钢—广纸城市轴线、珠江后航道新地标。广钢新城有广钢中央公园，对面就有广纸活力岛（地铁南石头路站附近），广钢新城的标志建筑为临江的180米，而广纸片区这边的标识塔楼为280米，同样临江。

      对于临江地标建筑的高度问题，也有专家表达了不同意见。有专家认为：“不一定要搞280米的标志性塔楼，一个地区是否好，不一定要看标志性塔楼。”市政府副秘书长潘安也表示：“滨江建筑高度的控制和整个形体的关系应该好好研究，有时强调不能超过24米、50米、60米；有时又说要200米、300米。应该充分重视滨江建筑的风格和高度控制，现在临江地块容积率都在10以上，这是几百米的高度。”

      而整个区域的改造思路是：政府统筹连片规划，市区联动主导实施，用地分类处置；集中安置，先安置后拆迁。旧厂20个，实施上采取市土发中心统一收储的方式。旧村5个，保障村集体利益，尊重村民意愿，解决村民安置为前提。采取先安置后拆迁，片区内统一集中安置的方式，保障村民合法权益。

      据悉，考虑到政府统筹连片改造需要，村建筑采取现状拆一补一复建原则进行核算，满足村民住宅和集体物业复建安置需求。最终需以国土局核定的补偿建设量为准。涉及范围外快捷路二期的拆迁按现状拆1补1.3安置。

      除村复建安置用地外，其他村建设用地由市政府统筹储备，解决村改造成本融资、市政配套建设、历史遗产保护等需求。旧城居民房将按现状拆1补1原则片区内统一建安置房安置。初步估算，统筹安置总量为108.54万平方米，其中村住宅39.12万平方米，旧城住宅51.13万平方米，村物业18.29万平方米。三个安置区设在南边村、鸡春岗、南箕村。

      统筹连片改造后腾挪用地共165.7公顷，可出让用地主要包括商业、娱乐康体、商务和居住用地。非出让用地主要包括现状保留建筑、复建安置房和物业用地、公共服务设施用地等。

      焦点4：文化保护

      生活北区改造成工人文化生活馆

      历史文化保护方面，根据广纸片区文化遗产普查线索专家论证会的专家意见，本次规划分3个层次对历史文化资源进行保护和利用：4处不可移动文物全部原址保留、修缮；20处推荐文物线索，全部属于工业遗产类文物线索；非物质文化遗产：包括现状路名、村名、广纸宿舍名称、以及传统民俗风情、节庆活动等。

      工业遗产类历史建筑线索，工人宿舍区保护策略——还原生活场景、记录历史记忆，将广纸生活北区改造为工人文化生活馆；工业构筑物保护策略——将工业元素融入社区绿地、街头绿地、丰富城市街景、营造特色。

      此外，公建配套方面，结合10.2万人的规模，按居住建筑面积的11%配置，共规划246个服务配套设施。重点规划1所综合医院，300床；1所养老院（2000床），4所小学、2所初中、1所九年制学校、8所幼儿园、2个文化站、3处大型肉菜市场、集中建设2处邻里中心。

      规划还提出要增加公园绿地，广纸片区规划绿地面积为44.3公顷，比现行控规增加0.3公顷，改善片区环境，其中规划设施4个城市公园，包括现状的庄头公园、滨江公园、广纸文化公园和体育公园。