北京房山楼市加速度 高地价或推升周边房价

　　11月24日，位于房山的两宗地块以接近甚至超过周边区域房价的楼面价让房山再次成为业界探讨的热点。外界预测，随着位于房山长阳板块的地块以2.7万元/平方米的楼面价成交，这将带动房山区域的房价向4万元/平方米迈进。

　　中粮天恒联合体在周二接连拿下房山区的阎村镇地块和长阳镇地块，楼面价分别为1.8万元/平方米和2.7万元/平方米。与之形成鲜明对比的是，当前房山区域在售项目其销售均价约在2.2万元/平方米-2.7万元/平方米之间。业内人士表示，高地价的出现或将加快房山楼市去化速度，房山房价或稳步上升。

　　“未来北京，特别是在明年年中之后，大家会看到一批从丰台到大兴到房山这些区域会出现一批‘5万+’甚至‘10万+’的项目，从目前这个时点来看，房山区在售的物业在三万多不到四万的价格，特别是其中低密度甚至洋房类物业，售价都远远低于同环线其他区域的地价，这种趋势会在未来有所改变。”中原地产首席分析师张大伟在近日由人民网主办的“‘CSD财富引擎’—后湾高端人居发展区域论坛”上表示。

　　热点板块房价超过3万元

　　近两年，房山楼市发展迅速，区域部分板块已从纯刚需转变为改善性需求的聚集地。伴随北京地价高企，以及整体楼市的高端化趋势，房山部分板块俨然也走上了高端化路线。

　　以房山的典型板块长阳为例，目前在售楼盘项目多以大户型高总价的楼盘为主，其中很多楼盘已经由期房转为现房销售。区域的高端化配套也在逐渐形成。

　　业内人士表示，长阳板块历经6年的发展，依托奥特莱斯核心商圈和地铁通勤的优势逐渐成熟。2012年至2013年大量住宅入市的同时，奥特莱斯也正式营业。随着中粮万科.半岛广场的开业，长阳板块的配套及商业形象也给周边楼盘带来快销的机会。

　　长阳区域内，万科长阳半岛，在售楼王均价已达2.9万元/平方米。北京城建徜徉墅项目主要为330平方米至370平方米联排别墅，总价1000万至1500万元。从该项目的成交信息来看，在去年年底330平方米别墅总价约900万元，短短几个月间单套总价已经上涨了100多万元。

　　据了解，该区域内普通住宅已经卖到2.2万元至2.7万元/平方米，徜徉墅的均价是3.5万元/平方米。

　　而从目前在售项目情况看，几家大开发商在售项目多为大户型产品。首开熙悦山为140平方米和160平方米户型，总价300万元起，单价2.1万至2.3万元/平方米，目前已进入现房阶段。

　　而随着2013年拍出的高价地陆续入市，也将区域楼市带入“4万+时代”。比如2013年8月，万年基业以15.74亿元加配建4.2万平方米限价房的代价拿下房山长阳理工大学9号地，楼面价达到2.3万元/平方米。外界预计，该项目售价将超过4万元/平方米。而同期拿地的理工大学7号地——五矿·铭品项目已入市，目前已有部分房源的成交价达到4.2-4.3万元/平方米。

　　客群结构逐步改善

　　自2009年房山确定CSD的战略定位后，目前该区域正在逐步形成以华北最大的奥特莱斯为引擎，以户外体育产业、会展经济为动力，以特色旅游产业为休闲服务主题，以酒店、餐饮、娱乐为配套服务的中央休闲购物区。

　　房山的这些优势以及发展潜力，也正吸引越来越多的房地产商进驻这一区域进行深耕。包括北京城建、五矿地产、金隅嘉业、万年基业、旭辉集团、天恒置业等知名的房地产商已经在房山推出不少项目。

　　相较长阳、良乡大学城板块的火热，阎村及窦店板块则略显平稳，但伴随政策的利好，交通条件不断改善（地铁燕房线的建设，京昆高速的通车），一些大型社区的建设对区域发展起到了明显抬升的作用。例如天恒乐活城、城建琨廷项目进行规模性的开发，城建琨廷目前主打艺术区洋房；天恒乐活城也将推出天恒乐DO公寓、天恒乐活城别墅。

　　目前，房山区域仍以成交市区外溢客群及本地刚需客群为主，然而随着交通（轨道交通和道路交通）、商业、教育、医疗配套的不断完善，居住属性也在不断升级，客群结构正在向中高端改善群体转变。不过，目前房山在投资属性上的预期略低于通州及大兴，这就造成了部分公寓及商住产品的存量较大。

　　配套快速发展

　　2010年年底，经过两轮“南城计划”的落实，地铁房山线开通，这个位于西南五环外的区域，初步摆脱交通的闭塞。目前房山长阳板块除了已通行的地铁9号线、房山线之外，燕房线也即将实现通车，便捷的轨道交通大大促进了房山与中心城区的联系，区域发展也得到显著提升。

　　但是，随着近两年来大批刚需置业者不断涌入，该板块轨道交通早晚高峰的压力也逐渐凸显。

　　为了缓解房山线轨道交通、换乘压力，市轨道交通建设管理公司发起规划，将地铁房山线进一步向北延伸，未来将与10号线首经贸站衔接换乘，与16号线丰益桥南站衔接换乘。此次北延工程最快明年可动工，全部为地下线路，工期约需4到5年。

　　除了轨道交通之外，目前长阳板块的路面主干道京良路，京周路，京深路通达性较好，且距京港澳高速公路较近，加上京昆高速的通车，使得房山连接北京市区的路面交通便捷性日益加强。

　　同时，随着住宅项目的开发，长阳的商业配套也在同期规划建设中。除了2013年5月开业的首创奥特莱斯吸引到300余家知名品牌入驻之外，区域中还有中粮万科.半岛广场、绿地缤纷城、万科FCC中央城等多个商业配套，满足近百万常住人口的购物需求。然而，正是由于区域中拥有了这些大型商业配套之后，部分社区底商配套较少，导致生活便利度稍有不足。

　　对于教育配套，目前区域中已有的教育配套包括北京小学房山校区、北京四幼长阳分园、红黄蓝幼儿园等。此外，随着北京四中房山校区正式开学，房山也多了一所中学教育重点学校。

　　此外，2011年房山区与武警总医院签署合作协议，综合性三级甲等医院——武警总医院, 将从永定路整体搬迁至房山，新址位于轨道交通房山线理工大学站旁，搬迁后的武警总院将建成一座拥有5000张床位的国际救援医院，建筑面积将达到40万平方米左右，预计投资30亿元。目前一期为主体工程正在建设阶段，预计2016年投入使用。武警总医院的迁入为房山区的医疗配套空白增加了

　　如今的房山，正在变得更加成熟，随着轻轨、道路、商业、教育、医疗等配套的快速完善与发展，以及诸多品牌房企的耕耘，房山将逐渐成长为一座京西南宜居新城。