允许宅基地转让 是有效调控房价的治本之道

    国土资源部、国家发展改革委、公安部、人力资源社会保障部、住房城乡建设部近日联合发布《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》（简称《意见》），允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。

    如果这项政策在全国范围内普遍推行，并且进城落户的农民愿意有偿退出或转让宅基地，那么未来20年，中国城市（镇）的人口结构、生产与生活服务业态、阶层形态、风俗文化都将发生深刻的变化，无论对进城落户人员还是原户籍居民，都将产生广泛的影响。城市居民切莫以为这事只与“三农”有关，与城里人无关。

    《意见》涉及五个方面内容，包括差别化用地标准、规划统筹管控、改进用地计划安排、优化土地供应结构、提高农村土地利用效率。关于城市化率，国内长期存在两套数据，若以城市实有人口计，中国城市化率已经超过50%，若按城市户籍人口计，城市化率仍然不足40%，且该数据似乎永远都“长”不上去。

    如此尴尬事起两大突出困境。一个是，进城务工且饭碗已基本稳定的进城农民尤其是青年农民，有意愿在城镇买房定居，但其中大多数却缺乏在城里按揭买房的首付款。因为仅凭打工收入，在支付掉各项日常开销后，他们中大多数人的收入所剩余无几。如果他们把户籍迁入城市的同时，允许他们有偿退出或转让宅基地，那么他们就有了一大笔“宅基地变现款”，在用于支付购房首付外，剩余部分还可把新家安排妥帖，凭自己劳动踏踏实实做市民。所见，要突破此困境，允许宅基地流转起来就是一根撬杠。

    另一个是，多数进城务工的农民想买而买不起房，城市商品房的刚性需求就无从全面释放，由此引发经济增长、就业、内需、税收等一系列负向拉动和连锁反应。为了土地财政和税收，城市政府就可能有意无意刺激、鼓励房地产投资，致使房价大幅上涨。如此一来，势必有更多已进城务工的农民，以及在城市落户的大学毕业生和创业创新人员，更加买不起城里的房子，从而形成典型的恶性循环。即便单从调控城市房价的角度，允许进城农民有偿退出或转让宅基地，也是有效调控房价涨幅的基础性治本之道。

    允许进城落户人员有偿退出或转让宅基地是个大事件，是农村土地政策的又一重大突破。但也要看到，这项将逐步在全国实施的政策又是相对保守的——无论是有偿退出还是转让，接盘者都只能是宅基地所在的村集体经济组织。在中国农村的大部分行政村，并无实打实的村级集体经济组织，所谓让村级集体经济组织接盘，就是让村委会来接盘。那么，在多数村委会的日常运作开销都得靠乡里补贴或县里转移支付的情形下，村委会从哪儿筹措巨量的接盘资金呢？就算接盘资金有地方筹集，假如这些退出来的宅基地不能在更高层级的土地市场流转和交易，试点多年的土地流转改革就仍然不能充分盘活。

    就五部委发布的《意见》，各省将陆续出台实施细则。退出来的宅基地如何流转，当村集体经济组织不便或无力接盘时，是否允许其他社会资本包括城里自然人资本来接盘呢？农村宅基地不仅是土地，通常上面还有农民的私有住房，既然允许转让宅基地，那就得允许地和房一起转让。在农民住房已完成确权登记情势下，这是否意味着农民私有住房交易市场也将开启？是否意味着城里人可到乡下购买农民的私有住房？

    什么叫改革？改革就是做顺应时势变化的事，今天做不到的事，明天或许就能够做到。