城市化过程中楼市政策的中日韩比较

提 要

 　中、日、韩三国人口资源禀赋比较接近。中国的人均耕地面积还明显高过日韩。三个国家的城市化、现代化进程具有高度可比性。日韩两国均在二战后用30年左右的时间完成了城市化和现代化转型(城市化率在上世纪后期即超过80%)，而且没有留下城市贫民窟等后遗症，收入分配相当平等、基尼系数均低于0.3，成功地避免了中等收入陷阱，迈入发达国家行列。他们的经验对正在进入城市化加速期的中国(现名义城市化47.5%，实际城镇非流动安居人口34%)，具有极大的借鉴意义。

　　日本韩国成功实现城市化和现代化的关键一环，就是在高速城市化过程中主要采用强有力的经济手段控制房价和户型，分别在短短30多年间解决了国家的大多数人口移入城市特别是大都市圈的安居问题。现在我国一线城市的绝对房价已经逼近或逼平日韩大都市，但人均国民收入还只分别是日韩的十分之一和五分之一，2亿已进入城市就业的外来人口无法安居，贫富分化严重，高昂的房价成为中国经济社会结构转型、发展方式转变和现代化发展的主要障碍。

　　日本特别是韩国在城市化过程中房地产市场发展也有过正反两方面的经验教训。他们的经验尤其是代价对于我们这个后来者弥足珍贵。他们在发展中日渐明晰的共同主导思路，就是认识到在城市化过程中城市土地特别是大都市圈的土地价格上涨是不可避免的趋势，因此要防止和遏制因土地和住宅占有的不公对劳动者和移居者的财富剥夺。基于城市化过程中土地增值收益社会分享的基本理念，他们实行全面向普通自住房和外来移居者倾斜的楼市需求调控制度，在住房的流转、保有和继承的各环节建立完整的税收调节体制，以非自住房转让最高达75%的高额累进所得税、超标和多套住宅的惩罚性保有税和巨额房产继承税，封杀住宅的投资投机需求，阻击超前的改善性需求，遏制铺张的奢华型需求。同时建立与个人税后收入挂钩的住房信贷资信审核制度，堵塞二套房贷款的空间和可能，并明令禁止以租养贷，用惩罚性的非自住房贷款利息引导私有商业银行为自身利益最大化主动贯彻国家的调控意图。这样通过税收和金融的综合经济杠杆，使住宅及土地资源较为均等地分布于城市全体就业者包括移居者之中。相比之下，我们的楼市需求调控不是经济力度过小，就是行政性过强，结果我们虽然号称社会主义市场经济，但城市住宅分配的身份歧视和占有的严重不均已经成为贫富差距扩大的主要推手之一，这确实使我们不能不在日韩资本主义市场经济的楼市调控制度面前汗颜。中国房地产制度顶层设计的全面重新审视和再建已经不可避免。

　　结论：城市化过程中中日韩三国楼市调控的比较说明，不受节制的需求膨胀、住房分配的严重不公不均，金融杠杆的扭曲放大效应，以及对富裕阶层将房产占有的不均转化为收入的惊人差距敞开大门，是中国楼市需求出轨的主要原因。接下来，如果我们的比较研究能够为问题更大也更混乱的中国土地和住宅供给体制的诊断也提供清晰的病因和对症的药方的话，中国楼市困局的破解之道就会完整的呈现在人们面前，剩下的就只是政治决心和决定。

　　中国房地产市场调控已经多年，结果这些年来房价越调越高，最后无奈搞出了个主要针对外来人口的限购令。但从国际比较和发展趋势看，我国正处于城市化开始加速发展的起飞阶段，外来移居人口恰恰代表了城市化的主流和方向。我们不可能长期逆历史潮流而动。实际上，国家有关部门也并非不知道限购令并不合理，但认为不合理的事情很多，如果有什么没有副作用的好办法，当然也可以采用。其实，这些年来国人的好建议和办法并非没有，只是难入主事者的法眼。然它山之石，可以攻玉。借鉴与我们人口资源禀赋相近的其他国家在城市化过程中楼市调控的成功经验，或许能使我们的楼市主政者茅塞顿开。

    中日韩三国城市化发展的高度可比性

　　中日韩三国均属于人口土地资源条件相对不宽裕的国家。日、韩两国的土地资源相比我国更为稀缺。从人口密度看；日本为337人/平方公里，韩国为487人/平方公里，我国则是139人/平方公里，即人口密度日本是我国的2.4倍，韩国是我们的3.5倍(联合国World Prospects Report——2008revision数据)。考虑到我国西部很多地区无法耕种和不宜居住的因素，从人均耕地面积上看，日本与韩国人均耕地面积在二战后城市化起步期大致为人均1亩出头，略低于我国目前人均耕地面积1.37亩，后来由于战后人口快速增长和城市化占地，现在都均为约0.6亩，不到我们的一半。如果说我们人口密度高人均耕地面积少，那么日韩两国的自然禀赋显然比中国要更差一些(见表一)。

　　日、韩两国在二战结束后，均经历了我们现在面临的城市化过程，而且速度都远超中国。日本从1950年的城市人口占全国总人口比重37.4%，至1975年达到了78.6%，25年间转移了全国总人口的41.2%，基本实现城市化。其中人口移动集中期的50年代末至70年代初(1957-1973)的15年中，全国总人口的28%从农村和中小城市移住到中心城市圈；韩国从1960年至1990年30年间，城市人口占总人口比重从27.7%增长到74.4%，增加了46.7%，其中仅1960-1970年的10年中，就有占全国总人口27%的居民从农村移住城市地区。日、韩两国由于先后分别在30年左右的时间内完成了城市化转型，而且均没有留下城市贫民窟等后遗症，因而成为20世纪中期以来顺利避免了中等收入陷阱、进入发达经济体的两个成功案例(日本2010年人均GDP为4万多美元，成为高度发达国家，韩国2010年人均GDP已达2万多美元，成为新兴发达国家的领军角色。在上世纪末完成城市化时，城乡差距不大，收入分配相当平等，两国的基尼系数均低于0.3，属亚洲国家中的最好水平，也优于美国和大多数西欧国家)。中国自1978年改革开放、特别是1990年以来，随着经济的高速增长和国家工业化的突飞猛进，也进入了城市化的加速发展期。城市化率从1978年的18%上升到2010年47.5%，32年间转移了29.5%的人口。但存在的重大缺陷是这其中还有13.5%即近2亿人作为移动人口因没有住房无法安居。减去这些以农民工为主的移动人口，城市户籍或定居人口只在34%左右。即30余年间只转移定居了人口的16%(见表二)。从日本、韩国情况看，中国已进入城市化发展的加速期。在今后20-30年内，面临基本完成城市化即城市化率达到75%—80%的前景，这意味着到2030—2040年我国届时15亿人口中城市定居的人口要达到11亿—12亿，即增加6—7亿人。新增人口的城市布局和安居问题将是首要挑战。因此，无论人们如何应对，城市化都是中国人在这个时代不得不面对的最主要的社会和经济结构转型。