城市化过程中楼市政策的中日韩比较(2)

　　从人口分布看，日本与韩国都是以大都市为中心的人口分布格局。其中日本占全国面积12%的三大都市圈集中了全国50%以上人口；韩国以首尔为中心的首都圈面积为国土的0.6%，人口接近全国人口的20%，而全国8个百万人口以上的大城市聚集了全国一半以上的人口。虽然城市化过程中的大规模人口移动和人口向中心城市地区的高度集中，给日、韩两国带来了巨大的城市住房安置压力，但这两个国家均较好地消化了大量集中进城的外来人口，而且较好地调控了楼市，使房价一直处在工薪阶层能够负担的范围内。如2008年，日本东京市内23区(相当于北京的三环内。整个东京圈由都内23区、都辖27市和周边4县构成)的平均房价为78.6万日元/平方米(相当于我国包括公摊面积的每建筑平方米5万多元人民币，不区分新房、二手房)，约为全日本城市家庭平均月收入50万日元的1.6倍，东京都的平均房价(基本相当北京5环以内)为57.4万日元/平方米，约为城市家庭月收入的1.14倍。以日本东京都商品住宅平均每套价格约5260万日元折合近420万元人民币为例，约为日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子绝对价格高，但相对家庭收入比来看，可以承受；韩国虽然人口过于向首尔集中，中等收入家庭也能负担购房费用。韩国国民银行2010年速报显示，首尔普通住宅平均价4亿4646万韩元(约230万人民币)，为韩国城市家庭平均年收入3830万韩元的11.3倍。

　　与日、韩两国相比，我国目前的城市化率远没有达到他们的水平。我国实行的还是被称为是大中小城镇协调发展的政策。人口向核心城市的集中率远低于两国，但我国北京、上海的绝对房价已经比日本东京都低不了多少，与韩国首尔不分上下，但我们的人均GDP只是日本的十分之一、韩国的五分之一。我们的房价收入比是别人的好几倍。因此毫不奇怪，住房已成为我国城市就业的普通工薪阶层最大的负担和压力，也是我国城市化发展的最大障碍(见表三)。

　　同时，与房价高昂、2亿移居人口不能安居形成鲜明对照，我国新建住宅的单套面积则迅速扩大，据中国统计年鉴的资料，我国新售商品房户均建筑面积在2005年已超过117平方米，近几年来也还一直在110平方米左右(实际单套面积要更大些，因为近年来为了规避政府对户型的限制，许多住房是一套多(房产证)。甚至连经济适用房户均面积也在90—100平方米之间。而日本全国住宅平均面积是94.13平方米(东京都略低为90.76平方米，无公摊面积，相当于我国110多平方米的建筑面积)，韩国平均为86.5平方米相当于我国100平方米出头建筑面积的户型。可见，我国虽然有约2亿城市就业人口无住房，但在房价和新建房屋户型大小上倒确实是在人均2000—4000美元的城市化起步期就已经赶超日韩，可以与他们在高度发达的后城市化时代的水平攀比。

　　那么，日韩这样的资本主义市场经济国家，在城市化过程中是怎样成功地控制了房价和户型，在短短二、三十年内解决了国家大多数人口移居城市特别是大都市圈的安居问题，从而避免了我们今天这样城市化还在前期，但房价和户型大幅攀升，居民财产差距急剧扩大，2亿已移动人口无法安居、后续几亿移居人口望房兴叹？这显然值得我们认真考察借鉴。

　　（作者简介：华生为知名经济学家；董申为日本中央大学经济学博士。汲铮、刘利文参加了数据的搜集和处理）