美国房地产市场萧条带给中国哪些启示

　　2006年年中，美国房价达到历史高位，此后便开始了连续的下跌过程。美国的房地产市场萧条不仅加剧了经济衰退，也加大了经济复苏的难度。考察美国房地产市场走势，对于我国当前的宏观调控具有一定的借鉴和参考意义。

　　一、关于美国房地产周期的三个经验性结论

　　（一）正常经济周期中，房地产投资对中长期增长的贡献几乎可以忽略

　　从1947年～2007年，即次贷危机之前的60年中，美国共走过了10个繁荣与萧条周期，第一次始于1948年四季度，最后一次始于2007年四季度。

　　如果将这个10个经济衰退周期扣除，单独考察正常商业周期中美国经济中长期增长的来源，可以发现，常态增长的核心推动力来自于服务，它对名义趋势增长率即3.3%的贡献度为1.15%，相对次要的增长动力分别来自于非耐用品消费、设备和软件投资，贡献率分别为0.61、0.45个百分点。然而，与普遍的直觉相反，在中长期趋势性增长中，净出口、库存、住宅投资和联邦非国防支出对经济增长的贡献几乎可以忽略。

　　由此，可以得出第一个经验性结论：房地产投资在中长期增长中的作用并不明显，甚至可以忽略，至少美国的经验如此。

　　（二）在衰退周期中，房地产投资对于衰退的负面冲击却异常明显

　　然而，与正常周期中经济增长的贡献源泉截然不同，在美国过去60年10个衰退周期中，名义增长率为-1.8%，对衰退形成推动的最大负面冲击来自于库存、住宅投资、耐用品消费，负面贡献度分别为-1.6、-0.8、-0.5个百分点。

　　由此，可以得出第二个经验性结论：处于衰退周期之时，库存和住宅投资是经济增长的两个最大负面冲击因素，因此，如果去库存没有结束，房地产投资没有见底，则衰退必将持续。

　　（三）在衰退来临之前，房地产投资下降是最早的先行预警指标，在复苏形成之前，房地产投资反过来成为最早走出衰退、推动复苏的核心驱动力

　　关于美国经济周期的第三个经验结论是：房地产投资见顶回落是最早的经济衰退预警指标，而房地产投资触底反弹则是经济复苏的先导性驱动力，一旦房地产实现复苏，则将带动汽车耐用品消费走出低谷，因此，美国的经济周期实质上是一个房地产与汽车推动的消费周期，而不是设备投资的商业周期，后者更像是经济周期的伴生品。

　　二、美国本轮房地产周期与以往相比有何不同？

　　（一）房地产投资复苏的基本面被透支，这是核心的不同之处

　　美国经济分析局的数据显示，从美国历史上前10次衰退周期比较来看，2007年四季度以来的本轮衰退幅度相对于历史平均水平更为严重，复苏进程相对历史更为缓慢，且极不稳定。从历史经验观察，美国10次衰退周期的复苏进程开始于衰退之后的第五、六个季度，然而，2007年底以来的这轮衰退进程在第六个季度时仍然处于低谷区域，直到第八个季度即2009年12月经济增速才开始由负转正，而且复苏进程呈现出阶段性的不稳定性，即2010年三季度之后，经济增速再度下行，“二次探底”的风险未除。